城市商品房預售管理辦法詳解
《城市商品房預售管理辦法》是國家為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》制定的城市商品房預售管理規定。法令號。中華人民共和國建設部131頒布並於6月1995+10月1日生效。
第壹條為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。
第二條本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將在建房屋預先銷售給中標人，中標人支付定金或房價款的行為。
第三條本辦法適用於城市商品房預售管理。
主體
第四條國務院建設行政主管部門主管全國城市商品房預售管理工作；
省、自治區建設行政主管部門負責本行政區域內城市商品房預售管理工作；
市、縣人民政府建設行政主管部門或者房地產行政主管部門(以下簡稱房地產行政主管部門)負責本行政區域內的城市商品房預售管理工作。
第五條商品房預售應當符合下列條件:
(壹)已繳納全部土地使用權出讓金並取得土地使用權證書；
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
(三)按預售商品房計算，投入開發建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上，並已確定建設進度和竣工交付日期。
第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第七條開發企業申請預售許可，應當提交下列文件(復印件)和資料:
(壹)商品房預售許可證申請表；
(二)開發企業的營業執照和資質證書；
(3)土地使用權證書、建設工程規劃許可證和施工許可證；
(四)投入開發建設的資金占工程建設總投資比例符合規定條件的證明；
(五)項目施工合同及關於施工進度的說明；
(6)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工和交付日期，並附預售商品房的分層平面圖。
第八條商品房預售許可按照下列程序辦理:
(1)驗收。開發企業應當按照本辦法第七條的規定提交相關材料，房地產管理部門應當當場出具受理通知書；材料不統壹的，應當當場或者在5日內書面告知需要補正的材料。
(2)復習。房地產管理部門應當審查開發企業提供的相關材料是否符合法定條件。
開發企業應當對提交材料實質內容的真實性負責。
(3)許可。經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當自受理之日起10日內，依法作出準予預售行政許可的書面決定，送達開發企業，並自作出決定之日起10日內向開發企業頒發並送達《商品房預售許可證》。
經審查，開發企業的申請不符合法定條件的，房地產管理部門應當自受理之日起10日內依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發企業有權依法申請行政復議或者提起行政訴訟，並送達開發企業。
《商品房預售許可決定書》和《不予商品房預售許可決定書》應當加蓋房產管理部門行政許可專用章，《商品房預售許可證》應當加蓋房產管理部門印章。
(4)宣傳。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定應當公開，公眾有權查閱。
第九條開發企業預售商品房，應向中標人出示《商品房預售許可證》。銷售廣告和售樓說明書應當標明商品房預售許可證批準文號。
第十條商品房預售，開發企業應當與中標人簽訂預售合同。開發企業應當自合同簽訂之日起30日內，到市、縣人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。
商品房預售合同登記手續可以委托代理人辦理。委托代理人的，應當有書面授權委托書。
第十壹條開發企業預售商品房所得款項應當用於相關工程建設。
商品房預售款監管的具體辦法由房產管理部門制定。
第十二條預售商品房自交付之日起90日內，中標人應當依法向市、縣人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，並提供必要的證明文件。
因開發企業原因導致中標人未能在房屋交付之日起90日內取得房屋所有權證的，開發企業應當承擔違約責任，但開發企業與中標人有特別約定的除外。
第十三條開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰。
第十四條開發企業不按規定使用商品房預售款的，由房地產管理部門責令其限期改正，並可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
第十五條開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺詐、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可證的，由房地產管理部門責令其停止預售，吊銷商品房預售許可證，並處3萬元罰款。
第十六條省、自治區、直轄市建設行政主管部門或者房地產行政主管部門可以根據本辦法制定實施細則。
第十七條本辦法由國務院市政建設行政主管部門負責解釋。
第十八條本辦法自1995+10月1日起施行。
商品房預售管理條例綜述
第壹章總則
第壹條為了加強商品房預售管理，維護預售人和預購人的合法權益，促進房地產業健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和有關法律法規，結合本省實際，制定本條例。
第二條本條例所稱商品房預售，是指依法設立的房地產開發經營企業在竣工驗收前銷售其開發的商品房，預購人按照合同約定支付購房款，預售人按照合同約定交付商品房的行為。本條例所稱預售人，是指預售商品房的房地產開發經營企業。本條例所稱預購人，是指購買預售商品房的單位和個人。
第三條本條例適用於本省行政區域內依法開發的商品房預售行為及其管理。
第四條省人民政府建設行政主管部門和市、縣人民政府建設行政主管部門或者房地產管理部門(以下簡稱？主管部門？)，負責本行政區域內商品房預售管理和本條例的組織實施。政府其他有關行政管理部門應當在各自的職責範圍內，做好商品房預售管理工作。
第五條商品房預售應當遵循公平、誠實信用的原則。
第二章商品房預售項目管理
第六條商品房預售的，應當取得商品房預售許可證。取得商品房預售許可證，應當具備下列條件:
(壹)預售人已取得房地產開發資質證書和營業執照；
(二)按照土地管理部門的有關規定，已繳納土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
(三)持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，並辦理了建設工程質量安全監督手續；
(四)已確定施工進度和竣工交付時間；
(五)三層以下商品住宅工程已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程；
(六)已在項目所在地商業銀行開立商品房預付款專用賬戶；
(七)預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權利的；
(八)法律法規規定的其他條件。
第七條預售人應當分期或者分項向主管部門申請商品房預售許可。主管部門收到申請後，應當對符合本條例規定的預售條件的項目進行核實，並自受理申請之日起15日內向符合條件的項目頒發商品房預售許可證。不符合條件的，應當書面通知申請人，並告知不予頒發的理由。商品房預售許可證應當載明預售人的名稱和預售商品房項目的位置、幢號、建築面積，附圖應當標明預售商品房項目的位置和幢號。
第八條主管部門在核發商品房預售許可證時，應當要求預售人提交建設進度計劃、投資計劃、資金來源等材料，並通過實地調查分析，核實項目竣工交付時間的合理性。主管部門能夠證明不合理的，應當責令預售人進行修改。
第九條預售的商品房項目竣工驗收交付使用前，預售人不得利用該商品房項目及其土地使用權設定他項權利。
第十條預售人不得擅自變更預售商品房項目的設計；改變預售商品房項目合同約定的結構類型、戶型、使用功能、使用面積等事項的設計時，應當征得相關預購人的同意；預購人不同意變更，雙方協商不能達成補償協議的，可以主張已交付商品房預售款的本息，並按照合同約定追償預購人的違約金。合同中沒有違約金的，他可以依法追償預售款10%以上20%以下的違約金。
第十壹條預售人將預售的商品房項目轉讓給其他房地產開發企業開發建設的，應當征得擁有該預售商品房建築面積三分之二以上的預購人同意。預售商品房項目轉讓的，受讓人應當是依法設立並符合資質等級要求的房地產開發經營企業。
第十二條預售商品房項目轉讓的，受讓人享有原預售人對預購人享有的權利，承擔原預售人對預購人承擔的義務。
第十三條自受讓人與預售人簽訂項目轉讓合同之日起30日內，受讓人應當持下列文件到原發證機關辦理商品房預售許可證變更手續:
？(壹)商品房項目轉讓合同；
？(二)商品房預售許可證原件；
？(三)土地管理和城市規劃部門批準的有關文件；
？(四)受讓方的房地產開發資質證明；
？(五)在項目所在地商業銀行開設的預售房款專用賬戶；
？(六)法律法規規定的其他條件。
對符合條件的項目，主管部門應當自受理申請之日起十五日內變更商品房預售許可證。預售人應當自項目轉讓合同簽訂之日起停止商品房預售；受讓人未換發商品房預售許可證的，不得預售商品房。
第十四條市、縣主管部門應當對已頒發商品房預售許可證的項目進展情況進行跟蹤監督，發現問題時，應當責令預售人限期改正。
第十五條預售商品房項目竣工後，主管部門應當按照法律法規的規定組織竣工驗收，驗收合格後，方可交付預購人。
第十六條市、縣主管部門應當設立並公布商品房預售的查詢和投訴電話；對受理的投訴應當及時處理並予以答復。
第三章商品房預售行為管理
第十七條預售商品房時，預售人應當以書面形式向預購人明示下列事項:
預售人的名稱、註冊地址、電話號碼和法定代表人；
(二)發證機關確認的商品房預售許可證或其復印件；
(三)項目開發進度和竣工交付時間；
(四)項目及其配套設施的平面圖；
(五)商品房的結構類型、戶型和裝修標準；公共及公用建築面積分攤方法；
(六)商品房預售的價格和付款方式；
(七)商品房預付款專用賬戶；
(八)物業管理事項；
(九)法律法規規定的其他事項。
第十八條預售人委托房地產中介機構銷售的，應當委托有資質的中介機構，並出具委托書，明確委托代理的範圍和權限。代理人應以書面形式向買方明示第17條規定的事項和下列事項:
(壹)代理人資格證書；
(二)預售人向代理人出具的授權委托書；
(3)代理人的地址和電話號碼。
第十九條預售廣告，應當取得商品房預售許可證。預售廣告的內容必須真實、準確，不得誤導、欺騙公眾或者與預售商品房項目內容相符合，並載明商品房預售許可證的編號和發證機關。
第二十條預購人有權要求在商品房預售合同中約定商品房預售廣告和預售人發布的宣傳資料中載明的事項。
第二十壹條預售人發布預售商品房廣告，應當提前五日將擬發布的廣告樣式報主管部門和工商行政管理部門備案。主管部門和工商行政管理部門發現廣告內容與項目不符時，應當責令其停止發布。
第二十二條預售商品房時，預售人和預購人應當簽訂書面商品房預售、預購合同，並在合同簽訂後30日內到項目所在地的房地產交易登記機構辦理登記手續；房地產交易登記機構應當自受理之日起20日內予以登記。
第二十三條預購人與預售人簽訂書面商品房預售合同前，經雙方協商同意，預售人可以向預購人收取壹定數額的商品房預售定金；預售人收取定金前，應當向預購人提供商品房預售合同。收取商品房預購定金時，預售人與預購人應當訂立書面協議，約定收取定金的具體數額以及退款或者不退款的具體措施。預售人與預購人簽訂書面商品房預售合同後，預售人向預購人收取的商品房預售定金應當轉為預購人支付的商品房預售款。
第二十四條商品房預售合同應當載明和約定下列事項:
(壹)預售人、預購人和雙方委托代理人的名稱、地址、郵政編碼和法定證件號碼；
(二)預售土地的依據和預售商品房的位置；
(三)預購商品房的實際建築面積、分攤建築面積及項目、幢號、層數、房號、層高；
(四)預購商品房的價格及征收稅費的項目和標準；
(五)交付時實際面積與預售時約定面積差異的處理方式；
(六)付款的時間和方式以及買方逾期付款的違約責任；
(七)預售商品房竣工交付時間及逾期違約責任；
(八)裝修項目、標準和設備品牌、型號、材料規格及違約責任；
(九)基礎設施和配套建築的建設標準和運營要求，違約責任；
(十)物業管理事項；
(十壹)雙方認為需要約定的其他事項。預售人、預購人及雙方委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯系電話發生變更的，應當自變更之日起七日內書面通知相關當事人。
第二十五條商品房預售合同應當附有預購商品房項目和樓層的平面圖，平面圖上應當註明預購人所購商品房的樓層、層數、房號。預售商品房的價格和收取的稅費由預售人和預購人在合同中約定並明確後，除國家和省新征收的稅費外，預售人不得向預購人收取其他任何款項。
第二十六條預售商品房樣板房，其布局、裝修和設備的質量，除當事人另有約定外，應當與預售說明書和實際交付的商品房相壹致；預售商品房竣工交付使用前，不得拆除樣板房。
第二十七條商品房預售後，預售人應當定期向買受人通報商品房建設進度。
第二十八條預售人向預購人交付預售的住宅商品房時，應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。《住宅質量保證書》應當載明住宅商品房的質量等級，承諾在合理的使用年限內承擔對地基和主體結構的保修責任，承諾住宅商品房在正常使用情況下的所有零部件的保修內容和保修期限。住宅使用說明書應當對住宅商品房各部分(構件)的結構、性能和類型、性能和標準進行說明，並提出使用時的註意事項。
第四章商品房預售款的監督管理
第二十九條商品房預售款是指預購人按照合同約定，在商品房竣工驗收交付前，預先支付給預售人，作為商品房建設成本的款項。
第三十條項目竣工前，預售人在商品房項目所在地銀行設立的商品房預付款專用賬戶內的款項只能用於購買項目建設必需的建築材料和設備，支付項目建設的施工進度款和法定稅費，不得挪作他用。預售人有多個商品房預售項目的，應當分別設立商品房預售專用賬戶。
第三十壹條預購人應當按照合同約定的付款時間將商品房預售款直接存入商品房預售款專用賬戶，並憑銀行出具的存款證明向預購人兌取付款收據。預售人代預購人辦理商品房產權證的，預購人可保留商品房價款的15%，其中商品房價款的10%在預售商品房竣工驗收合格後交付前支付，商品房價款的5%在預售人交付商品房產權證時支付。預購人自行辦理商品房產權證的，預購人可保留商品房價款的10%，自預購人取得商品房項目產權確認證並交付使用之日起10日內支付。
第三十二條預售商品房所在的市、縣房地產交易登記機構負責監督管理商品房預售資金的收取和使用。
第三十三條預售人申請商品房預售合同登記時，還應當附送銀行向預售人出具的商品房首付款存入專用賬戶的證明。預售人使用商品房預售款時，銀行應當按照房地產交易登記機構核定並同意支付的金額撥付。房地產交易登記機構應當自收到預售人的商品房預售申請之日起五日內作出答復；符合本條例第三十條第壹款規定的，應當同意其使用；不予批準的，應當書面說明理由。
第三十四條房地產交易登記機構對商品房預售進行監督管理，可以收取監督管理經費千分之二的預售監督管理服務費。
第五章法律責任
第三十五條預售人違反本條例第六條、第九條、第十條、第十壹條、第十二條、第十三條、第十五條、第十七條、第十八條、第二十二條、第二十三條、第二十四條、第二十五條、第二十七條、第二十八條、第三十條、第三十壹條規定或者違反本條例第二十四條、第三十壹條第壹款規定的。涉嫌犯罪的，由司法機關依法處理。
第三十六條違反本條例第六條規定的，由主管部門責令停止預售，沒收違法所得，並可處以預售商品房價款30%以上50%以下的罰款。
第三十七條違反本條例第九條規定，預售商品房項目及其土地使用權設定他項權利的，該設定無效。由此造成的損失由預售人承擔。
第三十八條。違反本條例第十三條第三款規定的，由主管部門責令停止預售，補辦手續，沒收違法所得，可以並處預售商品房價款30%以上50%以下的罰款。
第三十九條違反本條例第十七條、第十八條規定，預售人、代理人未向預購人明示法定事項，預購人仍未明示的，由主管部門責令改正，給予警告，可以並處500元以上2000元以下罰款。
第四十條預售人發布虛假廣告、發布虛假宣傳資料欺騙、誤導預購人，損害預購人合法權益的，預售人應當承擔民事責任。廣告經營者、廣告發布者明知或者應知廣告虛假而設計、制作、發布廣告的，應當依法承擔連帶責任。
第四十壹條預售人違反本條例第三十條第壹款的規定使用商品房預售款，違反本條例第三十壹條第壹款的規定直接收取商品房預售款的，由主管部門責令改正，降低或者取消其房地產開發資格，可以並處違法使用金額10%以上20%以下的罰款。
第四十二條銀行違反本條例第三十三條第二款規定支付商品房預付款，房地產交易登記機構違反本條例第三十條第壹款規定同意使用商品房預付款的，由上級主管部門責令改正，追回損失款項；給購買者造成損失的，應當依法承擔連帶責任。預售人合法使用商品房預售款，房地產交易登記機構不同意，給預售人造成損失的，應當承擔賠償責任。
第四十三條當事人對主管部門和其他有關行政部門作出的具體行政行為不服的，可以在收到行政決定之日起十五日內，向上壹級機關申請行政復議，也可以直接向人民法院起訴。對復議決定不服的，可以在收到復議決定之日起15日內向人民法院提起訴訟。當事人對具體行政行為不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行具體行政決定的，由作出具體行政行為的機關申請人民法院強制執行。
第四十四條主管部門和其他有關行政管理部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂的，依法追究行政責任；涉嫌犯罪的，由司法機關依法處理。