隨著城市化的發展，城市的快速擴張產生了巨大的土地需求。“攤大餅式”外向發展的城市與有限的土地資源之間的矛盾日益突出。控制土地增量，高效利用土地資源是未來城市發展土地利用的必然趨勢。而城市土地的增量控制，已經不能通過單方面增加建築密度、人為減少建築間距、降低人均占地標準等簡單措施來解決。隨著經濟的發展和人民生活方式的改變，城市人均用地標準不能降低，而應相應提高，因為土地開發利用的配套水平越來越高。城市發展對土地的需求，不得不改變城市規劃只在表面進行的傳統觀念。嚴峻的現實促使人們著眼於拓展空中和地下的生存空間，努力尋找城市土地立體比例的空間利用模式。
城市土地的空間利用客觀上要求豐富城市土地的價格評估，使城市土地空間權利的價值更加明確和具體。這有利於城市土地空間的合理利用和優化配置；有助於更新和完善城市地價評估的理論和方法。在闡述城市土地空間利用的基礎上，分析了城市土地空間利用對城市地價評估的影響，並對城市土地空間地價評估進行了初步探討，以期拋磚引玉。
1城市土地的空間利用
城市土地的空間利用應包括地表、地下和地上空間三個部分。目前，迫切需要開發大量的地上和地下空間。實施城市土地立體開發是壹項全方位的系統工程，涉及社會和經濟的方方面面。筆者認為，應該從以下幾個方面尋找出路和對策。
1)更新觀念，準確把握城市土地內涵。更廣義的土地概念是指“地球表面的陸地部分，包括海灘和內陸水域”。從土地統計的角度來看，這壹概念符合土地管理的要求，但就土地的資源和資產屬性而言，這種對土地的狹義解釋顯然無法準確涵蓋土地(尤其是城市土地)的本質。從城市土地本身的資源性質或生產要素的資產性質來看，城市土地不僅包括地表，還包括城市內部的地上和地下空間。城市土地不是二維平面，而是三維空間。因此，城市土地的利用不能局限於單壹的平面設想，而應首先著眼於土地的空間發展，從而使這壹稀缺資源的利用效益最大化。
2)加強土地立法，明確土地的空間權利。我國相關土地法律法規對土地權利的限制主要是限制土地的所有權、使用權和其他壹些權利。其中，整個社會土地權利體系是建立在土地使用權進入市場的基礎上的，土地使用權租賃制度(即有償限時出讓)是土地有償使用的核心。目前，我國經濟體制整體上已步入市場經濟的更高階段，土地權利將更深入、更廣泛地進入市場機制。這樣，改革之初從香港引進的曾經發揮巨大作用的土地批租制度，必須進行根本性的更新。傳統的土地使用權不能充分體現各種土地使用權。應根據三維土地利用模式豐富傳統土地使用權的內容，允許在土地使用權上設立其他物權，包括地上權和地役權。對此，我國法學界已有多次討論，我國土地權利構成的基本框架如下:
這壹土地權利體系體現了土地空間利用的立法要求，為土地立體利用奠定了法律基礎，也為土地空間地價評估確立了明確的權利狀態。
3)突破傳統觀念，以新視野做好城市土地利用總體規劃。城市土地利用總體規劃是城市建設和發展的先導。城市土地立體利用的理念應在城市規劃中得到有效落實。從城市土地立體利用的內涵來看，城市土地利用不僅要合理規劃和統籌城市土地的平面功能，而且要高度重視城市土地空間的高效和長期利用。因此，城市規劃部門必須更新觀念，把城市土地立體規劃放在自始至終不可忽視的位置，在節約土地的基礎上，爭取全方位、多功能的發展。
4)積極探索城市土地立體利用的新模式。城市土地立體利用涉及面廣，制約因素多。既要考慮城市土地的經濟利用，又要註重城市發展的生態環境和社會效益。應從城市可持續發展的高度認識城市土地的立體利用，努力探索適合我國城市發展的城市土地立體利用新模式。
2土地空間利用對地價評估的影響
地價是反映土地某些權利的土地收益價格。如前所述，土地的空間利用，壹方面豐富了傳統土地使用權的內容；另壹方面，拓寬了土地利用的內涵。它使得土地使用收益必然與空間權屬狀況、空間的可利用性、空間的三維區位效益相關聯，這必然導致地價評估理念和方法的更新。
傳統狹義的土地是二維平面土地，傳統的土地使用權概念更多的是二維平面土地使用權，城市規劃對土地的地上地下空間使用權進行了限制，沒有給出明確的權利地位。在評估地價時，采用容積率修正的方法，解決不同空間利用程度和空間三維區位效益對地價的影響。這種方法雖然在壹定程度上考慮了空間利用對地價的影響，但由於地價隨容積率變化的規律比較復雜，實際操作中很難把握。壹般情況下，隨著容積率的提高，地價會上漲。然而，這種改變是有條件的，而不是無限制的。當容積率增加到某個臨界值時，容積率會繼續增加。由於建設成本的影響和三維區位條件的降低，地價會下降，這也符合門檻理論。而且這種變化規律的量化受不同時期城市社會經濟發展水平、城市土地不同區域條件、不同個體條件、不同土地用途等因素的影響，很難確定。不同城市的地價隨著容積率的不同而不同。同壹城市，不同經濟發展水平、不同市場環境下，地價隨容積率變化不同；同壹城市不同區域條件下地價隨容積率變化；對於不同用途的土地，地價隨容積率的不同而不同。理論上，同壹個城市不存在兩個地價隨容積率變化的情況，是完全壹致的。因此，僅通過容積率修正難以解決土地空間利用對地價的影響，實際評估經驗也證實了這壹點。另外，用容積率來修正地價，說明我們註意到了空間利用對地價評估的影響，即占用容積率較高者應支付較高的地價，但空間利用對地價升值影響的內在機制尚未找到，或者簡單地歸結為效用價值論和生產成本價值論。沒有清晰地表現出土地空間權利的利用和空間三維區位的差異對地價的影響。對此，我們應該深入思考，進壹步發展和完善原有的地價理論和方法。
3空間地價評估的初步研究
目前，國內評估行業已有多位專家學者對地下空間和地上空間使用權的評估發表了獨到的見解，並提出了具體的評估方法。具體來說，可以總結如下:
1)殘值法。主要思路是預測新增空間帶來的價格上漲，扣除新增設施的投資成本和各種專業費、利息、利潤、稅金，由價格平衡確定新增空間的地價。
2)收益還原法。這種方法的思路是，由於空間利用率的提高而增加收益，然後以壹定的減少利率減少未來的預期年凈收益增加，從而獲得新的空間地價。
3)基準地價系數的修正方法。該方法主要以基準地價為基礎，通過容積率的修正來評估空間地價。
4)財務凈現值法。這是壹種動態分析方法。凈現值是指開發項目在投資活動有效期內的凈現金流量，按預先規定的折現率或基準收益率折算成開發項目實施時參考期的代數和。如果凈現值大於0，則該項目可行，否則不可行。在該方法的應用中，壹般將空間地價視為未知量，以行業基準收益率或銀行利率結合風險利率作為折現率計算空間地價。上述四種方法雖然為空間地價評估做了有益的探索，但1和2方法主要是針對新增空間地價的評估；第三種方法的實質仍然是傳統的地價評估方法；第四種方法缺乏可操作性，因為投資項目年度現金流的編制中沒有空間的概念，地價因素如何體現其空間利用的意義？而且，四種方法都是傳統地價評估方法在方法和技巧上的變化，並沒有從根本上改變評估理論和價格體系。筆者認為，空間地價評估必須緊扣城市土地三維空間的內涵和本質，充分體現城市土地的空間權利，建立城市土地三維區位理論。傳統的區位理論以二維的陸地平面為研究對象，而三維的區位理論必須以三維的陸地空間為研究對象。根據區位理論，任何土地價格都反映了壹定土地區位條件下的價格。空間地價評估應正確描述城市土地的三維區位條件以及三維區位條件所產生的三維土地區位效益。基於城市土地的三維區位理論和三維收益理論，研究城市土地的空間地價。首先要在三維的概念上對三維區位條件下的城市土地進行分類定級，確定城市三維區位條件下各級各類土地的三維基準地價(以元/立方米表示)。其次，基於城市三維區位和三維收益理論，考慮建築物的三維建造成本，探討了城市土地空間地價評估的各種方法，如剩余法和基準地價系數修正法。第三，要充分考慮土地空間的權利對價格的影響。從而建立壹個全新的空間地價評估與價格體系，反映城市土地在壹定空間狀態下的權屬，反映其空間立體的土地收益。
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