《武漢市國有土地上房屋征收操作指南(試行)》(武政辦(2011)62號)

第壹條為了規範本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人(以下簡稱被征收人)的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號，以下簡稱《征收條例》)和有關法律法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用於本市行政區域內國有土地上單位和個人房屋的征收與補償。

第三條房屋征收與補償應當遵循民主決策、程序正當、補償公平、結果公開的原則。

第四條市人民政府負責本行政區域內的房屋征收與補償工作。市房屋征收部門負責本市房屋征收與補償的管理工作。

發展改革、國土、規劃、物價、建設、房管、公安、城管、工商、民政、教育、審計、監察、稅務等有關部門應當按照各自職責和本辦法的規定，做好房屋征收與補償的相關工作。

第五條區人民政府負責本行政區域內的房屋征收與補償工作，並負責組織處理房屋拆遷問題。區房屋征收部門具體組織實施本行政區域內的房屋征收與補償工作。

武漢東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區、東湖生態旅遊風景區和武漢化學工業區管理委員會(以下簡稱管委會)依照本辦法的規定，負責實施其管理區域內的房屋征收與補償工作。

第六條房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償工作。房屋征收部門應當與房屋征收實施單位簽訂委托合同，明確雙方的權利和義務。房屋征收實施單位接受委托時可以向委托方收取相應的工作費用，但不得以營利為目的。

房屋征收部門負責監督房屋征收實施單位在委托範圍內實施的房屋征收與補償，並對其行為後果承擔法律責任。

第七條房屋征收涉及土地利用和規劃論證、測繪、評估、法律、房屋拆遷等服務工作，房屋征收部門和有關單位應當委托具有相應資質的專業機構完成。征收決定公告後，征收部門應當公開專業機構的相關信息。

第八條任何組織和個人對違反本辦法規定的行為，有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門應當及時核實、處理。

監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府及相關部門或者單位及其工作人員的監督。

第九條市房屋征收部門應當對各區房屋征收部門和征收實施單位的工作人員進行業務知識和相關法律知識的培訓和考核，征收人員應當持證上崗。

第二章征收決定

第十條為保障國家安全、促進國民經濟和社會發展以及其他公共利益，有下列情形之壹，確需征收房屋的，區人民政府應當作出房屋征收決定:

(壹)國防和外交的需要；

(二)政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

(三)政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境與資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

(四)政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

(五)政府根據城鄉規劃法的有關規定組織實施的舊城改造的需要；

(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

因重大項目建設等原因需要征收房屋的，市人民政府也可以作出房屋征收決定。

第十壹條依照本辦法第十條規定，確需征收的建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設和舊城區改造應當納入市、區國民經濟和社會發展年度計劃。

制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當征求公眾意見，進行科學論證。

第十二條房屋征收涉及舊城改造的，所在區人民政府應當組織房管、建設等部門對集中危險房屋和落後基礎設施進行論證。

第十三條房屋征收部門應當根據規劃部門出具的規劃意見，合理確定國有土地上房屋征收範圍。

第十四條房屋征收範圍確定後，不得在房屋征收範圍內新建、改建、擴建房屋和改變房屋用途等。違反規定實施的，不予補償。

房屋征收部門應當書面通知土地、規劃、房管、工商、公安等部門暫停辦理征收範圍內的相關手續。書面通知應當載明暫停期限和暫停範圍，暫停期限最長不得超過1年。相關部門應當依據職責暫停征收範圍內的下列事項:

(壹)新建、擴建、改建房屋；

(二)房屋和土地使用權分割、贈與、出租、改變用途；

(三)以征收範圍內的房屋為註冊地址的工商登記設立和變更；

(四)戶籍、戶名。

第十五條房屋征收部門應當組織對征收範圍內房屋的權屬、位置、用途、建築面積進行調查登記，被征收人和公有房屋承租人應當予以配合。調查結果應當在征收範圍內向被征收人和公有住房承租人公布。

第十六條區人民政府在作出房屋征收決定前，應當組織征收、規劃、城管、房管等部門按照各自職責對征收範圍內未登記的建築物進行調查、認定和處理。對違章建築和超過批準期限的臨時建築，不予補償。

征收範圍內未登記建築物的調查、認定和處理的具體辦法，由各區人民政府根據實際情況制定。

第十七條房屋征收部門負責制定補償方案，報本級人民政府批準後實施。補償方案應包括以下內容:

(壹)房屋征收與補償的法律依據；

(二)房屋征收的目的；

(三)房屋征收的範圍；

(四)被征收房屋類型和建築面積的確定方法；

(五)房屋征收補償的方式、標準和計算方法；

(六)補貼和獎勵標準；

(七)安置房的基本情況；

(八)房屋征收評估機構的選擇辦法；

(九)房屋征收補償的簽約期限；

(十)受委托的房屋征收實施單位的名稱；

(十壹)其他事項。

作出征收決定的人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證，並公布，征求公眾意見。征求意見的時間不得少於30日。

作出征收決定的人民政府應當及時公布征求意見情況，並根據公眾意見進行修改。

因舊區改造需要征收房屋，半數以上被征收人、公有住房承租人認為征收補償方案不符合征收補償規定的，作出征收決定的人民政府應當組織由被征收人、公有住房承租人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。

第十八條在作出房屋征收決定前，房屋征收部門應當根據項目情況，組織編制社會穩定風險評估報告。社會穩定風險評估報告應當說明項目情況，從合法性、合理性、可行性、可控性等方面進行分析，並報同級人民政府審查。房屋征收涉及300名以上被征收人和公有住房承租人的，房屋征收決定應當經政府常務會議討論決定。

第十九條在作出房屋征收決定前，補償費應當足額發放，專戶儲存，專款專用。

第二十條市或者區人民政府作出房屋征收決定後，應當及時發布公告。公告應當載明補償方案、行政復議、行政訴訟權利、期限等事項。

市、區人民政府和房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳解釋工作。

依法征收房屋的，國有土地使用權同時收回，房屋土地管理部門可以根據征收補償協議或者征收補償決定直接辦理註銷登記。

第二十壹條被征收人和公有房屋承租人對房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第三章補償

第二十二條房屋征收補償協議由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人簽訂。以征收決定公告之日登記的合法有效的房屋所有權證書為準；公有住房承租人應以《公有住房租賃證》為準。

被征收房屋的建築面積和用途以房屋登記機構出具的房屋所有權證書標註為準；房屋所有權證未標註或者標註與房屋登記簿不壹致的，以房屋登記簿標註的面積和用途為準。

第二十三條房屋征收應當根據不同情況，按照規定對被征收人或者公有房屋承租人給予以下補償:

(壹)被征收房屋的價值補償；

(二)因征收房屋引起的搬遷補償和臨時安置；

(三)征收房屋造成損失的補償。

第二十四條對被征收房屋價值的補償不得低於房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

被征收房屋和產權調換房屋的價值，由依照本辦法選定的房地產價格評估機構評估確定，評估時間為房屋征收決定公告之日。

對房屋評估價值有異議的，應當自評估結果公告之日或者收到評估結果之日起10個工作日內，向選定的房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果仍有異議的，應當自收到復核結果之日起10個工作日內，向上海市房地產估價師協會房地產價格鑒定專家委員會申請鑒定。

第二十五條征收決定公告後，房屋征收部門應當及時組織被征收人和公有房屋承租人協商選擇房地產價格評估機構；協商不成的，由房屋征收部門按照少數服從多數的原則，通過組織被征收人和公有住房承租人投票決定，或者采取抽簽、搖號等隨機方式決定。采用抽簽或者搖號方式確定的，應當由公證機關當場公證。房屋征收部門應當公布選定的房地產價格評估機構。

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地進行房屋征收評估，任何單位和個人不得幹涉。

第二十六條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。征收公有房屋，補償方式由公有房屋承租人選擇。

選擇房屋產權調換的，房屋征收部門應當提供產權調換房屋，並與被征收人結清被征收房屋價值與產權調換房屋價值的差額。

因舊城改造征收個人住宅，在改造區進行房屋產權調換的，提供改造區或就近區域的房屋，按照房屋價值結算差價。

第二十七條房屋征收前，房屋征收部門應當向被征收人或者公有房屋承租人支付搬遷費。搬遷費標準由各區人民政府參照市場價格制定。

第二十八條征收住宅房屋、辦公樓等非生產經營用房，選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付使用前，房屋征收部門應當支付臨時安置補償費或者提供周轉房。選擇貨幣補償的，房屋征收部門應當壹次性支付被征收人或者公有住房承租人3個月的臨時安置補償費。

臨時安置補償費由依照本辦法選擇的房地產價格評估機構根據被征收房屋在同類房地產市場的租賃價格確定，評估時間為房屋征收決定公告之日。超過補償協議約定的過渡期限，尚未交付產權調換房屋的，按照增加50%的標準支付臨時安置補償費。

第二十九條對被征收房屋室內裝修價值的補償，由被征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托依照本辦法選定的房地產價格評估機構進行評估。

第三十條征收生產經營用房，造成被征收人或者公有房屋承租人停產停業損失的，應當給予被征收人或者公有房屋承租人被征收房屋價值5%的補償。

被征收人或者公有住房承租人認為停產停業損失超過被征收房屋價值5%的，可以請求房屋征收部門委托依照本辦法選定的房地產價格評估機構，根據房屋征收前三年和停產停業期間的效益評估停產停業損失，並根據評估結果給予補償。選擇貨幣補償的，停產停業期限按照6個月計算，選擇產權調換的，停產停業期限按照過渡安置期限計算。

第三十壹條被征收房屋的生產經營單位或者個人不是被征收人或者公有房屋承租人的，停產停業損失補償和裝修價值補償按照被征收人與公有房屋承租人的約定進行分配。

第三十二條征收個人房屋，被征收人、公有房屋承租人改變房屋用途為生產經營用途的，應當根據住宅房屋征收情況給予補償。但本辦法頒布前，已將住所作為商業門面使用，並以住所註冊地址取得工商營業執照的，可對實際用於經營的部分給予適當補貼。補貼標準原則上不超過商業門面與住宅房屋市場差價的50%，具體標準由各區人民政府制定。

第三十三條征收公有房屋，公有房屋承租人可以獲得補償，符合房改條件的，應當先進行房改，房屋征收部門對房改所有權人進行征收補償，並與所有權人簽訂房屋征收補償協議；不符合房改條件的，補償辦法和標準如下:

(1)選擇貨幣補償的，終止租賃關系，補償被征收房屋價值的90%，補償被征收房屋價值的10%。房屋征收部門將分別與被征收人和公有住房承租人簽訂房屋征收補償協議。

(二)選擇產權調換的，房屋征收部門與被征收人簽訂房屋產權調換協議，被征收人與公有房屋承租人簽訂繼續維持租賃關系的房屋租賃協議。

第三十四條征收公有非住宅房屋，被征收人選擇產權調換的，房屋征收部門與被征收人簽訂房屋產權調換協議，被征收人與公有房屋承租人簽訂房屋租賃協議，繼續保持租賃關系。

被征收人選擇貨幣補償的，租賃關系終止，公房承租人按被征收房屋價值的70%和被征收房屋價值的30%獲得補償。房屋征收部門分別與被征收人和公有房屋承租人簽訂房屋征收補償協議。

第三十五條征收私有財產或者經房管部門依法委托、管理或者返還產權人的文革財產，且該房屋已作為公有住宅出租的，按照被征收房屋價值的100%補償房屋所有人，按照被征收房屋價值的90%補償承租人。

第三十六條征收宗教團體所有的房屋，房屋征收部門應當征求宗教事務行政部門的意見，並與宗教團體簽訂征收補償協議。

宗教團體所有的房屋作為公有居住房屋出租的，補償辦法可參照本辦法第三十五條的有關規定執行。

第三十七條設定抵押的房屋被征收時，抵押人和抵押權人應當按照國家和本市有關房地產抵押的規定，協商處理抵押和被擔保的債權。

抵押人與抵押權人達成書面協議的，房屋征收部門應當按照約定對被征收人給予補償。達不成協議的，房屋征收部門應當向被征收人支付貨幣補償，補償金應當存入公證處；被征收人房屋產權調換的，抵押權人可以變更抵押物。

第三十八條合同約定，搬遷被征收人或者公有房屋承租人的，房屋征收部門應當給予搬遷獎勵。具體獎勵標準由各區人民政府確定。

第三十九條征收個人住宅房屋，被征收人或者公有房屋承租人選擇貨幣補償的，房屋征收部門可以按照不超過被征收房屋價值20%的標準給予補貼。具體標準由各區人民政府制定。

第四十條征收個人住宅或公有住宅房屋，建築面積小於30平方米(涉及有所有權和租賃權的房屋合並計算建築面積)，且被征收人和公有房屋承租人選擇貨幣補償且同時符合下列條件的，征收補償按30平方米給予:

(壹)未享受本市房改政策或住房保障政策的；

(二)被征收人、公有住房承租人及其配偶在征收決定公告前2年內在本市無其他產權住宅房屋或者租住公有住宅房屋的。

承租人符合前款條件的，超過被征收房屋建築面積的貨幣補償由房屋征收部門全額支付給承租人。

第四十壹條被征收住宅房屋建築面積公攤系數低於產權調換房屋建築面積公攤系數的，應當向被征收人或者公有房屋承租人增加建築面積補貼。建築面積補貼原則上不超過被征收房屋建築面積的10%。9層及以下被征收房屋置換為18層及以上房屋的，建築面積補貼原則上不超過被征收房屋建築面積的12%。

建築面積補貼的具體標準由各區人民政府根據項目實際情況確定。

第四十二條征收個人住房，被征收人和公有住房承租人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、區人民政府應當優先給予住房保障。

對被征收人和公有住房承租人中的最低生活保障家庭、殘疾人等生活特別困難的家庭給予困難補助。具體補貼標準由各區人民政府制定。

第四十三條被征收人和公有住房承租人遷出原居住地接受義務教育的，可以選擇在征收時六年內繼續按原入學辦法在原居住地入學，或者在教育行政部門遷入居住地的就近學校入學。

對已享受最低生活保障的被征收人和公有住房承租人，遷出地民政部門憑遷出地民政部門出具的證明材料，按照規定審核批準最低生活保障；因房屋征收導致人戶分離，在遷入地居住超過1年申請最低生活保障的，按規定向遷入地民政部門申請。

第四十四條房屋征收部門與被征收人、公有住房承租人應當按照規定，就補償方式、補償金額和支付期限、產權調換房屋的位置和面積、搬遷費用、臨時安置或者周轉用房補償、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項訂立補償協議。

補償協議訂立後，壹方不履行補償協議約定的義務的，另壹方可以依法提起訴訟。

第四十五條被征收人、公有住房承租人不足800戶的，簽約期限不超過3個月；800戶以上(含800戶)的，簽約期限不超過6個月。簽約期限自被征收房屋評估結果公布之日起計算。

第四十六條房屋征收部門未在征收補償方案確定的簽約期限內與被征收人或者公有房屋承租人達成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明的，房屋征收部門應當向作出房屋征收決定的人民政府報告，根據征收補償方案作出補償決定，並在房屋征收範圍內予以公告。

補償決定應當公正，包括本辦法第四十四條第壹款規定的與補償協議有關的事項。

被征收人或者公有住房承租人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第四十七條作出房屋征收決定的人民政府對被征收人和公有房屋承租人給予補償後，被征收人和公有房屋承租人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得以暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路交通等手段強迫被征收人和公有房屋承租人搬遷。禁止施工單位參與搬遷活動。

第四十八條被征收人或者公有房屋承租人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，又不在補償決定規定的期限內搬遷的，由作出房屋征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執行。

申請人民法院強制執行前，應當書面督促被征收人和公有房屋承租人履行搬遷義務。

申請人民法院強制執行的，應當按照規定提交作出補償決定的相關文件、被申請人的基本情況、補償金額及存入專用賬戶的賬號、產權交易所和周轉房的位置和面積等材料。

第四十九條房屋征收完成後的確認辦法由市房屋征收部門另行制定。

第五十條房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，並在房屋征收範圍內向被征收人和公有房屋承租人公布分戶補償情況。

審計機關應當加強對補償費管理和使用的監督，並公布審計結果。

第四章法律責任

第五十壹條市、區人民政府和房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本辦法規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門責令改正，通報批評；造成損失的，應當依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十二條采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路交通等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬遷，造成損失的，應當依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，依法懲處；構成違反治安管理行為的，依法予以處罰。

第五十三條房屋征收部門與被征收人或者公有房屋承租人未簽訂補償協議或者市、區人民政府未作出補償決定的，征收實施單位違反規定強行拆遷被征收人或者公有房屋承租人的房屋，造成損失的，應當依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十四條被征收人和公有住房承租人應當通過合法途徑維護自身合法權益。采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法予以處罰。

第五十五條貪汙、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位給予警告，通報批評；造成損失的，應當依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，依法懲處。

第五十六條房地產估價機構或房地產估價師出具虛假或重大錯誤評估報告的，依據國家有關房地產估價機構和註冊房地產估價師管理的規定予以處罰；造成損失的，應當依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章附則

第五十七條本辦法所稱公有住房承租人，是指與公有住房產權人或者管理人建立租賃關系，執行政府規定的標準租金的承租人，但租住公有住房或者廉租住房的承租人除外。

第五十八條個人住房、房屋拆遷、有關部門對被征收人、公有住房承租人可以按照有關規定減免相關稅費。

第五十九條法律、法規對征用外國領事館的房屋、軍事設施、文物、歷史文化保護區內的建築物等另有規定的。，以有關規定為準。

第六十條本辦法自2013 10 65438年10月1日起施行。2002年2月8日《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》同時廢止。《征收條例》施行前，已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續按原規定辦理，但有關部門不得強制拆遷。