地下車位、車庫所有權、經營權和使用權的法律分析
壹.法律條款---《民法典》( 2021.1生效)
第二百七十五條建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的權屬，由當事人通過買賣、贈與或者租賃的方式約定。
占用業主所有的道路或者其他場地停放汽車的車位，歸業主所有。
第二百七十六條在主要用途建築的車位、車庫分區內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
第二，法律簡要描述了開發商與購房者在房地產買賣合同中約定的住宅小區地下車庫(車位、規劃用於停放汽車的車庫)的產權，以確定其產權。沒有約定或者約定不明確的，推定其產權屬於買受人。這壹觀點基於:
第壹，根據地上建築物和土地使用權不可分離的原則，如果不能取得特定範圍內的土地使用權，就不能取得土地上任何建築物的所有權。因此，地下車庫不可能單獨取得土地使用權。地下車庫使用的土地是業主繳納的土地，小區的土地面積已經全部分攤給全體業主。小區的土地使用權歸業主享有，開發商不再享有小區的土地使用權。除非征得土地使用權人同意，否則不能享有土地上建築物的所有權和分配權。
其次，地下車庫作為住宅建設的配套設施之壹，是建築物的附屬設施。就像道路和管道壹樣，它應該是房屋的附屬物，應該由建築物的業主使用。如果買賣合同中沒有特別約定，則附屬物應隨主客體(房屋)壹並出售和轉讓。開發商按照政府規定建地下車庫是他的法律義務。地下車庫不能為了個人利益對外開放，而是為了滿足小區內業主的居住需求，為特定人群提供停車位。《民法典》(2021.1.1生效)第275條采用“約定說”，但《民法典》(2021.1生效)並未規定如何處理沒有約定或者約定不明確的情形。
三、關於地下車庫所有權的法律規定。
(1)在《民法典》(2021.1)頒布之前，沒有明確的確認地下建築物所有權的法律依據。從現行的房地產法律法規來看，沒有確認地下建築權屬的法律依據。我國《城市房地產管理法》和《城市房屋所有權登記管理辦法》只規定了土地上的房屋所有權登記，不包括地下建築物。《城市房地產管理法》第二條:“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物、構築物”。這裏的“在陸地上”是指在地表以上。房地產權屬證書是權利人依法享有房屋所有權，並對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯壹合法憑證。要取得權利證書，必須到房產局登記。根據《中華人民共和國立法法》第八條規定，民事基本制度只能由法律規定，規章和地方性法規無權對其進行立法。地下車位、車庫權屬、管理、使用的法律分析1995建設部9月8日頒布的《商品房銷售面積計算與公共建築面積分攤規則(試行)》第八條“公共建築面積由電梯井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備用房、公共門廳、公共門廳兩部分組成”。第9條“地下室、車庫等。已作為獨立使用空間出售或出租的，不得計入公共建築面積。地下室作為人防工程不計入公共建築面積。”從規定中可以看出，無論是部門規章還是地方法規，都沒有強制性規定地下車庫應當列為公共建築面積進行分攤。地下室、車庫等。，已作為獨立使用空間出售或出租的，不應計入公共建築面積，地下室作為人防工程不計入公共建築面積，故不分攤公共建築面積。根據建設部發布的《城市地下空間開發利用管理規定》第二十五條，地下工程應當按照“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設單位轉讓或者出租自行投資開發或者依法開發的地下工程。從這個角度來說，地下車庫可以作為建築的獨立部分，可以由開發商自行處置。從規定中可以看出，地下車庫相關的法律法規比較模糊，產權界定不容易明確。很難說開發商在面對業主時處於強勢的原因是無關緊要的。
(2)《民法典》第二百七十五條確立的“當事人約定所有權”原則(2021.1生效)。《民法典》(2021.1生效)第二百七十六條:建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。在建築區劃內，規劃車位、車庫的權屬由當事人通過出售、贈與或租賃等方式約定。占用業主所有的道路或者其他場地停放汽車的車位，歸業主所有。不難看出，民法典(2021.1生效)間接承認了開發商在地下車庫所有權上的主動權。但對於車庫的歸屬並沒有直接的規定，而是采取“意思自治”的原則，由當事人自行協商約定。但正如很多人質疑的，在開發商和購房者地位不對等的情況下，如何保證協議公平？實際上，開發商的強勢地位是在賭博。民法典(2021.1+0)的可操作性如何？由此可見，地下車庫的歸屬問題並沒有得到解決，不難想象未來的糾紛還會不斷出現。
四。《民法典》第275條的不足之處(2021.1有效)筆者認為《民法典》第275條(2021.1有效)能夠在壹定程度上解決現實生活中的糾紛，因此具有很大的現實意義。但也存在錯誤或疏漏，而這些錯誤很可能會給以後的司法實踐留下許多“隱患”。首先，雖然《民法典》(2021.1生效)第276條規定，停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，但這壹規定過於粗略、原則，容易產生歧義，缺乏可操作性。業主的需求是什麽？怎麽能算滿足業主的需求呢？其次,《民法典》第275條(2021.1生效)將小區內車庫的歸屬留給當事人約定，但並未約定不明確或無約定情況下的歸屬，更談不上如何解決約定無法達成的情況，留下了“隱患”。
我就是這麽總結的:“地下車庫是誰的？”