申請的被執行人是東營某房地產開發公司。
被執行人羅某，女，住東營市。
2000年6月5438+10月65438+7月，東營市某房地產開發公司與羅某簽訂商品房買賣合同，羅某以15號樓購買了該房地產開發公司位於東營市東城區小區西單元五樓501號房，價款為1158。每逾期壹天，支付0.002%的違約金。2000年6月30日，羅支付部分房款45000元，房地產開發有限公司交付涉案房屋，羅未支付剩余房款。房地產開發有限公司訴至法院未果。法院審理後，判決羅於本判決生效後十日內支付購房款70804.95元及違約金16398.43元。判決生效後，羅未如期履行義務，房地產開發公司向法院申請強制執行。
執行
被執行人羅下落不明，除涉案房屋外無其他可供執行的財產。申請執行人向法院申請拍賣涉案建築物以清償債務。在執行過程中，發現了以下事實:第壹，房產所有權仍然是壹家房地產開發公司。因房款未交，且未在房產管理部門辦理產權變更登記，涉案房屋產權人仍為房地產開發公司。第二，涉案房屋被第三人占用。以羅名義購買的涉案房屋為張某使用。第三，張某基於與瀝青公司簽訂了購房協議並支付了款項的事實，居住在該房屋內。張是東營市某瀝青有限責任公司員工。2006年6月5438+0日至2006年6月11日，張分四次向瀝青公司支付120000元。2001，165438，張某與瀝青公司訂立購房協議，瀝青公司以127234.43元的總價出售給張某，除115804.95元由張某承擔外，其余由瀝青公司承擔，計為公司給予員工的福利補貼。合同中還寫明，本協議訂立前已支付房款115804.95元(含個人貸款45000元)，瀝青公司將在5日內支付給房地產開發公司。第四，羅、張均為瀝青公司員工。瀝青公司已經停止經營，無人管理，所有財產已經拍賣，等待分配。第五，該房屋居民張拒絕遷出，並提出書面異議。
這套房子涉及的法律關系比較復雜。這種情況下可以直接拍賣還債嗎？這個案例應該如何執行？眾說紛紜。
第壹種意見認為，涉案房屋屬於被執行人羅的財產，應當強制執行。羅與房地產開發公司之間的房屋買賣協議合法有效，法院生效判決確認該合同合法有效。雖然《房屋產權證》因羅未支付房款而未能取得房產管理部門的確認，該房屋的所有權在形式要件上存在瑕疵，但法院的生效判決已經確認了羅對該房屋所有權的合法性。瀝青公司在未依法取得涉案房屋所有權的情況下，擅自處分他人財物，不具有法律效力，張某在該房屋居住的行為也不合法。至於張因與瀝青公司簽訂購房協議而產生的權利義務，則是另壹種法律關系，與本案無關。該房屋為羅所有，非住宅用房。法院強制拍賣涉案房屋清償債務符合相關法律規定。
第二種意見是對張提出的異議進行復審。新《民事訴訟法》第二百零四條規定“在執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起15日內進行審查，理由成立的，裁定中止執行標的；理由不能成立的，裁定駁回。案外人或者當事人不服裁定，認為原判決、裁定有錯誤的，按照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定書送達之日起15日內向人民法院提起訴訟。”具體到本案，涉案房屋的權屬是糾紛的焦點和核心問題。涉案房屋是瀝青公司以羅的名義購買並出售給張某的？還是瀝青公司在未經羅允許的情況下，將他人房屋賣給了張某？誰應該是房子的主人？必須通過訴訟解決。因此，執行機關應當依法對張的書面異議進行審查並作出裁定。告知當事人或者張不服的，可以提起民事訴訟。執行機構應當中止對該房屋的處置。
評論和分析
壹、執行異議的定義
執行異議是指案外人、當事人或者利害關系人對人民法院執行的特定標的物或者執行程序提出不同意見，主張對執行標的物的全部或者部分權利，質疑執行程序的合法性，以請求人民法院停止執行行為，依法保護自己的合法權益。執行異議既是保護案外人執行權利的司法救濟手段，也是保證人民法院正確執行的重要措施。
就本案而言，在執行過程中，因法院依法拍賣涉案房屋以清償債務，該房屋居民張就本案執行標的向人民法院提出不同意見，系案外人對執行標的主張權利，屬於執行異議。
第二，執行法律規定的異議
新《民事訴訟法》第二百零二條規定“當事人、利害關系人認為執行行為違反法律的，可以向負責執行的人民法院提出書面異議。當事人、利害關系人提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內進行審查，理由成立的，應當裁定撤銷或者更正；理由不能成立的，裁定駁回。當事人或者利害關系人對裁定不服的，可以在裁定書送達之日起十日內向上壹級人民法院申請復議。”
新《民事訴訟法》第二百零四條規定“在執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起15日內進行審查，理由成立的，裁定中止執行標的；理由不能成立的，裁定駁回。案外人或者當事人不服裁定，認為原判決、裁定有錯誤的，按照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定書送達之日起15日內向人民法院提起訴訟。”
第三，提出執行異議的條件
根據新《民事訴訟法》關於執行異議的規定，提出執行異議應當符合下列條件:
1，主體資格。提出執行異議的主體可以是當事人、利害關系人、案外人。當事人是案件的申請人、被執行人、第三人，以及作為申請人、被執行人追加的案外人、擔保人。利害關系人是指雖不是案件當事人，但對案件結果具有某種權利義務關系的人。案外人是指當事人以外與法院執行標的有利害關系的人。
2.異議的內容符合法律規定。當事人、利害關系人只能對人民法院“執行行為違反法律規定”的執行程序提出異議；案外人只能對人民法院執行中涉及的“執行標的”提出異議，即對執行標的的實體權利主張權利。
3、異議必須在實施過程中。訴訟程序分為審判和執行兩個階段，審執分離是審判方式改革後形成的成熟訴訟模式。在執行程序開始之前，不存在執行行為違反法律規定的情況，也不會存在“執行對象”被“實體”清算的情況。審判階段的“先予執行”也有其相應的法律規定。因此，在執行程序啟動之前，不存在執行異議。執行程序完成後，執行行為已經終結，涉案標的物的所有權已經轉移。再次提出異議的，不應當作為執行異議處理，而應當作為申訴，按照審判監督程序處理。
4.執行異議應以書面形式提出。異議對象必須以書面形式並說明理由，同時提供“違法執行”的事實或依據以及執行對象權屬的相關證據，以便執行機關依法對異議進行審查。
本案中，張向法院提出書面異議，是案外人主張法院拍賣該建築物的權利並提供相關證據的條件。
第四，實施異議審查
審查執行異議是必要的程序。但如何審查，民事訴訟法只規定了期限(15天)，其余的沒有明確規定。在實踐中，通常按以下程序處理:
1.審查執行異議的條件。即異議主體是否合格，是否采用書面形式，是否在實施過程中提出，異議內容是否符合要求。接受符合條件的，拒絕不符合條件的。
2.舉行聽證會。法院開庭審理，並通知與案件有關的各方當事人、利害關系人和案外人參加審理。法院會對異議人提供的證據進行質證，他人提供的證據和法院收集的證據也會進行質證，通過質證意見對證據進行全面的認證。
3.合議庭。執行異議是執行程序中的壹個重要問題。根據相關法律規定，三名被執行人應當組織合議庭對案件進行討論，並按照合議庭評議案件的原則作出裁定。
本案中，張某向法院提出異議，並提供了相關證據。執行機構應當組織人員組成合議庭，舉行聽證，對案外人提供的證據進行質證，並根據質證意見作出裁定。
動詞 （verb的縮寫）執行異議的處理
(壹)處理當事人和利害關系人的異議。
法院應當組成合議庭，依照法律和程序對執行的合法性進行審查，理由成立的，裁定予以撤銷或者糾正；理由不能成立的，裁定駁回。當事人或者利害關系人對裁決不服的，可以在裁決書送達之日起十日內向上壹級人民法院申請復議。
(二)、對外人異議的處理。
1.理由成立的，應當中止標的物的執行。
執行條例第七十二條規定“案外人提出的執行對象是法律文書中指定交付的特定對象，經審查認為案外人異議成立的，經院長批準，中止生效法律文書中內容的執行。”事實上，案外人對法律文書中指定交付的具體事物提出異議，是對生效法律文書中實體問題裁定的正確性提出質疑。這種異議涉及審判程序中實體權利的處理，執行機關無權對已經生效的法律文書進行審查。執行人員認為已經生效的法律文書確定的內容確有錯誤，即案外人異議成立的，應當提出書面意見，報院長審核處理。同時暫緩執行，待案件經過審判監督程序後，再決定案件是否繼續執行。這也是民事訴訟法意見第258條規定的。
《實施條例》第七十三條規定“執行標的不屬於生效法律文書規定的特定交付，經審查認為案外人異議成立的，經院長批準，停止執行標的。已經采取強制措施的，應當裁定立即解散或者撤銷，將標的物返還案外人。”案外人僅針對執行程序涉及的標的物提出異議，實際上是為了阻止執行程序中的標的物的強制執行，目的是主張執行程序涉及的標的物的部分或全部權利。理由成立的，也應當中止標的物的執行。
2、理由不成立，裁定駁回。
執行機構通過組成合議庭對案外人提供的證據進行質證、認證，認為案外人提出異議的證據不足、理由不能成立的，依法及時決定駁回。
3.案外人或者當事人不服裁定，認為原判決、裁定有錯誤的，按照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以在裁定書送達之日起15日內向人民法院提起訴訟。
本案中，綜合案情及案外人提供的證據，足以確認涉案房屋系某瀝青公司以羅的名義購買，後以單位內部分房的形式出售給張某。該房屋不是據以執行的生效法律文書確定的特定標的物。因此，法院執行機構應當裁定異議成立，中止房屋執行。當事人不服的，可以在法定期限內向人民法院提起訴訟。
六、案件引發的思考
之所以對涉案房屋的執行存在分歧，涉及到執行程序和標的的實體問題。作為案外人，張居住在涉案房屋內。如果不涉及權屬問題，應該是法律允許強制執行房屋的債務償還。民事訴訟法修改後，加強了對案外人合法財產的保護，賦予了當事人和案外人監督執行的權利，並提供了法定的執行救濟程序。人民法院在執行中，應當嚴格執法，並註意依照法定程序保護當事人和案外人的救濟權利。(山東省東營市東營區人民法院李風華陳)