9月中旬以來，海南省、江蘇省無錫市等地相關部門發布消息，有抵押的二手房可以“隨抵押隨過戶”。新京報記者註意到，所謂的“按揭過戶”並不是壹個新鮮事物。據初步統計，截至目前，已有超過10個城市出臺了該政策，但各地的操作模式不盡相同。
對此，有業內人士認為，從表面上看，“按揭過戶”模式確實能降低部分購房者的成本，但對市場交易量和房價的影響有多大，還有待觀察。值得註意的是，“帶抵押過戶”實際上是二手房“過戶抵押”，在實際操作過程中要註意保證交易安全。
近日，海南省、江蘇省無錫市等地相關部門發布消息，有抵押的二手房可以“隨抵押隨過戶”。圖/IC圖
趨勢:
多地出臺新規試行“帶抵押過戶”
什麽是「帶抵押過戶」？壹般來說，“有抵押的轉讓”是指抵押的財產，可以在不提前還清貸款的情況下，完成交易、轉讓和發放新的貸款。換句話說，這種模式節省了原房主的止贖成本和集資的時間成本，大大降低了二手房交易的難度。
關於“抵押即轉讓”的法律依據，京金訴律師事務所主任指出，根據《民法典》第406條規定，即在抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產；除當事人另有約定外，從其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。但他也強調，即使在可以“抵押過戶”的城市，也不是所有房產都能變現。如果之前設定了抵押，明確約定不能轉讓，則以約定為準。
2022年以來，多地出臺新規實施“帶抵押過戶”，近期更為集中。例如，9月17日，海南省人民政府辦公廳發布《海南省統籌疫情防控與經濟恢復行動方案》，提出探索住房公積金貸款無抵押二手房“有抵押轉讓”登記試點。
中國人民銀行廣州分行於05年9月15日下發至轄內各中心支行、銀行機構的通知也表示，推進“有抵押轉讓”應兼顧便利性和資金安全，鼓勵結合實際探索“有抵押轉讓”模式。
與此同時，無錫市住房和城鄉建設局近日宣布，無錫市區二手房可“抵押過戶”，全程免費，無需提前還貸或提前還款。為支持“帶抵押過戶”模式的順利實施，無錫市住房和城鄉建設局對二手房資金監管業務全流程進行了再造。截至目前，無錫15二手房交易資金監管銀行中，建設銀行、農業銀行、工商銀行已經可以開展點對點貸款業務。
無錫當地業內人士表示，從操作流程來看，“帶抵押過戶”可以將二手房交易從“房東籌錢償還二手房剩余貸款——房東賣房——買家付款——房東收錢”變為“房東賣房——買家付款——房東償還二手房剩余貸款並收錢”，簡化了二手房交易流程，降低了交易成本。在無錫，目前已有多組客戶聞訊後前往監管部門咨詢，並積極與商業銀行對接，希望成為“轉按揭”模式的首批受益者。
此外，新京報記者註意到，濟南市、南京市、福州市、深圳市坪山區也開始實施“帶抵押轉讓”政策。
近期部分城市“轉按揭”政策調研
影響:
或有助於激發二手房市場交易活力。
據中原地產研究院統計，截至目前，全國已有超過10個城市宣布試行或落地二手房“以按揭方式過戶”。那麽，這個政策為什麽會出臺，對房地產市場有什麽影響？
廣東省住房政策研究中心首席研究員李認為:“最近很多城市都實行了房貸轉按揭，這與目前的市場環境有關。以前房價快速上漲的時候，二手房過戶涉及減壓、擔保、過橋等各種‘寄生’的資金鏈，都是獲利者。但現在房價漲幅已經得到控制，很多城市的貸款量和成交量甚至在下降，迫使銀行切斷這些‘寄生’的金融鏈條，從而降低購房者的成本。”
對於“轉按揭”對市場的影響，多位業內人士認為，該政策有助於加快換房需求，有助於提升新房交易量，促進二手房購買和購房者在新城市紮根，從而進壹步促進房地產市場良性循環。
中指院指數部市場研究總監陳文靜指出，二手房“按揭轉讓”是指居民在購買有剩余按揭貸款的二手房時，無需先還清按揭貸款，即可轉讓、再按揭、發放新的住房貸款。這種方式既能節約資金成本，又能提高二手房交易效率，有利於激發二手房市場交易活力，促進住房消費。
不過，中原地產首席分析師張大偉認為，大部分“帶抵押轉讓”其實都有局限性，壹般必須在同壹家銀行內帶抵押轉讓。比如，以前房主在建行做房貸，新購房者要在建行申請，才能實現“隨房貸轉”。而房貸利率相對優惠的小銀行，壹般都沒有執行這壹政策，所以對於他們來說，雖然“有房貸就轉”可以節省1%-2%的交易成本，但很可能會失去房貸利率的優惠。
張大偉進壹步表示，總的來說，房地產市場仍然處於相對低迷的狀態。今年8月，壹二線城市房地產銷售價格普遍下調。在這種情況下，雖然“帶抵押轉讓”政策可以降低部分購房者的成本，但不會對市場交易量和房價產生很大影響。
提示:
實際操作中要註意交易安全。
在“帶抵押過戶”政策有望促進交易順暢、盤活二手房資源、刺激樓市活躍的同時，有業內人士表示，雖然“帶抵押過戶”政策有諸多優勢，但如何保證交易安全仍面臨諸多現實問題需要解決。
對此，有銀行業人士向記者表示，如果以“二次抵押”的方式操作“有抵押轉讓”，很可能購房者獲得的貸款額度較低；如果是通過“變更借款人”進行，銀行需要重新評估購房者是否具備相關貸款資質。這些數據會涉及公積金中心、房管等部門，需要他們防範風險。
在IPG中國首席經濟學家白文熙看來，“按揭過戶”的做法確實在很大程度上減少了二手房交易的流程，使交易更加便捷和便宜。但這種轉按揭、轉按揭在實際操作中可能存在金融風險，貸款銀行在規避此類二手房交易風險時需要特別註意。壹方面取決於購房者的還款能力，另壹方面也與房貸比例和樓市走勢有關。
金訴律師事務所執行主任律師表示，為規避實際操作中的風險，應盡量實現原抵押註銷登記與新抵押登記的無縫銜接。目前各地出臺這樣的政策還是比較穩妥的，壹般都有第三方公證機構的加持，可以有效防範交易風險。比如，深圳坪山區除了資金監管的核心流程，還引入了公證處的公平退出業務，公證處的介入對各方資金流向有壹定的保護機制；無錫的“帶抵押過戶”是政府監管的。買賣雙方簽訂資金監管協議後，買方貸款資金全額存入監管賬戶，然後辦理房產過戶和賣方原抵押變更。
在中國人民銀行廣州分行發布的上述通知中還指出，二手房“按揭過戶”模式的核心是避免提前還貸辦理註銷抵押登記的“過橋”環節，實現貸款資金到賬、產權轉移登記、抵押註銷、設立登記同步辦理。針對銀行間二手房“抵押轉讓”可能導致銀行抵押失敗、產權轉讓後交易最終失敗的風險，可引入公證或擔保等第三方機構，確保資金安全，防控經營風險。
此外，王家弘律師提醒，抵押權是民法典中比較重要和復雜的內容。在遇到“有抵押就轉讓”的房屋交易時，要特別註意抵押人和抵押權人對財產轉讓是否有壹定的限制或禁止性約定，比如第三人是否因善意取得、支付合理對價等因素影響了抵押物。而且根據相關法律規定，如果該房屋在《民法典》實施前已經存在抵押登記的，未經抵押權人同意，不得抵押轉讓。
新京報記者張錢
編輯楊校對陳燕燕。