二手房買賣有哪些法律風險？1.需要確認失主的真實身份。簽約前，買賣雙方首先要查驗簽約主體的真實性，主要是核實業主的身份。因此，所有權人證件的真實性及其與所有權人身份的壹致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其是在買賣雙方在沒有第三方作為中介擔保的情況下自行進行交易的情況下，這個問題更需要引起客戶的重視。2.要明確雙方的違約責任。因為房產交易復雜，金額大，有時會出現意外情況，導致違約。為了避免以後出現扯皮的現象，在簽訂合同的時候壹定要把雙方的責任和權利，以及付款的金額和時間寫清楚，遵循雙方責任和權利對等的原則。目前大部分二手房買賣合同中對違約金的比例都有明確的規定，但對支付時間沒有具體的約定，會導致違約方相應延遲支付時間，降低條款的實際約束力和執行力。因此，應在合同中增加“買受人應在實際付款日(出賣人實際交付房屋)起的規定期限內向出賣人(買受人)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。3.必須註明付款轉賬時間。在實際操作中，買家會把房款分成首付和尾款兩部分，分時段給業主打電話。所以賣方需要知道買方的付款時間，而尾款的付款時間取決於房產過戶的日期，所以買方有權知道房產過戶的時間。逾期的，違約方應根據實際情況履行第2款中的違約責任。4.需要註明費用的交付時間。這是買受人應該註意的房屋本身的附屬問題，是“房屋交付”中的重要條款。需要註明水、電、氣、物業、暖氣等費用的交付日期。因為明確交接時間是明確劃分責任的關鍵，同時，如果是公房交易，物業、供暖等費用的繳納時間和標準，原業主單位是否有既定要求和變更，出賣人需要做的配合，買受人需要簽訂的協議等都要在合同中明確。5.必須有壹份詳細的代理費清單。隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸意識到壹個有信譽的經紀公司可以有效的保護買賣雙方的權益。通過經紀公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年的數量比2003年翻了壹倍多。因此，經紀公司的代理費越來越受到消費者的關註。但目前市場上存在壹個問題，就是券商收取的代理費不明確。合同中只寫了中介費占總房款的比例，沒有詳細的清單，會導致信息不對等，最終損害消費者的利益。所以，買賣雙方在簽訂合同時，壹定要要求經紀公司明確說明中介費的用途。6.買方必須見業主。現在有些經紀公司有“收購”業務，於是就出現了“壹房多賣”的非法操作，即在收取客戶定金後，經紀公司還會帶其他客戶看房，最後價高者得，賣給不惜與第壹個客戶毀約的人。原因往往是房東不賣和其他經紀公司的免責條款，即經紀公司不用承擔任何違約責任，交了定金的消費者只能忍氣吞聲。為此，提醒消費者，如果此時妳能行使自己的權利，要求約見車主當面核實，妳就揭穿了他的不當行為？7.妳必須學會使用補充協議。簽訂合同時，如果合同條款不明確或需要進壹步約定，買賣雙方應在合同相關條款後或合同後的空白行填寫附加條款，並在合同中寫明雙方的意思，這樣會減少後續階段因意思模糊帶來的不便和麻煩。如何簽訂二手房買賣合同在二手房交易中，很多購房者往往只考慮房產的價值，而忽略了交易中可能出現的問題，對於房產買賣合同的簽訂更是知之甚少。其實二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時都需要特別註意。簽約前，買家壹定要對賣家有壹個比較全面的了解。1.查看產權人的身份證件。2.產權證上是壹個還是幾個產權人？如果有幾個* * *，是不是* *都同意？出售房產時，必須有人同意房子的所有產權。簽訂房地產買賣合同時，應當全部到場。特殊情況不能到場的，需要出具經過公證的、代理人的身份證明，由委托代理人簽字。對擬交易的財產進行必要的了解。1.賣方提供的房產證是否屬實？2.房產面積是多少？3.物業的用途是什麽？辦公室還是住處，還是別的？4.財產是否被司法機關、行政機關依法裁定、查封或者以其他方式限制？5.房產已經抵押了嗎？根據《中華人民共和國擔保法》規定，抵押期間，抵押人轉讓已登記的抵押財產的，應當通知抵押權人，並告知受讓人該轉讓財產已經抵押；抵押人未通知抵押權人或受讓人的，轉讓無效。這裏，如果房產已經抵押，那麽抵押人就是出賣人，抵押權人就是出賣人抵押房產的第三人，也就是某人、公司或銀行；受讓人是房產購買者。這壹規定意味著出賣人已將該房產抵押給第三人，在轉讓該房產時，未告知第三人或買受人該房產已被抵押，故轉讓行為無效。只有註銷抵押登記或抵押權人同意，才能買賣房產。6.房產出租了嗎？如果該房屋已經出租，賣方需要提供該房屋承租人出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。同時，購房者也要查看房產的出賣人和承租人簽訂的租賃合同是否登記備案？根據《本市房地產轉讓辦法》的規定，租賃房地產轉讓且租賃雙方已依法辦理租賃合同登記備案的，租賃合同由房地產受讓人繼續履行。這壹規定意味著出賣人轉讓租賃的不動產，並對該房產簽訂的租賃合同進行登記備案，由買受人繼續履行租賃合同。也就是說:如果購房者購買房產是為了投資，這種帶有租賃的房產更合適；如果購房者購買的房產是自住的，這種帶有登記租賃合同的房產會對購房者產生較大的影響。簽字時需要準備的證明材料。購買房產時，購買者可能是壹個人，也可能是幾個人。無論哪種情況，買家都需要準備以下材料:1，身份證或護照原件及復印件；2.未成年人的戶口簿或者出生證明；3.有委托代理人的，應提供經公證的授權委托書和代理人身份證。如果購房者是外國人，提供的公證材料是外文的，需要由外國翻譯公司翻譯。外國人提供的部分材料，如委托書、同意書等，需經以下境內外機構公證認證後方為有效:1)地區:經司法部授權的香港律師公證；2)地區:中國法律服務(澳門)公司；3)地區:經臺灣省地方法院公證後，SEF將復印件送上海市公證協會，當事人到上海市公證協會與原件核對蓋章；4)國外:經當地公證處公證，中國駐外使領館認證。看清楚合同中約定的內容。二手房交易使用的房產買賣合同雖然是房屋土地資源管理局和市工商局聯合制定的規範性文件，但是需要填寫的地方還是很多的，所以壹定要慎重，特別要註意以下幾點(如果文字不夠全面，可以在補充條款中說明):1，房款金額寫清楚了嗎？2.付款方式是什麽？是壹次性付款還是分期付款？每次付款是什麽時候？這和購房者自己的資金流向有沖突嗎？免除對賣方逾期付款的違約責任。3.如果購房者需要按揭貸款，合同中有沒有註明？(這裏需要提醒購房者的是，壹定要先了解貸款銀行的操作流程和規定，切不可使自己的貸款額度超過貸款銀行的規定額度，導致貸款審核失敗。目前上海大部分銀行能貸70%)；4.房子什麽時候交付？交房時還有哪些物品(家具、電器等設備隨房產壹並交給購房者，在合同附件中還需有詳細清單)；5.交付前後的物業管理費、水、電、氣、通訊等費用誰來承擔？壹般交付前由賣方承擔，交付後由買方承擔；6.房地產的風險責任什麽時候轉移到購房者身上？《xx市房地產轉讓辦法》規定，房地產的風險責任自房地產權利轉移之日起，由轉讓方轉移給受讓方(即購買方)；但轉讓雙方約定自房地產轉移占有之日(交付日)起轉移風險責任的，從其約定。大多數購房者從房產過戶之日起，就會選擇用它來轉移風險責任；7.違約責任有約定嗎？違約金的數額有明確約定嗎？8.房產買賣合同什麽時候生效？(這對於買家很好的履行合同非常重要)1)如果交易雙方沒有特別約定，合同自雙方簽字後生效。2)交易雙方可以約定合同效力的附加條件，該附加條件自合同成立時生效。3)交易雙方可以就合同的效力約定附加條款，附加條款的合同自期限屆滿時生效。4)如果壹方或雙方是外地人，交易雙方在簽訂房產買賣合同時應進行公證，然後合同生效。以上是網邊肖為您總結的相關信息，希望能幫助您解決問題。其實買二手房最重要的是仔細閱讀合同條款。如果妳有任何其他問題，請打電話給我們。我們有專業的律師在線解答。
法律客觀性:
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條下列房地產不得轉讓: (壹)以出讓方式取得的土地使用權不符合本法第三十九條規定條件的；(二)司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；(三)依法收回土地使用權；(四)未經其他* * *人書面同意，* * *擁有房地產的；(五)權屬有爭議的；(六)未依法登記並取得權屬證書的；(七)法律、行政法規禁止轉讓的其他情形。