壹，關鍵詞:二手房銷售，違約金，調整，調平原則
在二手房買賣合同中，買賣雙方往往會對某些特別關註的事項約定違約金條款。據我所見，在幾大中介提供的標準條款中，違約金的約定金額往往很高，甚至有的違約金約定金額達到總房價的20%。司法實踐中，壹旦合同當事人違約，法院會判決多少違約金？
二、理解法律的要點:
壹、什麽是違約金？《民法典》第585條第1款規定，當事人可以約定壹方根據違約情況向對方支付壹定數額的違約金，也可以約定因違約造成損失的賠償金額的計算方法。因此，違約金是指合同履行過程中，雙方約定的發生違約時承擔責任的方式。約定違約金的好處是守約方可以通過約定要求違約方承擔責任，無需舉證證明損失金額。
二、生效判決如何看待違約金的性質？理論上，根據公平原則和誠實信用原則，合同法領域普遍適用違約賠償原則，即守約方應當獲得違約賠償，以補償其因違約而遭受的損失。因此，民法第五百八十五條第二款規定的違約金低於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求適當減少。正是由於法律明確規定違約金以實際損失為準，生效判決也對違約金的功能作了如下認定:違約金條款以賠償為主，處罰為輔。壹般來說，無論違約金是如何約定的，如果當事人對違約金數額有異議，法院需要審查違約金是否過分高於或低於實際損失。確保違約金能夠全額補償守約方的實際損失，並對違約方進行適當的懲罰。
三、對方違約應如何主張違約金？
實踐中對違約金條款的適用有壹個生效的判決:在違約舉證責任的分配上，如果違約方認為違約金過高，要求酌情減免，違約方應首先承擔違約金協議明顯過高的初始舉證責任，然後舉證責任轉移到買方，由買方證明具體損失。調整違約金應當遵循公平和誠實信用原則，以違約造成的損失為依據，綜合考慮合同履行程度、當事人過錯程度、履約利益損失、是否存在過錯抵銷、損益抵銷、減值義務履行情況等因素。因此，在二手房買賣合同中，如果對方違約，作為守約方，壹定要收集盡可能多的足以彌補自己實際損失的證據，在違約金足以彌補損失的情況下，向法院證明實際損失，避免法院調整違約金；違約金不足以彌補損失的，通過證明實際損失向法院申請增加違約金。
四、違約時如何避免承擔不必要的違約責任？如前所述，《民法典》第五百八十五條第二款規定的違約金調整規則有壹個前提條件，即違約金是提高還是降低，必須以壹方當事人的申請為前提條件。在二手房買賣中，如果因為某種原因已經發生了違約，並且在訴訟中認為對方要求的違約金過高，妳必須向法院申請調整違約金。另外，妳要收集證據，盡可能證明對方的實際損失，並在此基礎上向法院申請盡可能降低違約金數額，避免不必要的違約責任。
三。1.典型案例:
閆某與張某簽訂房屋買賣合同，約定閆某以700余萬元向張某購買壹套二手房。同時，合同約定，張某在完成房屋權屬登記後3日內搬離該房屋，否則支付總房款5%的違約金。然而，在房屋過戶近壹年後，閆某發現自己買的房子裏還有別人的戶口。故嚴訴至法院要求張某賠償違約金35萬余元。
2.？法院裁定:
法院生效判決認為，張某有將戶口遷出的義務而不履行，構成違約，應承擔違約責任。但張某的違約行為並未給閆某造成實際損失，也不影響閆某的戶籍。結合張某的過錯、購房款數額及閆某未能提供證據證明其損失的情況，最終認定雙方約定的違約金數額較高，酌情將應付張某的違約金數額減為5萬元。