1.現場看樣品
？房地產標的物以實際情況為準(包括但不限於地理位置、房屋結構及附屬設施、房屋實際用途、裝修、周邊設施、物業服務、水電、居住環境等。).請壹定要實地看樣片，多了解。如果不進屋實地看樣品，請以粗略為現狀。
也可以看看鯨拍賣行法律拍賣服務公司的網站，收藏所有的拍賣行。宣傳所有的風險，非常方便。
2.依法占用和騰空房屋的問題(重點)
對於有人居住或放東西的物業，競買人需要確認是否有障礙騰退。如果處置機構不負責騰退房屋，需要自己想辦法處理。
真實案例:
某樓盤標的公告寫著“有人居住”，競買人並不知道提前騰退的情況。競買人於2016，16年2月拍下該房產。按程序辦完過戶手續後，發現原房主拒絕搬出，態度蠻橫。到2018年6月，他還在等法院騰退，房子無法正常使用。
案例1:拍賣結束後，買受人李訴請被執行人軍、榮立即騰退房屋。壹審法院認為，拍賣裁定確認房屋歸買受人所有，買受人已取得房產證；被執行人仍居住在涉案房屋內，侵犯了買受人的所有權；故判決支持買方騰退房屋的請求。二審法院認為，涉案房屋的拍賣公告稱:“該地塊按現狀拍賣，房屋的騰空、遷出、接收或後續產權登記等問題由買受人自行解決，法院不負責標的物的交付”，即“按現狀拍賣”。競買時，買受人明知法院不負責騰退房屋，應承擔相應後果，故決定暫不支持買受人騰退房屋的請求。[見廣東省中級人民法院(2018)粵01民終第17779號及阿裏的涉案房屋網址]
案例二:拍賣後，買受人劉訴請被執行人李立即騰退房屋。壹審法院認為，李至今未移交，根據《拍賣條例》第三十條規定，應由執行法院強制執行，故裁定駁回起訴。劉上訴稱，與執行法院溝通了壹年多；但執行法院認為，其已根據拍賣交易裁定書內容將涉案財產過戶至劉名下，執行行為已經完成。要求李搬出該房屋並非拍賣交易裁定書的內容。劉應當依據《物權法》和《民事訴訟法》的規定，再次請求李騰退房屋。二審法院認為，《拍賣條例》第三十條“明確了執行法院轉讓或者強制執行被拍賣財產的執行程序”，涉案財產應當按照有關規定由原執行法院移交給劉。本案不屬於民事案件受理範圍，故裁定駁回上訴。[見山東省泰安市中級人民法院(2017)魯09民終第614號]
3.依法租房的問題。
房屋有租約的，過戶後租約不會自然解除。房屋有有效租賃的，過戶後租賃關系不自然解除。投標人需要事先確認租賃關系的處理方式。如需解除有效租賃、變更租賃條件等。，投標人需要確認是否存在障礙，是否需要承擔額外費用。？
根據物權法等法律規定，先租賃後抵押的，拍賣後原租賃合同仍然有效。而壹些惡意逃廢債務的人，會長期簽訂租賃合同，甚至10年或者20年。那麽如果妳拿著租賃合同拍賣這套房子，買了之後還是因為承租人的存在而不能搬進去。更有甚者，有人說壹開始沒有租約，然後妳拍賣後突然出現壹個租賃合同或者突然有人住在裏面不肯騰退，很麻煩。
真實案例:
某房產標的公告稱，該房屋租賃期限為19。競拍者拍照前沒有仔細看公告。拍下照片後，他發現辦理手續時不能解除租賃合同，但競買人只能放棄標的，損失全部定金。
4.依法拍賣房屋的稅費問題
房產轉讓稅可能會因房屋用途(住宅或非住宅等)而有很大差異。)、買賣雙方身份(個人或企業)、房屋面積、買方擁有房產數量、房屋交易期限、當地房產政策等。請提前確認稅額和承辦人。除了稅，房產中可能還有未繳納的物業、水、電、暖等費用，競買人需要了解這些費用由誰承擔，並逐壹核實。
法院明確告知，物業費、水電費、稅費、欠款全部由買方支付。為了避免天價過戶稅等隱性費用，需要提前調查清楚，列出明細，然後對房價進行綜合分析。
5.找出房產。
購房者在購買拍賣行之前，要查看拍賣行的房產，包括房屋的使用年限，是否可以辦理房產證，土地出讓性質等。房產土地劃撥的話，是不能正常轉讓的，比如保障房。根據當地政策，轉讓可能需要額外的政府批準和額外支付土地出讓金。？
真實案例:
處置機構在說明中稱，土地性質為劃撥，但競買人沒有找到，也不了解。土地拍照過戶時，發現土地是劃撥的，不能過戶。如果必須轉讓，需要申請政府批準，繳納土地出讓金，最後客戶選擇放棄定金。
6.拍賣行的限購問題。
在有限購政策的城市，如果競買人不符合限購政策要求，可能無法過戶。
目前部分城市即使有限購政策，通過司法拍賣也不受限購政策影響。
真實案例:
當事人是山西人。他通過司法拍賣在海南買了壹套房產，想著用來投資。買了之後發現因為限購無法辦理過戶，無奈只好放棄定金。
7.靠拍賣行解決抵押問題。
有些城市房產如果不解除抵押就不能過戶。請提前核實解除抵押、過戶的流程。
8.住房貸款的法律問題。
貸款執行:原則上不允許在拍賣行貸款。我們有資格通過第三方擔保公司在四大行和正規商業銀行進行正常的商業貸款。這個過程比較復雜，需要我們提前做好充分的準備，和多家銀行進行面對面的面談，確保審批通過。
9.依法辦理出門手續的問題(要點)
拍賣方式買房，不需要網簽和原業主配合過戶。妳只需要拿著法院出具的相關材料就可以過戶了。但很多房子采用拍賣方式拍賣後，競買人拿不到相關證件，也無法打通房源。如果提前買，那就麻煩了。很多剛了解拍賣行1-2年的朋友認為辦理房本其實很簡單，沒有任何風險，那妳就大錯特錯了。拍賣行的執行風險很多，無法提前預測和規避。如果解決了執行風險，少則半年，多則壹年。。。。
希望對妳有幫助！！！