根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》(法釋〔2004〕16號，以下簡稱《規定》)第二十八條第二款規定:“第三次拍賣未果，申請人或者其他執行債權人拒絕接受或者無法接受該不動產或者其他財產權利依法清償債務的，人民法院應當自第三次拍賣終結之日起七日內發出變賣通知書。自公告之日起60日內無買受人願意以第三次拍賣的底價購買該財產，且申請執行人和其他執行債權人仍不接受該財產清償債務的，解除查封、凍結，將該財產返還被執行人，但可以對該財產采取其他執行措施的除外。”
因此，抵押物經三次拍賣，申請人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能接受抵押的，法院應當自第三次拍賣結束之日起七日內發出變賣通知書。如果無法通過買賣程序達成交易，只能選擇以房屋抵債，否則法院將解除查封，凍結抵押房屋，返還給被執行人，但對房屋可以采取其他強制執行措施的除外。
買法院拍賣行有什麽好處和壞處？
“利潤”分析
可以規避限購令，對於通過法院拍賣取得房屋所有權的方式，是否也應按照限購令執行，沒有明確的法律規定或政策規定。所以，我們說它還是壹個“灰色地帶”。但在實際執行中，房屋競得人必須憑法院出具的房地產權屬變更司法裁定書、拍賣成交確認書、協助執行書和身份證到房屋所在區域的房地產管理局辦理過戶手續。
有些稅是可以避免的。壹般來說，辦理產權過戶時，在法院出具協助執行函後，通過法院拍賣取得的房屋只需要繳納契稅，不需要繳納所得稅和營業稅。但是目前對於這種運營模式還是有壹些爭議的。
“劣勢”分析
《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第壹條明確規定，在執行程序中，被執行人的財產被查封、扣押、凍結後，人民法院應當及時拍賣、變賣或者采取其他執行措施。
上述法律規定是我們通過法院拍賣取得房屋的基本法律依據。很多人認為從法院獲得的拍賣房屋應該是非常安全保險的，但實際情況往往適得其反，因為法院不是專業的房屋產權管理機構，所以在實際執行中，往往會出現普通購房者無法預見的風險，比如司法權與行政權的“爭鬥”。
風險壹:房屋所有權證辦理難確定。
由於開發商在開發房地產時需要從政府主管規劃、住建、土地等部門取得相應的批準文件，法院在執行相關案件時很難提供準確及時的房產證辦理信息，從而導致拍賣行的權屬證書辦理出現問題。
如何判斷是否會有這樣的風險？要看拍賣前房子的權屬狀況。如果房屋在法院查封前已經合法登記，產權手續齊全，可以根據法院的《協助執行通知書》申請辦理房屋所有權證。
那麽，如果該房屋在被法院查封前未辦理產權證或初始產權登記，且未辦理登記的原因是原所有人有違法行為或不具備產權登記條件的，政府相關主管部門不予登記。在這種情況下，購買被查封的房屋是不可能辦理房屋所有權證的。但如果原所有人因為不具備主管機關要求的條件而無法辦理產權登記，那麽購買人也可以在條件具備後或者法院強制執行後辦理權屬登記。
風險二:房子質量沒有保障。
因為法院在委托拍賣機構拍賣時，通常只會對明顯的瑕疵進行簡單的描述，房屋其他隱藏的或者暫時看不到的質量問題是不會體現出來的。因此，即使進行現場勘察，也會有相應的質量缺陷風險。
壹般來說，如果因為開發商資金鏈斷裂而延期交房，這類房子往往因為施工時偷工減料、開發商使用的建材以次充好而出現質量缺陷。但由於這些房屋長期未使用，無法發現隱藏的問題。而這些問題很難通過訴訟來解決。因為法院壹般會認為，只要房屋原所有權人在拍賣前告知拍賣公司房屋存在某種瑕疵，拍賣公司會如實告知競買人這壹情況，並聲明僅基於房屋現狀進行拍賣，就視為依法履行了瑕疵告知義務。競買人對其所競買的物品負有謹慎註意的義務，應當在明確知道拍賣標的後參與競買，所以只要其實際參與，法院就會推定其自願接受這壹現實，所以壹般情況下不會支持競買人的訴求。
風險三:法律條款執行掉頭。
民事訴訟法規定“執行後，執行所依據的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民法院撤銷的，人民法院應當對已執行的財產作出裁定，責令取得財產的人返還；若其拒不歸還，則予以強制執行。”這個規定就是我們所說的執行反轉。法院作出錯誤判決後，可以按此規定執行。
壹般來說，“執行逆轉”是指執行程序結束後，通過法定程序撤銷原被執行的法律文書，使取得財產的壹方喪失取得財產的法律依據，法院再次采取執行措施，將被執行財產返還原被執行人，恢復到執行程序開始前的狀態。
如何對抗執行力回轉？我們認為，應當適用善意取得制度予以對抗，法律的基本價值取向應當是保障交易安全。《物權法》確立了善意取得制度。出賣人或為他人創設擔保權益的人無權處分該擔保權益。當買受人和取得擔保權益的人是善意的當事人(不知情、無過錯)時，可以善意取得財產的所有權或者擔保權益。因此，為了保證交易安全，最大限度地保護通過拍賣取得不動產的當事人的利益，法律應當賦予善意取得對抗執行輪換的效力。同時，因誤判而遭受損失的人，應通過司法途徑獲得賠償。
雖然這種執行反轉很少見，但是對投標人的傷害是巨大的。因為目前沒有明確的法律規定可以用善意取得制度進行救濟，最現實的方式可能是與相關當事人達成和解協議，做出壹些讓步。
風險四:買房的成本風險
這通常包括兩個方面。第壹，拍賣房產不接受貸款，競買人必須壹次性付款。第二，實際購買成本加上拍賣傭金，可能會高於同類型同面積的房子。與市場上普通的二手房交易不同，拍賣行的交易涉及到兩項重要費用，壹是拍賣保證金，二是拍賣完成後要支付給拍賣公司的傭金。
其中，保證金是競買人參與拍賣的“過路費”。競買人應在拍賣舉行前幾天將保證金存入專用賬戶，憑保證金收據到拍賣公司辦理競買登記。
拍賣完成後，競買人的保證金將沖抵購買價款。如果拍賣沒有完成，保證金將被退還。拍賣成功後，除二手房交易涉及的相關稅費外，競買人還要根據具體成交金額向拍賣公司支付壹定比例的傭金。傭金比例壹般在1%到總房價的5%之間。
另外，如果被拍賣房屋占用的土地是劃撥土地使用權，那麽房屋拍賣後辦理所有權證時，必須繳納土地出讓金。因此，在參與拍賣時，還必須註意土地使用權的取得。