第196條:依照本法第壹百八十壹條的規定設立抵押的，有下列情形之壹的，確定抵押財產: (壹)債務履行期屆滿，債權未實現；(2)抵押人被宣告破產或被撤銷；(三)當事人約定的實現抵押權的情形；(4)嚴重影響債權實現的其他情形。第198條:抵押物折價、拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
相關規定《擔保法》第五十六條:拍賣劃撥國有土地使用權所得價款，在依法繳納相當於應當繳納的土地使用權出讓金的金額後，抵押權人有優先受償權。
《擔保法解釋》第七十四條:當事人對抵押物折價或者拍賣、變賣所得價款沒有約定的，按照下列順序清償: (壹)實現抵押權的費用；(二)主債權的利息；(三)主債權。
第七十五條同壹債權有兩個以上抵押人，債權人放棄債務人提供抵押擔保的，其他抵押人可以請求人民法院減輕或者免除其擔保責任。同壹債權有兩個以上抵押人的，當事人對其提供的抵押財產所擔保的債權的份額或者順序沒有約定或者約定不明確的，抵押權人可以就其中的部分或者全部財產行使抵押權。抵押人承擔擔保責任後，可以向債務人追償，也可以要求其他抵押人清償其份額。
壹般來說，抵押權的實現壹般應符合以下四個條件:
壹、抵押合法有效存在。
二是抵押擔保的債權已經到期。但是，根據《物權法》第196條的規定，在抵押人被宣告破產或者被撤銷的情況下，在實現當事人約定的抵押權的情況下，以及其他嚴重影響債權實現的情況下，如因抵押人原因導致抵押物價值減少，抵押人不能恢復原狀或者增加擔保的，即使債務未到期，抵押權人也可以實現抵押權。
第三，債務人未清償債務，包括未清償全部債務，也包括部分債務，因為根據抵押權不可分割原則，雖然債務人只是部分不履行債務，但抵押權人仍然可以主張對全部抵押物實現抵押權。
第四，未清償債務不是債權人的原因造成的。因債權人之壹原因造成債務人不履行債務的，抵押權人不得實現其抵押權。例如，債權人拒絕接受債務人完全和適當的履行。
抵押權的實現方式主要有三種，即拍賣、變賣和折價。實踐中，抵押權實現的具體方式首先由當事人協商決定。該約定可以在抵押合同訂立時、抵押合同訂立後甚至抵押權實現時訂立。雙方未達成協議的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟，由人民法院判決抵押權如何實現。下面具體分析三種方式:拍賣拍賣可以使抵押物的價格變動公開、公平，既最大限度地保證了債權的實現，又保護了抵押人的利益，所以各國立法都把拍賣作為實現抵押權的最基本方式。拍賣分為任意拍賣和強制拍賣。前者是當事人自願委托拍賣，後者是抵押權人申請法院拍賣。關於拍賣的程序和效力，應具體適用拍賣法和民事訴訟法的相關規定。變賣是壹種比較簡單的交換拍賣標的價格的方式，即由當事人或法院以公平合理的價格直接變賣抵押物，所得價款優先償還擔保債權。但需要註意的是，在司法實踐中，拍賣壹般是原則，買賣只是以例外的形式存在。折價是指履行期屆滿債務人不履行債務，經抵押權人與抵押人協議，或協議不成時，經人民法院審理後判決，抵押財產的所有權由抵押人轉移給抵押權人，以實現抵押權。簡而言之，抵押物的所有權是通過對抵押物進行貼現，以協議的形式取得的。這種方式雖然程序簡單，但不夠透明，所以在立法上有很多限制，其中最重要的是縣裏對“流動性合同”的禁令。所謂流動性合同，也稱抵押合同、抵押合同或提前抵押款，是指在債務履行期屆滿前，債權未得到清償時，財產的擔保方同意抵押物歸債權人所有的條款。禁止“流動性合同”的根本原因是，當抵押物價值高於債權額或未來升值時，超出部分不會返還給保證人，保證人或其他債權人的利益會受到損害；但如果抵押物後來貶值，雙方都不補足，擔保權人的利益就會受損。
可見，以上種種情況都是不公平的。特別是，債務人在經濟上往往處於弱勢，而債權人通常處於優勢地位。債權人可能會利用債務人急需借款的尷尬，迫使其用價值較高的抵押物擔保較小的債權，並希望在債務人到期不能償還債務時，取得抵押物的所有權以牟取暴利。因此。基於民法的公平原則和正義理念，為了保護弱勢債務人的利益，平衡各方當事人的權益，現代各國民法大多禁止流動性合同。我國物權法對此有明確禁止。
除上述方式外，理論上和實踐中壹般允許抵押權人與抵押人協商以其他方式實現抵押權。其中，最有意義的方式是參照英美法的制度，從抵押權人占有抵押物中收取孳息，或以信托方式管理抵押物實現抵押權。如果財務部門與抵押人協商出租抵押財產或銀行使用抵押財產，租金將用於償還貸款。在中國的涉外項目融資中，由於抵押物多為大型電站、高速公路、橋梁等。，很難通過拍賣來改變價格，因此通常承認外國債權人有權接管擔保品，並用所得收益清償債務。