我國《擔保法》規定，當事人以土地使用權、城市房地產或者鄉(鎮)村企業的廠房等建築物、樹木、航空器、船舶、車輛、企業的設備以及其他動產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。當事人以其他財產抵押的，可以自願辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。
是指房地產抵押關系設定後，當事人依法向市或者區、縣房地產登記機關申請房地產他項權利登記。
房地產抵押登記分為三種情況:壹是雙方簽訂抵押合同後的權利登記；二是權利內容變更時的變更登記；三是權利消滅時的註銷登記。
根據《中華人民共和國擔保法》第41條規定，房地產抵押應當辦理登記，抵押合同自登記之日起生效。
房地產抵押登記包括房地產抵押設定登記、房地產抵押註銷登記和處分抵押房地產後的轉移登記。
(1)房地產抵押登記。房地產抵押必須經過登記才能發生法律效力，否則即使簽訂了抵押合同並經過公證，也起不到擔保作用。因此，房地產抵押合同當事人應在簽訂抵押合同並取得《房地產權屬證書》後，立即申請房地產抵押登記。《城市房地產管理法》第665438條第1款規定:房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府指定的部門辦理登記。
(2)房地產抵押註銷登記。抵押所擔保的主債權因補償、抵銷、免除而消滅後，房地產抵押合同當事人應當及時向房地產抵押登記機關申請註銷登記。註銷登記後，房地產抵押在形式上消滅。
(3)房地產處置後的轉移登記。債務人到期不能清償全部債務的，抵押權人可以根據公證機關依法授予的房地產抵押合同，向人民法院申請強制執行，拍賣抵押房地產。抵押房地產壹旦被拍賣，房地產的權屬將發生變化，新的房地產權利人和抵押人應向房地產管理部門和土地管理部門申請轉移登記。
2接受單位
《城市房地產管理法》規定，房地產抵押應當簽訂書面抵押合同，並辦理抵押登記。《物權法》規定，抵押權自登記時設立。房地產抵押未經登記，抵押權不發生效力。抵押物沒有優先受償權。鑒於我國各地土地、房產管理制度差異較大，管理模式多樣，法律規定以城鎮房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押的，登記機關由縣級以上人民政府規定。由於抵押權是從所有權的物權——擔保物權即限制物權中設定的另壹項權利，其主要功能是限制抵押人處分抵押房地產的權利。未經抵押權人同意，抵押財產不得轉讓或出租，以避免擔保掛靠，因此登記機關只能從房地產交易權屬登記機關指定，不能委托其他部門。《城市房地產管理法》規定了房地產轉讓或變更的法定程序，即先申請房地產變更登記，再憑變更後的房屋所有權證申請土地使用權變更登記。為簡化手續，方便當事人申辦，保障抵押登記安全，有的地方規定，以有房屋、土地的不動產抵押的，以房地產管理部門為抵押登記機關；土地使用權以無地上定著物抵押的，由頒發土地使用權證書的土地管理部門辦理抵押登記。
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3註冊材料
根據《房屋登記辦法》，申請抵押登記應當提交下列材料:
(1)報名申請；
(二)申請人的身份證明；
(三)房屋所有權證或者房地產權屬證書；
(四)抵押合同；
(五)主債權合同；
(六)其他必要的材料。
登記機構應當對申請人的申請進行審查，審查內容主要包括:抵押物是否符合進入抵押交易市場的條件；抵押人提供的房地產權利證書是否與權屬檔案記載的內容壹致，核對權屬證書的真實性，並由審計人員簽字。對符合登記條件的，應當在法定期限內核準登記，並頒發他項權利證書。
4註冊程序
房地產抵押登記的基本程序如下:
1.抵押登記申請
辦理房地產抵押登記，應當向登記機關提交下列文件:
(1)房地產抵押登記申請書；
(2)抵押方的身份證明或法人資格證明；
(三)抵押合同；
(4)國有土地使用證、房屋所有權證或房地產證；
(五)能夠證明抵押人有權設定抵押權的文件和證明材料；
(六)能夠證明抵押房地產價值的資料；
(七)登記機關認為必要的其他文件。
2.接受申請
審查申請人提交的文件是否真實、完整，申請文件不符合要求的，不予受理；申請文件符合要求的，應當予以受理，並給予申請編號，回執上應當註明收到的文件、受理日期和編號。
回顧
(1)登記機關應當從不動產登記簿上查明申請轉移登記的不動產權利狀況，有下列情形之壹的，駁回轉移登記申請:
a權屬來源性質為未經有關部門同意限制抵押(包括福利房、微利房、行政劃撥土地、土地價格減免)；
b .根據城市規劃，政府決定收回土地使用權；
C.司法機關、行政機關依法決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
D.*** *未經其他***人書面同意，擁有不動產的；
E.權屬有爭議的；
(六)法律、法規或市、區政府規定禁止轉讓的。
駁回註冊申請的，應當自受理申請之日起指定時間內書面通知申請人。
(2)從房地產登記簿或計算機記錄中查明申請抵押登記的房地產的權利狀況後，審查下列文件是否真實、完整、有效:
A.鑒定；
B.房地產證或者其他房地產權利證書；
C.抵押登記申請書是否按要求填寫；
D.抵押合同是否符合相關法律法規。
經審查符合要求的，予以核準登記，並通知抵押人。
註冊
(1)準予抵押登記的，應當在房地產權屬證書上加蓋抵押專用章，並在房地產登記簿上記載抵押情況。抵押記錄應當包括抵押人和抵押權人、抵押物的名稱、面積、價值、抵押金額、抵押期限等內容。
(2)預購房地產抵押時，應當在買賣合同上加蓋抵押專用章。
5.收費證明
(1)報名費的收取標準按國家或地方有關規定執行。
(2)在規定時間內將蓋有房地產抵押專用章的房地產產權證交回抵押人(由抵押人憑收據、身份證明、付款憑證領取)。
6.提出
按規定建立土地和房產登記檔案。
5改變
行政主管部門
1，國務院建設行政主管部門(建設部):負責全國城市毛巾房產的管理:抵押管理；
2.省、自治區建設行政主管部門(建設廳):主管本行政區域內的城市房地產抵押管理工作；
3.市(區)、縣(區)人民政府房地產行政主管部門負責本轄區內的城市房地產抵押管理工作。
相關主題
1.抵押人是指將依法取得的房地產提供給抵押權人作為自己或者第三人債務擔保的公民、法人或者其他組織；
2.抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人債務擔保的公民、法人或者其他組織。
基本工作流程
1.抵押期間房地產權利發生轉移、變更的，當事人應當自轉移、變更之日起30日內，持抵押權人同意轉移、變更的證明文件，到原登記管理部門辦理轉移、變更登記。
2.房地產抵押當事人發生變更，即合同主體發生變更的，當事人應當自變更之日起30日內，持抵押轉讓合同及有關文件到原登記管理部門重新辦理抵押登記；
3.抵押雙方當事人變更抵押合同內容的，應當自變更之日起05日內到原登記管理部門辦理登記手續。
4.抵押房產被處分後。原抵押當事人應當自處罰之日起15日內到原登記管理部門辦理註銷登記。
5.已登記抵押的房地產，抵押權人向第三人轉讓其債權和抵押權時，應當在抵押權轉讓合同簽訂後，向原登記管理部門辦理抵押變更登記手續。由於抵押權的轉讓不需要抵押人事先同意，抵押權人和被轉讓的第三人應當到原登記管理部門辦理抵押變更登記手續。
申報文件
抵押權人和被轉讓的第三人辦理抵押變更登記時，應當提交下列文件和資料:
1.抵押權人原持有的房地產他項權利的許可；
2.抵押物登記過戶的第三方的身份證明；
3.抵押合同原件；
4.債權和抵押權轉讓合同；
5.市國土房管局規定的其他文件。
附加備註
1.他項權利許可證遺失的，抵押權人應當向登記管理部門書面掛失，並在有關報紙上聲明作廢。登記管理部門應當在報紙公告30日後補發他項權利許可證。
2.抵押權人在辦理抵押登記並取得他項權利許可後，不得扣押抵押人的產權證。
6個常見問題
《物權法》和《房屋登記辦法》實施以來，對不動產登記實踐起到了很強的指導作用。在辦理房地產抵押登記的實踐中，出現了許多新問題。
壹、如何區分抵押設立登記和抵押變更登記
抵押作為壹種擔保方式，因其諸多優點而被廣泛應用，成為目前我國最常見、最活躍的融資方式。如何區分抵押設立登記和抵押變更登記？我們可以從它們的定義和本質特征來區分它們。
抵押設定登記是指登記機構根據抵押當事人的申請，依法將抵押設定事項記載於登記簿的行為。
抵押權變更登記是指房地產抵押權主體(抵押人、抵押權人、抵押物)不發生變化，但抵押權客體和內容發生變化(如抵押權人的名稱和地址、抵押物的地址和面積發生變化等)的行為。)，抵押權變更登記事項記載於抵押登記簿。
在登記實踐中，房地產抵押變更主要有以下幾種需要登記的情形:因抵押權人名稱、地址變更而發生的房地產抵押變更，如抵押權人公司改制、更名等；抵押財產的地址、面積發生變化；抵押的內容發生了變化，包括抵押順序的變化、抵押期限的變化、抵押範圍的變化等。
根據法律規定，房屋的所有權、用益物權、擔保物權均為設立、變更、轉讓、註銷(撤銷)。抵押設立登記是抵押生效的必要條件，未經登記的抵押不生效。所以，簡單理解為抵押權的設立登記和抵押權的變更登記的關系類似於所有權初始登記和所有權變更登記，是壹種順序和從屬關系。只有先辦理抵押的設立登記，才能發生抵押的變更登記。
二、對於同壹房屋記錄已經設定了兩次抵押，第壹次抵押為債權數額減少進行變更登記，變更登記時間晚於最後壹次抵押，是否意味著是先後順序？
優先受償權是抵押權人對抵押房屋享有的壹項重要權利。在同壹房屋上設定多個抵押權時，壹旦抵押人不履行債務，抵押權人需要實現抵押權。抵押房屋拍賣、變賣後所得價款，由第壹位抵押權人按照登記的債權數額先行支付，依次支付給第二位抵押權人。這意味著，如果前壹個抵押權人已經清償了抵押物出售所得的全部價款，後壹個抵押權人將無法實現抵押權，遭受經濟損失。因此，優先受償權是決定抵押權人能否實現抵押權的關鍵。
《物權法》第壹百九十九條規定，同壹財產抵押給兩個以上債權人的，抵押物拍賣、變賣後的清償順序為:1。抵押登記的，按照登記的先後順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。2.已登記的抵押權先於未登記的抵押權受償。3.抵押未登記的，按債權比例清償。根據該規定，已登記的抵押權優先於未登記的抵押權，在同壹已登記的抵押權中，登記時間決定受償順序。登記時間為登記機構核準抵押登記並記載於登記簿的時間。
為了解決債權數額減少的抵押比債權數額減少的抵押先登記是否變更受償順序的問題，首先要確定債權數額減少的登記是否影響抵押的順序，登記時間取決於抵押設立或抵押變更的登記時間。
減少債權數額的變更登記屬於抵押權變更登記的內容之壹。按照上述對抵押變更登記的理解，不改變抵押主體，只是改變抵押的客體和內容，不影響抵押當事人的民事法律關系。同時，抵押設立登記和抵押變更登記是壹種順序和從屬關系。筆者認為，抵押權的效力產生於抵押權設立登記之初，但抵押權變更登記並未改變抵押權的效力。因此，因債權數額減少而發生的抵押權變更登記不影響抵押權的順位，抵押權順位的登記時間應以抵押權設立的登記時間為準。
但需要註意的是，《物權法》第194條也規定了抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。因此，由於抵押權人放棄了抵押的先後順序，抵押變更登記當然改變了抵押的先後順序。
三、民辦學校、醫院等單位所有的房地產抵押和抵押登記。
關於房地產抵押的範圍，我國《擔保法》、《物權法》、《房屋登記辦法》均作出了禁止性規定。其中，禁止將學校、幼兒園、醫院等公益性機構和社會團體的教育設施、醫療衛生設施等公益性設施抵押。如何正確理解這壹規定，並將其運用到房地產抵押登記的實踐中，至關重要。
首先要對《擔保法》、《物權法》、《房屋登記辦法》的規定有透徹的了解。筆者認為，要達到這壹要求，需要同時滿足三個條件:壹是不動產必須以公益為目的；第二，房地產屬於教育設施、醫療衛生設施和其他社會福利設施；第三，這些房產必須是事業單位和社會組織所有。如果符合這些條件，則符合上述法律法規明確規定的抵押禁止範圍。
因此，公立學校、幼兒園、醫院顯然都在法律法規禁止抵押貸款的範圍之內。然而，隨著中國教育體制和醫療體制的改革，越來越多的私立學校和醫院應運而生。這種新型的教育醫療單位由於自身的特點，往往會有融資需求，以自身資產抵押貸款無疑是壹種重要的融資方式。那麽，如果在登記實務中遇到這種抵押需求，登記機構可以為其辦理抵押登記嗎？筆者認為應該從以下幾個方面來理解。
首先要認清私立學校和私立醫院的本質。根據《中華人民共和國民辦教育促進法》，國家機構以外的社會組織或者個人利用非國家財政性資金舉辦的學校及其他教育機構，屬於民辦教育。民辦教育是公益事業，是社會主義教育的組成部分。私立學校和公立學校具有同等的法律地位。
可見，以個人和社會組織名義開辦的學校、幼兒園，也需要依據《中華人民共和國教育法》、《中華人民共和國教育法實施條例》、《幼兒園管理條例》等法律法規設立。，也是公益事業，及其所有的教育設施(如教學樓、實驗樓等。)達到辦學目的。同樣，根據國務院《醫療機構管理條例》，醫療機構應當以挽救生命、防治疾病、服務公民健康為宗旨。所以私立醫院也是以社會福利為目標的。所以學校和醫院，不管是公立的還是私立的，都是法律法規禁止的。其他社會福利設施，如公共圖書館、科技館、工人文化宮、敬老院等以社會福利為目的的設施，也禁止抵押。
其次，我們還需要註意的是，根據《最高人民法院關於適用
7註冊的取消
如果最後壹家也有貸款沒有還清，需要還清最後壹家的貸款才能進行過戶交易。最後壹筆貸款未還清的，必須在上述過戶流程第二步之前完成貸款，並註銷抵押登記。
壹.步驟
(1)申請提前還款(如果上壹套住房已經還貸壹年，壹般可以申請提前還款；滿壹年未還的，按最後壹次借款合同支付違約金或者根本不還)。
②壹年還貸的，可以提前還貸。
(3)貸款後3-5個工作日內到銀行領取註銷抵押登記所需資料。
(4)到銀行領取註銷抵押登記所需的資料，到交易中心辦理註銷抵押登記。
第二，從銀行獲得的信息壹般是
①房地產他項權利證書(他項證書)
②申請註銷抵押登記
(三)銀行出具的授權委托書
④銀行營業執照復印件
⑤客戶已還清貸款的證明。
⑥原始保險單
三、到交易中心辦理註銷抵押登記所需資料。
①銀行辦理註銷抵押登記所需的資料。
②註銷人身份證原件及復印件。
(3)需要辦理抵押註銷登記手續的房屋產權證原件。
註:盧灣區、普陀區交易中心需提供房產證。
最後壹家委托公司人員為其辦理註銷抵押登記的，需提供以下補充資料:
(1)在委托書上。
(2)公司委托人員的身份證及復印件[1]