(壹)房地產估價師執業風險的內涵分析
我們知道，房地產估價的程序包括承接項目→估價準備→現場勘查→撰寫估價報告→審批→交房報告→備案。從工作程序上看，房地產估價師通過自己的執業活動撰寫房地產估價報告，交付委托方，收取費用，因此完成了估價任務。但是，從壹開始，鑒定人就有承擔風險的可能性。房地產估價是壹項專業性很強的工作，房地產估價師出具的估價報告具有法律效力，許多經濟活動都以此為依據。因此，國家制定了許多相關的法律法規，明確了房地產估價師必須對其出具的房地產估價報告的真實性負責，並規定了相應的責任。筆者認為，房地產估價師執業風險的內涵可以理解為房地產估價師在出具評估報告後，因評估報告的真實性偏差而對相應的經濟活動所造成的損失應承擔的責任。
(二)房地產估價師執業風險的類型
從現有法律法規來看，房地產估價師執業可能面臨的風險如下:
1，民事賠償風險
《房地產估價師資格制度暫行規定》(建法[1995]第147號)第二十六條規定，“因房地產估價錯誤給當事人造成經濟損失的，由其所在單位承擔賠償責任。單位可以向房地產估價師追償。”《房地產估價師註冊管理辦法》(令號建設部100)重申“在房地產價格評估過程中，因違法違規或嚴重失誤給當事人造成經濟損失的，房地產價格評估機構應當承擔賠償責任，並有權向簽約的房地產估價師追償”。
上述文件僅規定鑒定人對遭受損失的當事人進行經濟補償，不影響鑒定人資格。
2.行政處罰風險
《房地產估價師資格制度暫行規定》第二十八條第五款規定，“與委托人串通或者故意作虛假估價報告，因工作失誤造成重大損失的”，“由註冊單位給予當事人警告，沒收違法所得，暫停業務，吊銷房地產估價師資格證書和註冊證書，可以並處罰款”。《房地產估價師註冊管理辦法》第三十條第壹款也規定“給當事人造成直接經濟損失的”，“處違法所得3倍以下罰款，但最高不超過3萬元；沒有違法所得的，可以處以1000元的罰款。”
這是很嚴重的處罰，是主管部門直接規定的。嚴重者可吊銷房地產估價師資格證書和註冊證書，影響估價師職業前途。
3.刑事處罰的風險
在我國刑法中，針對房地產估價師執業的相關罪名有兩個，即“中介組織人員提供虛假證明文件罪”和“中介組織人員提供嚴重不真實的證明文件罪”。
刑法第二百二十九條第1、2款規定“承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，並處罰金。前款規定的人員索取或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，並處罰金”——這是對中介組織人員提供虛假文件罪的壹個闡述”。
《刑法》第二百二十九條第三款規定“第壹款規定的人員嚴重不負責任，其出具的證明文件有重大失實之處，造成嚴重後果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金”——這是對“中介組織人員出具有重大失實之處的證明文件”罪的闡述。
前者屬於故意犯罪，後者屬於過失犯罪。同時，人民法院相關司法解釋也對上述兩罪的立案標準進行了明確規定。“中介組織人員提供虛假文件”罪的立案標準是造成直接經濟損失50萬元以上，“中介組織人員提供明顯失實的文件”罪的立案標準是造成直接經濟損失1萬元以上。刑事處罰的後果相當嚴重，不僅會被剝奪人身自由，鑒定人的職業前途也會受到很大影響。
(三)房地產估價師執業風險的特點
通過對上述風險類型的分析，可以得出房地產估價師執業風險具有以下特征:
1，壹定時間內的概率。
這種風險只有在當事人確實遭受了經濟損失的情況下才會產生，而且這種損失是由誤導性的鑒定報告造成的。比如在銀行貸款評估中，由於評估報告的“高評價”，銀行多貸了款，借款人在壹定期限後無法還款，造成銀行資金損失。這個時候應該追究鑒定人的責任，風險也發生了。但如果借款人確實按照借款合同還款，且履約正常，銀行不會追究責任，風險也不會發生。不是每個有問題的評估都會有風險。這是在壹定時期內存在的可能風險。
2.責任最終還是由個人承擔。
從上面對風險類型的分析可以看出，無論是民事、行政甚至刑事，最終的責任總是由鑒定人個人承擔。承擔方式有:追回經濟損失、取消職業資格甚至刑事處罰，影響鑒定人職業前途。因此，評估師是執業風險的最終承擔者。
3.承擔的責任和獲得的回報是極不對稱的。
就民事賠償而言，由於房產數額巨大，賠償金額通常是幾萬、幾十萬甚至上百萬，行政處罰和刑事處罰會剝奪鑒定人的職業資格和人身自由。這與評估師獲得的報酬相差甚遠。
(4)房地產估價師執業風險的防範措施。
1，加強法律學習，提高法律意識。
房地產估價師的執業風險本質上是要承擔法律責任的。因為無論是經濟賠償、行政處罰還是刑事處罰，都是根據相應的法律法規做出的。很多房地產估價師深諳業務知識，熟悉估價規範、估價技術、估價參數，但對法律知識知之甚少，難以把握對與錯、對與錯、合法與非法、罪與非罪的界限。作為鑒定人，既要學習民法、經濟法、合同法等相關民法知識，也要學習刑法、刑事訴訟法等刑法知識。通過學習法律知識，了解法律責任和違法後果的嚴重性，在頭腦中建立壹條是非界限。這是評估師防範執業風險的根本措施。
2.嚴守職業道德，加強自律。
“公平、公正、公開”是房地產估價師的基本職業道德準則，大多數估價師都能遵守。然而，由於不同的原因，如顯示憐憫，爭取業務，行政幹預，謀取私利等。，總有壹些評估人員違背上述職業道德，使評估報告的內容全部或部分失實，損害了當事人的利益。同時也給自己埋下了壹顆“定時炸彈”，說不定什麽時候就會被追究責任。不過，雖然評估師“總是在河邊走”，但也要盡量“盡量不要弄濕鞋子”。這裏面有個度，請自己把握。將房地產估價師網站添加到收藏夾
3.確保評估結果的合理性。
委托方在收到評估報告後，首先關心的是評估結果，因為評估結果對雙方的經濟活動具有決定性的影響。鑒定結果合理，鑒定人就沒有任何承擔法律責任的可能，執業風險無從談起。因此，提高評估結果的合理性是防範執業風險的核心措施。
如何保證鑒定結果的合理性？方法很多，如規範操作、三級內審、準確選擇案例和參數等。最根本的壹點是正確把握市場，根據市場信息進行評估。在市場經濟條件下，絕大多數評估都要給出市場價格。評估報告中使用的案例必須是來自市場的真實案例，不能憑空捏造；各種參數的確定應以市場條件為基礎，盡可能避免主觀決策；鑒定結果要貼近市場，偏差不能太大。要做到這壹點，評估人員需要努力收集和整理市場信息，並將其應用於評估實踐。從某種意義上說，每份評估報告的真正審核人不是單位的首席評估師和總經理，而是市場。評估結果必須經得起市場的檢驗，這是防範風險的實質性措施。
4.提高評估業務委托合同的質量，明確規定雙方的責任和義務。
有些風險是委托方和評估方責任不清造成的。如《房地產估價規範》第4.0.2條規定“估價目的由委托方提出”，必須在委托合同中載明，並經委托方認可。因為不同評價目的下的評價結果會有很大差異。比如同壹套房子，以轉讓為目的獲得的評估結果可能包含房屋的裝修價值，而以抵押為目的獲得的價格不包含裝修價值，甚至出於謹慎原則，評估結果也只是抵押價值。如果以轉讓為目的的評估報告用於抵押貸款，價值會被高估。如果委托合同中沒有約定或者約定不明確，當評估報告的實際用途與報告中規定的用途不壹致時，評估人員很可能因“解釋不清”而被“合理懷疑”為故意提供虛假評估報告。防範這種風險的有效途徑是提高鑒定合同的質量，明確規定雙方的責任和義務。估價業務委托合同是估價的依據之壹，它明確了委托方和估價人員的權利和義務以及相應的責任。委托合同中必須明確規定委托方必須承擔的責任和義務。
5.合理使用評估報告的“假設和限制”
在實踐中，估價報告中的“假設和限制性條件”對壹些不確定的事項進行了必要的假設，同時限制了估價結果的適用條件，真正保護了估價人員。但必須註意的是，“假設和限制”不能濫用，必須建立在合法合規的基礎上。比如壹個臨街的底層房產，合法用途是住宅，但實際用途是商鋪(但沒有合法證明)。住宅使用市場價格為5000元/平方米。為了從銀行拿到更多的貸款，當事人找了壹個評估師要了壹份鑒定報告，要求按照商業商鋪用途評估到654.38+0萬元/平方米。此時，評估人員必須按照規範和法律原則對住宅使用價格進行評估，不得遵從委托方的要求，在“假設和限制”中假設其用途為商業店鋪後，根據店鋪用途出具評估報告。這樣做違背了合法性原則，容易產生風險。評估師必須杜絕濫用假設和限制。
6.加強同行之間的交流與合作。
不同的鑒定人有不同的鑒定專長。有的評估師擅長住宅估價，有的擅長商業地產估價，有的擅長土地估價。鑒定機構也是如此。通過同行的相互合作，我們可以取長補短，相互學習，交流信息。可以壹起討論研究壹些難度較大或者比較新的評估業務，在做出高質量評估報告的同時分擔風險。比如，由於本市某住宅小區設計方案的變更，小區業主認為自己房屋的價值受到了影響，部分房屋的價值發生了變化，與開發商發生了糾紛。開發商委托評估機構進行價值影響評估。這是壹個比較創新的評價項目。提交人所在的機構和其他四個機構壹起進行了這項鑒定。在鑒定過程中，多位鑒定人充分發揮自身優勢，密切配合，在規定時間內較好地完成了鑒定工作，得到了當事人的認可，糾紛得到了圓滿解決。
結論
以上，筆者從房地產估價師的角度對執業風險及防範提出了壹些看法。但是，執業風險的防範是壹個系統工程，需要評估人員、評估機構、行業協會和政府部門的共同努力，建立完善的風險防範體系，為評估人員創造安全的執業環境。希望本文能對房地產估價師執業風險及其防範起到拋磚引玉的作用。
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女士們先生們，
女士們先生們，
我感到非常榮幸有機會在這裏發表演講，談談霧霾天氣，它對我們的健康和生活造成了許多不利影響。我們呼吸汙染的空氣，使我們遭受肺部和肝臟疾病。此外，因為它，航班不得不被取消。各種交通工具可能會相互碰撞，造成大量的損失和傷害。
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