《城市房地產管理法》第二十八條規定:“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價出資，合資、合作開發經營房地產。”根據我國現行法律、法規和規章，房地產建設項目行政許可程序壹般分為六個階段:1)選址；2)審查總平面圖，確定規劃設計條件；3)初步設計和施工圖審查；4)規劃施工圖審查；5)施工申請；6)建設工程竣工綜合驗收備案。
壹、選址階段。在這壹階段，壹般處理以下事項:
1.計劃委員會(NDRC)審查可行性研究報告並進行項目立項。
2、國土資源局審查土地利用總體規劃和土地供應方式。
3、建委辦理投資開發項目建設條件。
4.環保局辦理的生產性項目環保意見書(表)。
5.文化局、地震局、園林局和水利局將審查建設項目相關學科的內容和範圍。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。
第二階段，審查總平面圖和確定規劃設計條件，處理以下壹般事項:
1，人防辦審查人防工程建設布局。
2、國土資源局進行土地預審。
3.公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設項目內容和範圍進行審查。
4、規劃部門審查總平面圖，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定的建設項目規劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查，本階段辦理以下壹般事項:1、規劃部門審查初步設計的規劃要求。
2、公安消防隊審查消防設計初步設計。
3.公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦審查人防設計初步設計。
5.國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等有關部門審查初步設計的相關專業內容。
7.項目建設委員會簽發初步設計批準書，並審查執行初步設計批準文件的要求。
8.建委對施工圖設計文件進行政策審查，並根據業主意見出具技術審查委托通知書。
9.建委根據施工圖設計文件審查機構出具的施工圖設計文件審查報告，出具施工圖設計文件審查批準書。
四、規劃和施工圖審查階段，這壹階段辦理以下壹般事項:
1，公安消防支隊進行消防設計審核。
2、人防辦對人防設施進行審查。
3.建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責審核相關專業的內容和範圍。
4.規劃部門對變更部分補充規劃設計條件，建設單位繳納相關費用後，核發建設工程規劃許可證(副本)。
五、施工階段，這壹階段要處理好以下壹般事項:
1，建設單位進行施工登記。
2.項目業主承包工程，確定施工隊伍。招標項目通過招投標確定施工隊伍，非招標項目直接發包。
3.建委組織職能部門對項目開工條件進行審查，並簽發《建設
建築施工許可證》。六、商品房預售許可階段，這壹階段壹般要辦理以下事項:
房地產管理部門應當辦理預售登記，並出具《商品房預售許可證》。開發企業申請商品房預售許可證時，應當提交下列文件(復印件)和資料:
1，以下文件:
(1)土地使用權出讓金已全部付清，已取得土地使用權證；
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
(3)根據商品房預售情況，開發建設投資已達到工程建設總投資的25%以上，並已確定建設進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質證書；
3.工程建設合同；
4.商品房預售方案。預售方案應說明位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付後的物業管理等。商品房預售的，應當附有商品房預售的總平面圖和分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下壹般事項:
1，建設工程質量監督站(機構)對施工單位提供的竣工驗收報告進行記錄和審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核查和驗收。
3.規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局等需要參與驗收的部門，應當按照法律、法規、規章的有關規定，對相關專業內容和範圍進行驗收。規劃部門根據上述部門的驗收情況核發建設工程規劃許可證(原件)。
4.建委綜合驗收各部門意見，符合審核標準和要求的，出具建設工程竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，予以退回並要求限期整改。房地產項目權屬初始登記階段為1，新建商品房權屬初始(產權證)登記由房管局審批。
2.發包人應提交以下材料:
(1)申請；
(二)企業營業執照；
(三)土地使用證或者土地使用權證；
(4)建設用地規劃許可證；
(五)建設工程規劃許可證；
(6)施工許可證；
(7)房屋竣工驗收資料
(八)房屋測繪成果；
(九)按照有關規定應當提交的其他文件。
以上階段，需要增減的相關事項和時限，各地會根據實際情況有所不同。每個程序的處理時間大多在15天以內，壹般在7天以內。因為所需費用有相當壹部分屬於地方收費，沒有詳細的清單，更何況相對於房地產開發獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。
1.政府部門對項目計劃的批準
2.規劃部門的選址意見書、用地規劃許可證和規劃許可證。
3.持規劃許可證到國土部門辦理土地使用證(通過劃撥、協議出讓、掛牌、拍賣)。
4.持上述全部文件到建設主管部門辦理建設工程開工許可證(在頒發開工許可證前，應進行工程招投標、項目經營許可和開發企業開發資質)。
5.持上述文件到規劃部門辦理施工放線手續。
6.具備以上條件即可開工。