房地產項目可行性研究的內容和重點是什麽？

房地產可行性研究報告是根據可行性研究對項目進行的科學分析和預測。因此，做好開發項目的可行性研究是項目成功的前提。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，信息量和工作量相當大，是項目決策的主要依據。\x0d\ x0d \第壹節可行性研究的概念和作用\ x0d \ x0d \ 1。可行性研究的概念\ x0d \可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的資源、技術、市場、經濟、社會等方面進行綜合分析、論證和評價，以判斷項目在技術上是否可行。在幾個可能的備選方案中擇優的科學方法，旨在使房地產開發項目的決策科學化、程序化，從而提高決策的可靠性，為開發項目的實施和控制提供參考。我國從20世紀70年代開始引入可行性研究方法，並在政府主導下推廣。1981年前，原國家計委明確“可行性研究作為建設前期工作中重要的技術經濟論證階段，列入基本建設程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《建設項目可行性研究試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內容和審查方法作了詳細規定，以指導我國的可行性研究工作。\x0d\房地產項目的特點和開發實踐證明，項目開發的關鍵是決策，開發商應高度重視可行性研究的質量。和聲怎麽了？姚康？抗蹲？⑼蹲在世界上？為嚼布什買單？開心又鹹？劍？射莧菜>什麽鬼？5.壹個太陽阿爾法？\x0d\ II。可行性研究的作用\x0d\ (1)可行性研究是項目投資決策的重要依據。開發項目特別是大型投資項目投資決策的科學合理性，是建立在詳細可靠的市場預測、成本分析和效益估算基礎上的項目可行性研究。\x0d\(二)可行性研究是項目立項、審批、開發商與有關部門簽訂協議和合同的依據。在中國的投資項目必須納入國家投資計劃。尤其是房地產項目，可行性研究報告是政府相關職能部門立項、審批、簽訂相關協議的依據之壹。\x0d\(三)可行性研究是籌集項目建設資金的基礎。房地產開發項目可行性研究對項目的經濟和財務指標進行分析，從中了解項目的籌資和償還本金的能力以及獲得經營效益的能力。銀行等金融機構是否提供貸款，主要取決於可行性研究中提供的項目盈利信息。因此，可行性研究也是企業籌集建設資金和金融機構提供信用貸款的依據。\x0d\ (4)可行性研究是編制設計任務書的基礎。可行性研究安排了開發項目的建設規模、內容和建設標準，是項目設計任務書的內容。\x0d\\x0d\第二節可行性研究階段\x0d\\x0d\ 1。可行性研究可根據項目進展分幾個階段進行。\x0d\ (1)機會研究\x0d\這壹階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在對某些地區和部門的自然資源和市場進行調查和預測的基礎上，尋找最有利的投資機會。機會研究比較粗糙，主要依靠大概的估計，而不是詳細的分析。此階段投資估算的準確率為30%，研究費用壹般占總投資的0.2% ~ 0.8%。如果機會研究認為可行，是嗎？興亂中稱之為錐魏之墓？(二)初步可行性研究在機會研究的基礎上，進壹步論證和分析項目建設的可能性和潛在效益。在初步可行性研究階段，投資估算精度可達20%，所需費用約占總投資的0.25% ~ 1.5%。\x0d\(三)詳細可行性研究\x0d\詳細可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是對項目進行技術、財務、經濟可行性分析後做出投資決策的關鍵步驟。現階段建設投資估算精度為10%，所需費用小型項目約為1.0% ~ 3.0%，大型復雜項目約為0.2%~1.0%。大中型項目和重要的小型項目必須按照國家有關規定進行項目評估和決策授權。未經評估的建設項目，任何單位不得批準，更不得組織施工。\x0d\(四)可行性研究階段工作精度表\x0d\x0d\第三節可行性研究的內容\ x0d \壹、可行性研究報告的結構\ x0d \壹般來說，由專業機構編制的項目可行性研究報告應包括封面和摘要。⒏郊區？膨松劑？霧霾框架？\x0d\\x0d\ (1)封面:壹般應反映可行性報告的名稱、專業研究機構名稱和撰寫報告的時間。\x0d\ (2)摘要:用簡潔明了的語言簡要介紹項目概況、市場情況可行性研究的結論及相關說明或假設，突出重點，明確假設，使讀者在短時間內理解整個報告的實質。也有專家主張不要寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，讀者要仔細全面閱讀。\x0d\ (3)內容:由於可行性報告少則十頁，多則幾十頁，為了便於作者和讀者清楚地寫出和掌握報告的脈絡、假設和具體內容，需要編制目錄。\x0d\ (4)文字內容:是可行性報告的主體，壹般來說應包括以下內容\x0d\ x0d \ 1。項目概述\ x0d \主要包括:項目名稱及背景，項目開發的自然、經濟、水文地質等基礎條件，項目的目的、規模及發展情況。\x0d\ 2。市場調查與分析\ x0d \在深入調查和充分掌握各種資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求和市場供給進行科學分析，做出客觀預測，包括開發成本、市場價格、銷售目標、開發周期、銷售周期等。\x0d\ 3。規劃設計方案的優化\ x0d \在對可供選擇的規劃方案進行分析比較的基礎上，選擇最合理可行的方案作為最終方案，並進行詳細描述。包括所選方案的建築布局、功能分區、市政基礎設施分布、建築物和工程的主要技術參數、技術經濟指標和控制性詳細規劃技術指標。\x0d\ 4。開發進度計劃\ x0d \制定合理的開發進度時間表，按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排開發項目的進度。作為大型開發項目，由於建設周期長、投資大，壹般需要分期開發，需要同時統籌安排各階段的開發內容。\x0d\ 5。項目投資估算\ x0d \分析和評估開發項目所涉及的成本。房地產開發涉及的成本主要包括土地成本、前期工程成本、建築安裝成本、市政基礎設施成本、公共配套成本、期間成本和各種稅費。估算的精度不如預算高，但要符合未來發展事實，以提高評價的準確性。\x0d\ 6。項目資金籌措方案及融資成本估算\ x0d \根據項目的投資估算和投資進度計劃，合理估算資金需求，擬定融資方案，計算分析融資成本。房地產開發投資巨大，投資前要做好資金安排，通過不同方式籌集資金，降低資金籌集成本，保證項目正常進行。\ x0d \ 7。項目財務評估；\x0d\根據國家現行財稅法規、現行物價及相關法律法規，從項目的角度分析項目的財務狀況，如盈利能力、償債能力、外匯平衡等，從而考察項目的財務可行性。具體是以項目的預售預測、成本預測為基礎，預計損益表、預計資產負債表、預計財務現金流量表、債務償還表、資金來源及運用表，計算財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等財務評價指標和債務償還指標。，用於分析投資效果。\x0d\ 8。不確定性分析和風險分析x0d主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目影響的性質和程度，為項目運作過程中控制關鍵因素提供可靠依據。同時，根據風險發生的可能性，為投資者了解項目的風險大小和來源提供參考。\x0d\ 9。可行性研究結論x0d根據對相關因素的分析和各評價指標的取值，對項目是否可行做出明確的結論。\x0d\ 10。研究者對項目的建議\ x0d \對項目中存在的風險和問題提出改進建議，並對建議的效果進行估算。\x0d\ (5)附件:包含可行性研究的主要依據，是可行性研究報告不可缺少的組成部分。壹般來說，壹個項目在做正式的可行性研究時，必須要有政府相關部門的批準文件(如規劃選址意見書、土地租賃合同、土地證、建設工程許可證等。).專業人員必須按照委托書和上述文件及相應的法律法規編制項目可行性研究報告。\x0d\ (6)附圖:壹份完整的可行性報告應包括以下附圖:位置圖、地形圖、規劃紅線圖、設計方案平面圖，有時還包括項目所在地區或城市的總體規劃圖等。\x0d\\x0d\ II。可行性研究報告項目投資預算\x0d\壹些不規範的房地產項目可行性研究報告，其中項目投資預算只包括項目建設預算，不夠正確。壹個房地產項目不等於壹個簡單的建築，它需要營銷成本、財務成本和施工成本，項目投資就是為了滿足這些成本。而且項目概算不壹定等於開發商在項目建設中的實際投入。在被證明可行的前提下，還可以采用追加投資同時回收資金的滾動投資開發模式，這樣開發商在工程建設上的實際總投資會小很多。以項目估算代替項目投資估算的現象極其嚴重。房地產項目投資預算應包括以下內容:\x0d\ (1)預計營銷費用\ x0d \ 1。項目前期研究和可行性研究支出。項目規劃支出\ x0d \ 3。銷售計劃支出\ x0d \ 4。廣告支出\ x0d \ 5。X0d\(二)預計項目支出\x0d\ 1。工程勘探支出\ x0d \ 2。吹沙平整土地支出\ x0d \ 3。工程設計支出。房屋建築支出\ x0d \ 5。配套設施支出\(三)征地預計支出\x0d\ 1。政府壹次性收取的標準地價\ x0d \ 2。拆遷或青苗補償支出\ x0d \ 3。公共設施補償支出\ x0d \(四)財務費用預計支出\ x0d \ 65438。X0d \ 2。貸款引起的利息支出\x0d\ 3。各種保險費用\ x0d \ 4。稅金和管理費\ x0d \ 5。不可預見費\ x0d \ x0d \第四節可行性研究報告的編制\ x0d \ x0d \ 1。房地產項目可行性分析的常見誤區\如果壹份項目可行性研究報告很確定地告訴妳未來能賺多少錢，而且肯定能賺這麽多錢，那它永遠不會是壹份實事求是的報告，壹份專業、嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是壹個效益標準。可行性研究中有太多的不確定因素，使得項目未來的價格和銷售過程處於壹種相對不確定的狀態。所以，可行性研究的“效益分析”不可能很確定，只能是合理的預測，而這些預測需要假設前提，也就是期望值。可行性研究根據不同的期望值給出不同的預期效益預測。\x0d\ 2。誤區二:偏見可行性研究\ x0d \縱觀國內大部分失敗的大型房地產投資，大部分項目的失敗都是由於壹些可預見的因素。這些因素包括:高級別墅位於大型工業區，導致別墅環境被破壞，無人問津；在遠離市區的城鎮開發高層公寓也被忽視了；準備住進規劃失控的農民住宅區，結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢；同時，同城同類樓盤供應量過大，導致需求不足；建設成本遠超預算，導致資金短缺；壹座新建的高架橋從中間穿過，使房地產商鋪等優勢失效。這些項目的開發商說起這些問題，壹般都會感嘆“沒想到”，其實早就應該想到了。我們來看看這些項目的“可行性研究報告”。幾乎都是壹個調調:引經據典，從各個角度描述這個項目投資的美好前景，但就是不提項目投資的不利因素。這種“可行性研究”是為了證明項目從頭到尾都是可行的，犯了“先入為主”的大忌。\x0d\ (1)先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的:\ x0d \ a .房地產投資企業領導的主觀意誌在起作用。往往由於“長官意誌”對項目的影響，項目研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老板，於是學會了觀察臉色，觀察顏色，所有的爭論都圍繞著領導的意思展開。所以為了避免這種情況的發展，公司領導要多支持，少幹預，讓課題組放下包袱，用科學的方法去調查分析。\ x0d \ b .課題組成員專業水平不達標。有些項目的可行性研究不是交給真正擅長的專家，而是找壹些高校老師或者我們公司的人來完成。這樣做，課題組的智力和能力結構非常不合理，不可能指望他們拿出真正可信的可行性研究報告。\x0d\ C .部分開發商將可行性研究委托給壹些建築咨詢機構。這些機構科研實力硬，但由於項目對他們來說意味著商業，除非開發商提前聲明參與可研的單位不能承接本項目的工程咨詢業務，否則不太可能保持中立的研究態度。\x0d\ D .有些開發商為了省事，讓和他們合作的對方提供可行性研究報告。這是在有意接觸的時候。有必要，但要明確對方做的可行性研究只是基於自己的投資行為，並不適合現在的開發商；有時候為了爭取別人投資，對方可能會單方面誇大項目的投資價值，這樣的可行性研究不可能是中立的。\x0d\\x0d\ II。編制可行性研究報告的人員安排組合\x0d\組織壹個可行性研究小組，小組成員的知識結構和人員安排要全面。