兩者的結合達到了雙贏的結果。壹方面，信托業成長，分享房地產行業的高利潤；另壹方面，房地產信托計劃的融資可以降低房地產開發公司的整體融資成本，募集資金靈活方便，資金利率可以靈活調整。
從2002年開始的十四年間，房地產信托* * *經歷了2003年和2008年兩個黃金發展期。
據統計，2003年約有70億資金通過信托進入房地產領域，房地產信托產品正式進入投資者視線，進入穩步發展階段。因為，2003年6月，中國人民銀行發布了《中國人民銀行關於進壹步加強房地產信貸業務管理的通知》(央行121號文件)，提高了房地產開發鏈條中開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款的信貸門檻。
例如:
1.對未取得土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。
2、商業銀行向房地產開發企業申請貸款，只能通過房地產開發貸款科目，嚴禁通過房地產開發流動資金貸款等其他形式的貸款科目。
3.向土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款金額不超過被收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不超過2年。
4、借款人申請個人住房貸款購買首套自住住房。首付比例為20%；對購買第二套以上(含第二套)的，適當提高首付比例。
5.借款人申請個人商業用房貸款的貸存比不超過60%，最長貸款期限不超過65，438+00年。
這些措施使得房地產企業從銀行貸款變得更加困難。不得不向信托公司尋求融資。由此房地產信托迎來了第壹個黃金發展期。
從2007年3月央行首次加息，到6月5438到2月央行連續6次加息。與此同時，銀監會發布九條新規，禁止銀行業金融機構向項目資本金比例低於35%(不含保障房)、房地產企業再次出現融資困難等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款。房地產信托產品再次迎來發行高峰。
此後，隨著房價的飆升，房地產市場火熱的房地產信托壹路升溫。
房地產行業是壹個特殊的行業。與其他行業相比，具有明顯的高收益、高風險的特點。它對經濟發展具有強大的推動力，是關系國計民生、拉動經濟增長和改善居民生活條件的重要支柱產業。同時又是資金密集型行業，其發展離不開金融業的支持。兩個行業相互影響，相互依賴。同時，房地產行業是國家宏觀調控的重點領域，又是又愛又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也註定了房地產行業的周期性波動會更加明顯。
所以現在信托公司有幾大業務方向:
第壹，抓住壹線城市住宅地產項目的機會，尤其是中小開發商因資本實力不佳退出市場帶來的機會。
二、結合資產證券化業務，適當介入壹線城市和重點二線城市寫字樓項目。寫字樓市場和住宅市場的發展規律並不完全相同，具有基礎資產確定、現金流穩定、可計量的特點，是資產證券化的重要基礎資產。
3.參與設立房地產M&A基金。目前我國房地產行業整體景氣度下降，結構性庫存高企，行業普遍存在高杠桿問題。再加上競爭加劇，優勝劣汰、行業整合、集中度提升將成為趨勢，未來幾年行業將會有大量的M&A機會。壹方面，信托公司可以考慮與壹線開發商和保險公司合作設立機會主義的M&A基金，在提供目標項目和M&A融資方面發揮作用。此外，還可以與保險公司、國內外領先的房地產基金等長期資本合作，設立跨周期的M&A基金。
第四，關註壹線城市和重點二線城市的老樓改造項目。在成熟市場，對市中心的老建築進行整體收購、改造、升級，通過租賃、出售或其他資本化運作方式實現盈利退出，是成熟的房地產運作模式。目前中國的壹二線城市也積累了大量的老建築。如何盤活這只股票，是對資產管理機構專業、整體運作和資本運作能力的考驗。目前，許多外國基金和壹些國內資本已經開始進入這壹領域。
5.戰略關註旅遊地產、養老地產等消費升級、大健康領域的商機。
房地產信托有非常市場化的定價模式，可以反映項目風險、市場流動性等諸多因素。但總體來看，由於信托承接的房地產項目風險略高於銀行，整體融資成本相對較高，投資者獲得的收益率也較高，信托公司獲得的報酬為2-3%，還有其他費用。整體融資成本略高於其他類型的信托，具體定價根據融資者的信用水平而有所不同。
房地產信托運作的幾種模式
1，房地產債權信托
房地產信貸信托房地產信貸信托主要指房地產貸款信托，是利用信托資金向房地產開發企業發放貸款的壹種信托業務。
根據監管部門要求，向房企發放貸款信托需要滿足“四、三、二”條件:
四個綜合征:
國有土地使用證
土地使用許可證
建設工程規劃許可證
建築施工許可證
百分之三十:
自有資金投資比例達到30%
第二級:
具有房地產開發二級資質。
房地產債權信托主要關註的是信托到期本息的回收，需要關註融資方的償債能力、融資項目的可行性、抵押物價值和流動性是否充足，通常會設置抵押物、資金賬戶監管、股東或實際控制人連帶責任、本金分期收款計劃等風險控制措施。(市面上大部分房地產信托都屬於這種類型，信托公司以貸款的形式直接借給房地產企業。)
房地產債權信托簡單易操作，也是信托資金運用的最好、最常用的方式。而房地產債權信托對借貸條件要求較高，壹些不符合要求的融資需求是無法滿足的。而且這種信托業務模式會增強房企的財務杠桿，壓縮其後續融資空間。
2.房地產股權信托
房地產股權信托房地產股權信托主要是指利用信托資金取得房地產企業的股權，以便為其提供開發建設資金的壹種信托業務。
股權收購方法:
轉讓原股東的股份
額外股份
投資新的項目公司
與債權信托相比，房地產股權信托沒有那麽嚴格的合規要求，可以滿足房地產企業在征地、四證不全期間的融資需求。股權融資也有利於美化房地產企業的財務報表。在某些情況下，作為過橋資金在四證齊全後向銀行申請開發貸款，實現信托資金的回籠。很多房地產股權信托附有回購協議，實際上是假股真債；仍有部分股權投資信托僅獲得少量資金收購房地產企業股權，剩余大部分資金以股東貸款的名義用於房地產項目的開發建設，這實際上降低了股權投資收益的不確定性，有效依賴於房地產貸款信托的監管要求。
房地產股權信托重點在於到期能否最終退出。對於有回購協議的人來說，需要關註回購人能否履行回購義務。同時，信托公司由於參股房企，也需要履行股東的權利和義務，參與重大決策，有利於維護自身利益。從房地產股權信托的風險控制手段來看，壹是壹般采用結構化設計，通過次級受益權提高優先投資人的投資安全性；除了已經擁有的剩余股份，提供質押，從而完全控制房企的經營；全面參與重大事項決策，掌握財務、公章等各種印章和網銀鑰匙，部分情況下聘請外部公司監督融資項目建設；融資項目抵押等。；違約情況下的資產處置權等。
3.房地產產權信托
房地產產權信托是指以房地產企業所有的各類產權或個人所有的房地產作為信托財產的壹種信托業務。
(1)房企作為客戶的產權信托
以房地產企業擁有的各類產權作為產權設立的信托，仍然是為了滿足房地產企業項目建設的投融資需求，但這裏以房地產企業為委托人，將壹小部分產權分割轉讓給合格的投資者，從而獲得開發資金。但目前市場上大部分的產權仍會附帶回購協議，以實現投資者的固定收益，這是對信托理財交易結構的壹種修改，或是對現有監管政策的規避。委托信托財產可以是特定資產的用益物權，如土地用益物權、在建工程用益物權、股權用益物權、債權等。雖然特定資產收益權信托已經開展多年，但在我國現行法律制度下仍存在壹些爭議，這種信托還有待司法審判的檢驗。
目前，房地產財產信托的本質仍然是壹種融資工具，而不是基礎資產的收益，因此其重點仍然取決於回購義務人的履約能力，主要是償債能力和償債意願。其風控措施和交易結構與不動產債權信托和不動產股權信托基本相似。
(2)以個人為委托人的不動產物權信托。
是個人將自己的財產設立為信托財產，以財產管理和財產繼承為目的的信托模式。這主要依靠信托公司的專業性來實現不動產的保值增值，實現財富的有序傳承。這種房地產信托可以進壹步分為房地產開發信托、房地產管理信托和房地產處置信托。
房地產開發信托主要是指委托人擁有的土地作為信托財產，由信托公司負責聘請建築公司、房地產開發過程中的融資等。房地產建設成功後，通過租賃的方式將收益分配給受益人或者將成品房分配給受益人。但這種業務主要適用於歐美等土地產權私有的國家。
房地產管理信托主要是指信托公司根據委托人的意願或受益人利益的最大化，將房地產作為信托財產進行有效管理而開展的壹種業務。這種信任常見於美國、日本和中國臺灣省。在日本，個人可以設立房地產信托，受托人可以管理和租賃信托財產，實現房地產的保值增值。在歐美，不動產型信托的設立，可以保證死後有序地傳承給繼承人，同時繼承人可以避免直接取得不動產並出售。
不動產處分信托主要是指委托人將不動產委托給信托公司，特別是通過出售等方式幫助處分不動產，最終將獲得現金分配給受益人的壹種信托業務。
這種業務在國內壹直沒有開展，壹方面是因為目前信托法律制度不健全，包括信托財產登記、信托稅收等諸多障礙，另壹方面是信托公司在房地產管理方面不夠專業，市場需求不高。但從未來發展來看，這類業務還是有壹定的市場空間的。
4.房地產資產證券化信托
資產證券化包括各類金融債權和各類不動產。房地產資產證券化又稱房地產投資基金信托，是房地產資產證券化的壹種重要類型，是指投資者將其資金以類債券投資的方式投資於由專業機構管理和擔保的房地產，通過專業機構的管理獲得穩定高效的回報。REITs的主要目的是以分紅的形式與投資者分享房地產投資的可預期的穩定回報。房地產投資信托基金於20世紀60年代初開始在美國興起。到目前為止，在歐美和亞洲比較發達的國家和地區已經建立了REITs。美國大約有300個房地產投資信托基金，總資產超過3000億美元，其中近三分之二在國家證券交易所上市。目前，已有近40個國家成功推出了房地產投資信托基金。
與壹般信托產品不同，REITs具有鮮明的特點。其投資周期較長，主要以成熟的商業物業為主，資金來源多以公募形式，對投資標的有限制(限制開發項目)，甚至有地域限制。它是壹個監管嚴格的公共投資工具。每個REITs基金單位代表壹定比例的房產所有權，以固定資產為後盾，因此更容易用於質押或擔保融資，而房產的取得需要獨立法人資格。同時，REITS也受到嚴格的監管。根據美國、法國等主要國家的監管要求，REITS發行前需要經過監管審批或備案。壹般采用信托制度或公司制度來實現破產隔離。大部分沒有最低註冊資本要求。約75%的資金需要投資於收益穩定的房產，每年約90%的收益需要進行分配。壹般只對投資者獲得的股息征稅，從而避免雙重征稅。(目前已在國內重啟試點)
5.資助房地產信托
目前基金型房地產信托市場有多種資金運用方式，即房地產資金信托，以提高信托資金運用效率。基金式房地產信托主要投資於房地產行業。通過運用股權、債權、財產持有、不良房地產項目重組等多種資金運用形式，同時對多個房地產項目進行組合管理的壹種信托運作形式，信托公司可以與專業的房地產私募機構或大型房地產開發企業合作，實現強強聯合，發揮各自優勢，實現房地產項目全周期全方位運作。
信托公司接受的委托資金由股權、債權、財產持有等各類經營者投資於多個房地產項目。該模式采用組合投資的方式，有利於分散風險，選擇最適合的房地產項目，從而實現受益人利益最大化，提高信托公司的報酬水平。當然，這種運營模式對信托公司的專業性和房地產運營能力要求較高，所以信托公司會和其他專業機構合作。
下面說說項目中應該重點關註的內容。
判斷房地產信托產品風險的幾個關鍵指標如下:
是否有充足的抵押物(壹般抵押物評估值為信托融資額的2倍以上)，處置時抵押物具有較高的流動性(壹般剛性需求的住宅更容易處置)；
2.項目所在區域位置是否有較強的市場需求(目前壹二線城市住宅項目需求還是比較旺盛的(深圳二線城市很難想象)，三四線城市項目最好位於區域核心區域)；
3.開發商的實力和背景如何(衡量房地產開發商實力的壹個重要指標是銷量排名和轉化率，也可以縱向考察和對比其過往業績)；
4.實際控制人的人品如何(投資者可以重點關註實際控制人的家世，是否有過不良信用記錄和負面新聞報道)。
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幹部教育室工作計劃1
(1)認真學習培訓黨的十七大和十七屆四中全會精神，用中國特色社會主義理論體系武裝幹部。
圍繞統壹思想、凝聚力量、指導實踐、推動發展，采取多種形式，學習培訓科學發展觀、構建社會主義和諧社會、加強黨的執政能力和先進性建設、建設社會主義新農村等壹系列重大戰略思想，進壹步做好黨員幹部的理論武裝工作。
結合* *實際，認真學