第壹條為加強房地產業增值稅管理，防範稅收風險，堵塞稅收漏洞，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國發票管理辦法》及其實施細則、《中華人民共和國國家稅務總局通知》， 《財政部關於全面推開營業稅改征增值稅工作的通知》(財稅201636號)、《國家稅務總局關於發布〈房地產開發企業開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016第18號)及相關稅收法律法規政策，制定《2010年增值稅管理工作指引》
第二條本工作指引是對房地產業稅收管理各環節業務操作和風險防控的具體規定，包括總則、項目管理、發票管理、申報征收、日常管理、預警監測、附則七個部分。
第三條本指引適用於房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目。
自行開發是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和住房建設。
房地產開發企業以接管的方式購買未完工的房地產項目並繼續開發，然後以自己的名義設立項目進行銷售，屬於本辦法規定的自行開發的房地產項目銷售。
第二章項目管理
第四條房地產開發是指在依法取得土地使用權的土地上，按照使用性質的要求進行基礎設施和房屋建設的活動。
項目管理是指對房地產項目相關信息的有效監控和管理，如合同、土地租賃、開發、銷售、開票、預繳稅、申報和征收等。，由各級國稅機關通過信息化手段。具體包括項目信息管理和項目登記管理。
第五條舊房地產項目是指:
(1)2065 438+2006年4月30日前建築施工許可證註明合同開工日期的房地產項目；
(二)建築工程施工許可證未註明合同開工日期或者未取得建築工程施工許可證，但建築工程合同中註明的開工日期在2016年4月30日之前的。
第壹節項目信息管理
第六條第三方信息包括稅務機關從發展改革委、住建、規劃等部門獲取的房地產項目信息。
第七條內部信息包括金稅三期稅務管理系統和新版增值稅發票管理系統中的企業基本信息、申報信息、發票信息及其他相關信息。
第八條房地產項目信息包括房地產項目名稱、地址、土地、建築面積、開工日期、竣工日期、銷售進度、樓號等相關信息。
第二節項目登記管理
第九條項目登記
(壹)納稅人進行房地產開發，應當在房地產開發項目立項之日起30日內向主管地方稅務機關備案，並附下列資料。
1.房地產開發項目備案表(附表1)；
2.房地產項目批準文件復印件(加蓋公章)；
3.國有土地使用證復印件(加蓋公章)；
4.建設用地規劃許可證復印件(加蓋公章)；
5.建設工程規劃許可證復印件(加蓋公章)；
6.建設工程施工許可證復印件(加蓋公章)；
7.商品房銷售(預售)許可證復印件(加蓋公章)；
(2)主管稅務機關收到納稅人報送的申報資料後，應保存資料並建立分戶檔案。未完全獲取上述信息的，應當對獲取的信息進行備案，同時告知納稅人在獲取其他信息之日起30日內向稅務機關進行補充備案。
(3)對2065438+2006年4月30日前開工的舊項目，納稅人應在本指引實施之日起30日內，填寫《舊房地產項目備案表》(附表2)，報送主管稅務機關備案。
第十條納稅人項目備案內容發生變化時，應在30日內填寫《房地產開發項目變更備案表》(附表3)，同時向項目所在地主管稅務機關辦理項目變更備案。
第十壹條項目銷售進度管理
(1)納稅人辦理項目登記後，應在首次納稅後按季報送《房地產銷售進度收款表》(附表6)。
第十二條商品房品牌管理
(1)已登記房地產開發項目的納稅人，應在取得建築品牌信息後30日內，將所有建築品牌通過書面材料報送主管稅務機關，並報送《房地產建築品牌申報表》(附表5)。
(二)主管稅務機關收到納稅人提交的《房地產建築品牌申報表》，經審核後備案。
納稅人的樓棟號信息發生變化的，應當到主管稅務機關變更備案信息。
第十三條項目的取消
(1)納稅人的申請
房地產項目銷售完畢並繳納稅款後30日內，向當地主管稅務機關申請辦理項目註銷。
(二)由主管稅務機關受理。
對申請註銷項目的納稅人，發放《房地產開發項目註銷申請表》(附表4)，要求其如實填寫並提供相關資料。
第三章發票管理
第十四條壹般納稅人銷售自行開發的房地產項目，應當自開增值稅發票。向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。
小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應自行開具增值稅普通發票。如果買方需要增值稅專用發票，小規模納稅人可以向主管稅務機關申請開具。向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得申請開具增值稅專用發票。
第十五條納稅人銷售自行開發的房地產項目，2016年4月30日前收取並向主管地方稅務機關申報繳納營業稅的預收款，尚未開具營業稅發票的，可在2016+31年2月36日前開具增值稅普通發票，開具發票時應選擇代碼603“申報繳納的營業稅未開具發票”。同時，繳納營業稅的完稅憑證應留存備查。
第十六條納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行或由稅務機關代開增值稅發票時，應在發票“貨物或應稅勞務名稱”欄內填寫該房地產的名稱和房屋產權證號(沒有房屋產權證的，應在“單位”欄內填寫面積單位，並在備註欄內註明該房地產的詳細地址。
第十七條房地產開發企業收到預付款，未達到納稅義務發生時間的，應當按照銷售額的3%的稅率預繳增值稅，並填寫增值稅預繳稅款表。買方需要開具發票的，應選擇代碼602“銷售自行開發房地產項目的預付款”開具普通發票，發票稅率欄填寫“不含稅”，不得開具專用發票。
第十八條房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，已開具營業稅發票的，在2006年5月1日之後，因產權面積差、銷售折扣等原因需要開具紅字發票的，可以開具紅字增值稅普通發票。開具時，應在備註欄中註明紅字發票對應的原營業稅發票的代碼、編號和開具原因。
納稅申報時，在申報表中如實填報紅字增值稅普通發票的負數金額，在無票收入欄中填報相同的正數銷售額。
第十九條2065438年5月36日+0日之後，納稅人發現原營業稅發票開具錯誤，需要開具紅字發票的，可以在2065438年2月36日+0日之前開具紅字增值稅普通發票(房地產開發企業不受此時間限制)，同時開具藍字增值稅普通發票。
開具紅字發票時，應在備註欄註明原營業稅發票的代碼、編號和原因。開具藍字發票時，應在備註欄中註明原營業稅發票對應的代碼和編號、紅字增值稅發票的代碼和編號以及開具原因。
第四章申報和征集
第壹節申報管理
第二十條房地產開發企業的納稅義務發生時間為納稅人發生應稅行為並收到銷售款或取得索取銷售款證據的當天。如果先開具發票，則為開具發票的當天。
未開具發票的，以房地產買賣合同約定的交付時間為納稅義務發生時間；實際交貨時間早於合同約定時間的，以實際交貨時間為納稅義務發生時間。
第二十壹條壹般納稅人應當在預繳稅款的次月的申報納稅期間，向主管稅務機關預繳稅款。房地產開發企業的增值稅免稅額不能在預繳稅金中扣除。
壹般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用壹般計稅方法的，應當按照納稅義務發生時間和當期銷售額11%的適用稅率計算當期應納稅額，並在扣除預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未預繳的稅款可結轉下期繼續抵扣。
壹般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用簡易計稅方法，小規模納稅人應根據納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，扣除預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未預繳的稅款可結轉下期繼續抵扣。
第二十二條小規模納稅人應當在預繳月份的次月申報納稅期間或者主管稅務機關批準的納稅期間，向主管稅務機關預繳稅款。
小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目時，應根據納稅義務發生的時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，扣除預繳稅款後，向主管稅務機關申報納稅。未預繳的稅款可結轉下期繼續抵扣。
第二節征收和管理
第二十三條房地產開發企業壹般納稅人銷售自行開發的房地產項目，應當適用壹般計稅方法，按照取得的總價和價外費用，扣除當期銷售的房地產項目對應的土地價款後計算銷售額。銷售量的計算公式如下:
銷售額=(總價及價外費用-當期允許抵扣的地價)÷(1+11%)
計算銷售額時，從總價和價外費用中扣除的土地價款應取得省級以上(含省級)財政部門制作的財政票據。
第二十四條當期允許扣除的地價按下列公式計算:
當期允許扣除的土地價款=(當期待售房地產項目建築面積÷待售房地產項目建築面積)×已支付的土地價款。
本期銷售的房地產項目建築面積，是指本期申報的增值稅銷售額對應的建築面積。
房地產項目的實用建築面積是指房地產項目的總實用建築面積，不包括銷售房地產項目時未單獨計價結算的配套公共設施的建築面積。
土地有償使用費是指由政府、土地管理部門或政府委托的征收土地價款的單位直接支付的土地價款。壹般納稅人應當建立臺賬，登記扣除的地價，扣除的地價不得超過納稅人實際支付的地價。
第二十五條壹般納稅人銷售自行開發的舊房地產項目，可以選擇適用簡易計稅方法，稅率為5%。壹旦選擇簡易計稅方法，36個月內不得變更為壹般計稅方法。
壹般納稅人銷售自行開發的舊房地產項目，適用簡易計稅方法，取得的總價和價外費用視同銷售額，不得扣除相應的土地價款。
第二十六條壹般納稅人以預收款方式銷售自行開發的房地產項目，在收到預收款時，按照3%的稅率預繳增值稅。
預繳稅金按以下公式計算:預繳稅金=預繳稅金÷(1+適用稅率或征收率)×3%。
適用壹般計稅方法的，按照適用稅率11%計算；適用簡易計稅方法的，按照5%的稅率計算。
第二十七條壹般納稅人銷售自行開發的房地產項目，按壹般計稅方法計稅、按簡易計稅方法計稅、免征增值稅，不能劃分不可抵扣進項稅額的，以房屋建築工程施工許可證註明的“建築規模”為依據進行劃分。
不可抵扣進項稅額=當期不能分割的進項稅額合計×(簡單應稅和免稅房地產項目建設規模÷房地產項目建設總規模)
第二十八條跨縣(市、區)開發房地產，未在項目所在地進行稅務登記的，在房地產所在地按照3%的稅率預繳稅款，並向機構所在地主管稅務機關申報納稅。
第五章日常管理
第二十九條建立涉稅信息傳遞機制，掌握房地產企業第壹手基礎信息。
(1)基於綜合治稅平臺建立與規劃、國土、住建等部門的定期信息交換制度，掌握房地產開發企業的各類信息，如立項、開工日期、預計竣工日期、建築面積、銷售進度、已交付產權等，通過信息交換、分析、比對，最大限度地掌握相關涉稅信息。
(2)加強企業貸款信息監測。通過核實往來賬目，核實借款人是否按規定繳納了增值稅。
第三十條主管稅務機關定期對企業開展納稅輔導，掌握企業開發項目、規劃、竣工和預售情況。
(壹)對法定代表人、財務總監、項目預算員等人員進行輔導，及時掌握企業經營情況。
(二)檢查企業賬冊、憑證等財務資料，重點檢查銀行賬號、預售憑證、竣工驗收證明和交付情況。
(3)掌握樓盤銷售進度，加強銷售監控。主管稅務機關收到《房地產銷售進度征收表》後，應與房產部門備案申報的信息進行比對，了解整個項目的總建築面積、已售數量、最低售價、預付款比例等情況。如發現異常，應及時對企業進行預警提示，並根據不同情況進行實地核查或納稅評估。
在核實企業銷售進度的同時，對承包商的經營情況進行監控，結合房地產企業的施工進度，對施工企業的驗貨、納稅(預付款)申請進行核實，發現異常及時給予企業預警提示，並根據不同情況進行實地核查或納稅評估。
(四)主管稅務機關根據第三方信息確認納稅人已取得預繳款，未按規定預繳稅款的，應當責成納稅人提前申報，同時告知納稅人按季報送《房地產銷售進度收款表》。
(五)了解企業的投入獲取和項目預算，重點核實設計費、綠化費、咨詢費、廣告費、主要費用等內容是否與預算相符。
第三十壹條為加強企業項目註銷管理，主管稅務機關應在收到納稅人提交的《房地產開發項目註銷申請表》後7日內，對以下內容進行實地核查。
(1)開發項目整體銷售進度是否達到100%；
(二)是否所有出售的房產都開具發票；
(3)是否已結清所有稅款。
經核查，核查結果正常的，允許企業取消該項目。如發現疑點，應進行納稅評估；符合立案檢查條件的，移交檢查部門查處。
日常管理中常見涉稅問題及驗證方法見附件1。
第六章預警和監測
第三十二條稅源管理部門應當充分利用第三方信息、企業招標信息、預決算信息、財務系統、購銷系統和增值稅新發票管理系統，加強分析監控。從行業稅負、投入指標、銷售收入指標等方面加強預警監測，發現異常情況及時檢查評估。
(壹)行業增值稅稅負指標
增值稅稅率=實繳增值稅總額/主營業務收入×100%，增值稅稅率預警值設定為4%。在評估期內，計算企業的增值稅稅率，並與預警值進行比較。如果與預警值偏差較大，可能會出現不計入或低估收入、多報成本費用、虛假沖減投入等問題。
(2)投入指標
投入監測應在項目完成後進行。審查施工合同和預算(決算)報表，檢查工程內容，查閱審計事務所出具的審計報告，對決算超過預算價的工程，重點檢查個別合同和補充協議的真實性。將企業認證抵扣的進項與企業標書和預決算報告進行比較，驗證進項抵扣是否合理。
1.核實企業鋼筋、混凝土等主要原材料消耗情況。如實際消費超過上述預算所列標準的10%(含)，核實是否存在虛列收入抵銷問題。
2.核實企業廣告費、咨詢費、驗證費、設計費的投入金額。超過預算標準10%(含)的，應當通過企業與其服務提供方的合同、資金往來等方式核實其業務的真實性，核實其是否存在虛假抵銷的問題。
3.建築成本。通過核查施工合同、企業與承包商之間的資金往來以及與招標、預決算報告的對比，驗證其業務的真實性。
4.綠化等輔助項目的投入量。通過企業標書中所列的綠化等輔助工程標準，結合企業預決算報告，驗證輔助工程量是否合理。
(3)銷售收入指標
根據企業項目信息、第三方信息及其應用數據，核實其銷售收入是否真實。
1.將自行開發的產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、向股東或者投資者分配、償還債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等。應視同銷售，核實企業是否存在上述行為但收入不計算在內。
2.根據相關資料，核實項目涉及的車位、地下室等公共設施，核實上述設施是否對外銷售但不計入收入。
3.對比同期企業發票開具情況，核實售價是否明顯偏低。
第七章附則
第三十三條納稅人有下列行為之壹的，稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條的規定進行處理。
(壹)未按規定時限和要求申請項目申報的；
未在規定期限內提交稅務機關要求的納稅資料(含電子資料)的。
第三十四條其他未盡事宜，按有關規定執行。
第三十五條本指引自2016 11 10月65438日起實施。
附件1，常見涉稅問題及驗證方法
房地產開發行業的核查要以已竣工或階段性開發項目為重點，從項目立項、開發、竣工、銷售四個環節入手。針對疑點，要收集臺賬、買賣合同、行政審批文件和證件、招投標合同、施工預決算、監理記錄等資料。，並結合詢問調查、賬內核實和外部核實等方法，驗證項目收入和成本的真實性和準確性。
(1)應稅收入類別
1.銷售產品收取的價格和價外費用沒有及時記錄。
(1)問題描述
(1)收取的房款長期滯留在售樓部，未按要求入賬。
(2)以委托銷售方式銷售開發產品，通過中介服務機構收取部分銷售價款並開具發票或收據，使開發企業隱瞞收入。或者在核保的情況下，未確認收入按照約定的收款時間和金額進行申報納稅。
③把房款分成兩部分，壹部分記在賬上，壹部分記在外面。閣樓、車位、地下室、精裝房裝修銷售單獨開具收據，未按要求記錄取得的收入。
(4)私下策劃增加銷售面積，隱瞞增加面積的收入。私建非法閣樓、車庫、倉庫，對外銷售並取得使用權開具收據，隱藏收入未申報納稅。
⑤有線電視、電話、寬帶網、壹戶壹表、空調設備、防盜門、可視門鈴、房屋裝修等各種價外收費。以手續費、基金、代收費、配套費、代收款、預付款等名義向買家收取。、客戶放棄的購房定金、被沒收的違約保證金、施工方的工期延誤罰款及取得的政府獎勵收入未按規定申報支付。
⑥無正當理由以明顯低於公司股東及相關企業和個人的價格銷售商品房，進行未確認收入申報納稅。
⑦已開發的會所等產權轉移到物業，不按已開發產品進行稅務處理，或出售車位、地下室等不需要房產證的公共設施未計算收入申報納稅。
(八)出租未出售的房屋、商鋪、車位，未就取得的租金收入申報納稅的。或者售後租回業務發生，減租後實際收取的款項作為收入，未減租的收入申報納稅。
⑨從事小產權房開發的單位和個人，不進行納稅申報。壹些村民小組和個人從事房地產開發。他們既不辦理稅務登記手續，也不向稅務機關申報應納稅款。
(2)主要驗證方法
(1)實地查看，了解房地產開發銷售情況，查看房屋銷售方案，調查詢問閣樓、車位、地下室是否單獨定價銷售，掌握房屋、閣樓、車位、地下室銷售情況。
(2)收集售樓處信息，收集臺賬、銷售合同、銷售發票、收據等紙質資料和銷售合同統計、預售房款統計、房屋銷售發票記錄等電子文檔，統計已售面積、銷售金額。查看物業公司的入住通知，核對銷售數據的真實性。將確認的銷售面積和銷售額與“預收賬款”、“主營業務收入”科目和納稅申報表進行核對，檢查企業收取的銷售款項是否全部入賬並申報納稅。
(3)調取開發企業與中介服務機構簽訂的代理銷售合同和協議，按照計提銷售傭金的金額和比例反向計算銷售額，與申報的預售收入和銷售收入進行對比，找出差異，並查看中介服務機構的銷售明細表，檢查是否存在分解開票、隱瞞銷售收入的情況。
④將建設工程規劃許可證中開發項目的建築面積、容積率、實用面積、滯銷面積、配套設施與備案面積、實地開發面積進行核對，檢查有無無私變更規劃、增加實用面積、售後無收益等情況。
⑤調查部分買家，核實開票金額與收取的價格是否壹致。閣樓、車位、地下室、精裝房裝修所得價款是否有單獨收據。預付款賬戶是否為個人賬戶而非房地產開發企業賬戶。
2.竣工前預售收入和竣工後結轉收入
(1)問題描述
(1)開發產品未完成前，采取預售方式銷售，不預收或少預收預售收入。
(2)產品開發完成後，預售收入長期掛在“預收賬款”等往來賬戶，未結轉收入，未按規定進行納稅申報。
(2)主要驗證方法
①核對“預收賬款”等賬目和納稅申報資料，核實預收房款是否按規定預繳稅款。
②實地觀察各期房地產的開發銷售進度，根據工程竣工驗收備案表確定開發產品的竣工項目，根據銷售號和門牌號確定應納稅所得額，並與“主營業務收入”和“預收賬款”明細賬進行對比，驗證預收賬款是否按要求結轉。
3.通過銀行抵押方式銷售產品收取的價格。
(1)問題描述
①開發產品以銀行按揭方式銷售，開發企業收到首付款和銀行按揭貸款後未按規定納稅。
(2)將收到的抵押款以銀行貸款的名義記入“短期借款”科目，以隱瞞收入。
(2)主要驗證方法
①去貸款銀行查詢銀行房貸的保證金賬戶中的存款余額(銀行按照貸款金額的5%-7%收取存款)，計算房貸貸款金額，與結轉收入進行比對，找出涉稅問題。
②到開發企業開戶銀行查詢抵押貸款發放情況，查詢應納稅所得額。
③檢查存款日記賬的銀行對賬單，檢查銀行按揭貸款賬戶轉出的款項是否記為“預收賬款”或“主營業務收入”。
(2)輸入扣除類別
1，進項稅不能準確分成多於進項稅。
(1)問題描述
①有多個房地產項目。如果選擇不同的計稅方法，2016 1年5月以後取得的收入不能準確劃分，將扣除計稅簡單的老項目的進項稅額。
②對於配套設施中的自建自用不動產，如產權樓，進項稅和開發商品不能分割，不實行分期抵扣政策的進項稅抵減有余。
(3)未售出的開發商品出租，如底層業務出租給商鋪、幼兒園，但開發商品未轉入固定資產，投入未轉出壹次性抵扣。
(2)驗證方法
(1)檢查企業選擇簡易征收的老項目備案情況，檢查未竣工交付使用的老項目是否已轉出進項稅。如果申報表中沒有此項，則進壹步核查企業老項目的建設進度，核對賬冊。
(2)了解企業自住建築和開發商品的銷售和出租情況，檢查分期抵扣政策是否落實。
2.進項稅的虛假抵銷
(1)問題描述
(1)在甲方供應材料的模式下，簽訂虛假的單項合同，取得鋼材、水泥、砂的專用發票。
(二)向相關貿易公司購買材料或者接受施工服務，人為擡高材料價格或者建築安裝成本，虛假沖減進項。
(2)主要驗證方法
(1)采取項目總成本控制法，調查了解當地同類產品的建築材料平均消耗量和成本，重點審核消耗量大、價格高的建築材料成本。
(2)查看企業工程造價工程師出具的報告，看企業單項工程所需的鋼筋等建築材料的數量，然後根據鋼筋等建築材料的市場價格與決算中的成本進行對比，尋找差異。
(3)審查施工合同和預算(決算)，檢查工程內容，查閱審計事務所出具的審計報告，對決算超過預算價的工程，重點檢查個別合同和補充協議的真實性。
(4)獲取工程監理部的監理記錄和材料進場試驗報告，核實相關資料的真實性。
⑤掌握開發企業的關聯企業，通過行業對比和商業慣例，對比分析是否存在利用關聯關系沖減收入的情況。
⑥根據合同付款的約定要求，審核企業的資金支付情況，對於長期懸而未決的大額應付賬款，與對方核實未付賬款的真實性。
⑦審查建設項目的真實性和合理性。壹個是開票的真實性和合理性，壹個是工程項目和工程量的真實性和合理性。