1.房屋買賣合同有哪些無效情形?
(壹)本身無效
1.壹方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益的;
2.惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的。比如,出賣人與第三人惡意串通,買受人可以請求法院確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同。
3.以合法形式掩蓋非法目的;
4、損害社會公眾* * *利益;
5.違反法律、行政法規的強制性規定;
6.開發商未取得信息的,與買方簽訂的合同無效;
7、當事人約定將登記備案作為商品房預售合同的有效要件,但合同未登記備案的;
8.開發商在劃撥土地上開發商品房的,未經政府部門批準簽訂的商品房買賣合同無效。
(二)商品房買賣合同被撤銷的,自始無效。
1.因重大誤解而訂立的合同,當事人要求撤銷的;
2.在訂立合同時,顯失公平,當事人要求撤銷合同;
3.壹方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立合同,受害方要求撤銷的;
4.出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押、出售給第三人或者是房屋的事實,買受人請求撤銷的;
5.限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同在法定代理人追認前,善意相對人請求撤銷的;
6、代理人沒有授權,超越授權或者在授權終止後以被代理人名義訂立的合同,在被代理人追認前,善意相對人請求撤銷的。
(三)效力未定的商品房買賣合同,未經權利人、委托人或者法定代理人及時追認無效。
1.限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同未經法定代理人追認無效;
2、代理人沒有授權委托書,超越授權委托書或者授權委托書終止後以被代理人名義訂立的合同,未經被代理人追認,該合同無效;
3.無權處分他人財產的人簽訂的商品房買賣合同,未經權利人追認無效。
二、商品房買賣合同的解除
(1)商品房買賣合同解除原因的種類
商品房買賣合同解除的立法目的是根據合同履行中產生的法定事由,為壹方當事人提供避免因合同履行而遭受重大損失的法律救濟措施,違約方不應因合同解除而獲得不當利益。
商品房買賣合同的解除原因分為約定解除和法定解除,約定解除又分為協議解除和協議解除權解除。協議解除是指在合同履行過程中,當事人雙方協商壹致同意解除合同。約定解除權的終止是指合同中約定的解除合同的原因。當約定的原因出現時,享有解除權的壹方或多方有權解除合同。法定解除是指在合同履行過程中合同的解除,有權解除合同的壹方或多方有權解除合同。《合同法》和《解釋》都規定了合同解除的法定事由。當事人在商品房買賣合同中明確約定法定解除事由的,原法定解除事由成為約定權利的解除事由。
在商品房買賣合同糾紛中,約定權利解除和法定解除,尤其是法定解除較為常見。
(二)商品房買賣合同終止的法定原因
《合同法》第九十四條規定的合同解除原因是相對於商品房買賣的壹般規定,當然可以適用於商品房買賣合同,在此不再贅述。
《解釋》多達10條,占《解釋》全部28條的35%。7%,這些規定已經明確列出了終止的原因。歸納起來,主要有以下幾點:
1,根本違約:
(1)商品房買賣合同訂立後,出賣人在未告知買受人的情況下將該房屋抵押給第三人;
(2)商品房買賣合同訂立後,出賣人將房屋出售給第三人;
(三)故意隱瞞所售房屋已出售給第三人或者已補償拆遷安置房的事實的;
(4)房屋主體結構質量不合格的;
(5)房屋質量問題嚴重影響正常居住和使用的。
2.延遲性能:
(1)出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付房款,經催告後在三個月的合理期限內未履行的;
(2)因出賣人原因,買受人在辦理房屋權屬登記期限屆滿後超過壹年無法辦理房屋權屬登記的。
3.其他解散情形:
(1)面積誤差比超過3%;
(2)商品房買賣合同約定買受人以擔保貸款方式付款,因壹方違約導致商品房買賣合同無法繼續履行。
從上面的介紹,妳應該已經知道房屋買賣合同的無效情形有哪些了。房屋買賣合同壹旦被認定無效,就不能對當事人的行為產生約束力,發生糾紛也不能按照合同中的約定內容處理。因此,在實踐中,房屋買賣合同的簽訂必須在法律規定的範圍內進行。