1.流程:在買賣過程中，由於違約方不同，階段不同，退房的程序也不同。(壹)定金(訂金或認購金)階段。在買受人已支付定金(定金或認購款)但未簽訂正式商品房預售合同的情況下:如果買受人已向出賣人支付定金(定金或認購款)，但對所支付款項的性質沒有說明，也沒有約定，這種情況下，買受人可以直接向出賣人或其代理人索要所支付的款項。出賣人所售項目有預售許可證或產權證的，買賣雙方約定付款為定金，買賣雙方未就商品房買賣合同達成約定，未簽訂合同的，將沒收付款，定金不予退還。律師江濤和劉桂林認為，這壹協議違反了公平和正義的原則，應該是壹種強迫交易。在這種情況下，如果出賣人拒絕退還定金，買受人可以直接向法院提起訴訟，但《商品房銷售管理辦法》第二十二條似乎同意這種約定。(2)預售登記階段已經完成。買賣雙方已去房地產管理局辦理預售登記，但房屋尚未交付使用。在這個階段，如果壹方想退房，首先要和另壹方協商，看能不能達成壹致。如雙方達成壹致，應以書面形式表達，並簽訂正式退房協議。協議內容應主要包括雙方解除原房屋買賣合同的約定，違約責任由誰承擔，如何退款，如何履行。如果買賣雙方中有壹方違約，不能達成協議，那麽主張解除合同的壹方應當通知另壹方。當通知到達另壹方時，合同終止。對方不同意的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。雙方協商未達成退房協議的，可直接向法院或仲裁機構提起訴訟或申請仲裁。此外，雙方還應當到不動產登記機關辦理註銷預售登記。(3)入住階段。房屋竣工後，購房者辦理了入住手續，繳納了政府部門應收的稅費，卻在房產證還未辦理前退房。這個階段壹般都是要求買家退房，違約的多是賣家。這壹階段除了和前面提到的第二階段的要求壹致，還涉及到物業、裝修損失、稅費、搬出時間等問題。出賣人違約的，裝修損失由房地產評估機構評估確定裝修損失。購房者還應與物業管理公司簽訂合同終止物業管理，賣方收取的稅費也應退還。如果不能達成協議，買方可以向法院或仲裁機構提起訴訟或申請仲裁。(四)房產證的竣工階段。房產證辦下來後，房屋的權利已經轉移。除非合同有約定，壹般情況下買受人是不能退房的。如果出賣人已為買受人辦妥房產證，但出賣人墊付了資金，且合同約定買受人拒不按約定履行付款義務的，出賣人可以提出解除合同，要求買受人退房並承擔相應損失。這種情況下，雙方需要到房產證發證機關辦理房產證的過戶或註銷手續。二、無條件退房:1，延遲發貨。這種現象比較嚴重。延期交房是指在開發商與購房者合同約定的交房日期後，未能及時得到開發商的入住通知。壹般約定的逾期交房期限為30天至90天。超過此期限開發商不能交房的，購房人可以要求開發商退房，並要求雙倍返還定金或者支付房款利息。2.開發商缺乏有效證件和批文，導致合同無效。根據規定，開發商必須有完整的文件才能在蓋樓出售房屋。如果開發商證件不全，屬於非法經營，與買家簽訂的合同無效。因為是無效合同，購房人應當騰退房屋，開發商應當返還購房人已支付的房款。3.開發商未經買方同意就更改了設計。在購房人與開發商簽訂的合同中，壹般約定開發商變更設計前必須征得購房人同意。否則開發商構成違約，購房人有權退房。未經買受人同意，開發商改變房屋類型、朝向和面積的，買受人可以要求開發商按照合同約定返還房屋。4.領不到產權證。由於開發商的原因，買受人無法在合同約定的期限內拿到產權證。如果約定了這個條件，買受人可以要求退房。此外，由於前幾年部分樓盤操作不規範，部分開發商拖欠政府土地出讓金等問題時有發生，導致購買這些樓盤的購房者入住多年後無法拿到房屋產權證，購房者也可以要求退房。5.無法獲得貸款。簽訂合同時，除壹次性付款或分期付款外，有商業貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開發商出具相關資料，提交公積金歸集部門審核。如果開發商提供的資料顯示不符合公積金貸款條件，購房人無法獲得公積金貸款，購房人可以要求退房。同樣，如果購房人因開發商原因無法辦理商業按揭貸款，也可以按合同約定退房。6.實測房屋面積與臨時實測面積誤差超過3%。根據新合同，當套內建築面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。7.房屋質量不合格。房屋質量不合格是房屋的“硬傷”，目前在北京房地產市場並不多見。在這種情況下，首先開發商很難拿到《竣工備案表》，無法交房。或者房屋交付使用後，經核實房屋主體結構質量確實不合格的。8.該商品房的地基基礎和主體結構質量經檢測不合格的，買受人有權退房。新版合同規定，買受人退房的，出賣人應當退還全部房款並支付利息，給買受人造成損失的，出賣人應當承擔賠償責任。由此產生的測試費用應由賣方承擔。9.房屋質量嚴重影響了使用。因房屋質量嚴重影響正常居住使用，法院也將支持買受人退房並要求開發商賠償損失的請求。人們普遍認為，房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，主要是因為室內空氣質量差影響室內居民的健康，室內噪音影響房屋入住後的居住。10，開發商抵押了房子。如果開發商在出售房屋前將房屋抵押，或者在出售給購房人後將房屋抵押給他人，根據相關法律規定，開發商在未告知購房人房屋已經抵押的情況下出售房屋的，合同無效，購房人可以要求退房。
法律依據:
中華人民共和國民法典
第壹百四十七條因重大誤解而實施的民事法律行為，行為人有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
第壹百四十八條壹方以欺詐手段使對方在違背真實意思的情況下實施民事法律行為的，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
第壹百四十九條第三人欺詐，致使壹方當事人在違背真實意思的情況下實施民事法律行為，對方當事人知道或者應當知道該欺詐行為的，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
第壹百五十七條民事法律行為無效、被撤銷或者被認定無效後，行為人因該行為取得的財產應當返還；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯的壹方應當賠償對方因此所遭受的損失；各方都有過錯的，應當承擔各自的責任。法律另有規定的，從其規定。