賣房違約金怎麽算？
房產交易合同約定的違約金不能超過造成損失的30%，否則法院不予支持。
合同法解讀？(2)第二十九條:當事人主張約定的違約金過高，請求適當減少的，人民法院應當根據實際損失，綜合考慮合同的履行情況、當事人的過錯程度、預期利益等綜合因素，按照公平、誠實信用的原則衡量後裁定。
當事人約定的違約金超過造成損失的30%的，壹般可以認定為《合同法》第壹百壹十四條第二款規定的“造成的損失過大”。
《合同法》第壹百壹十四條規定，當事人壹方違約時，應當根據違約情況向對方支付壹定數額的違約金，也可以約定違約損害賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構適當減少。當事人就遲延履行支付違約金的，違約方在支付違約金後，還應當履行債務。
房屋銷售中應註意的問題
(1)買賣雙方購房違約金必須有明確約定，必要時需要以“補充協議”的形式出現。由於目前房價變化很大，壹些業主為了以更高的價格出售房產，選擇毀約。所以為了保護買受人的權益不受損害，在簽訂房屋買賣合同的時候就應該說清楚。
(2)購房者特別需要明白壹個常識:直系親屬不是業主的自然委托代理人。相關專家表示，在他們公司銷售的壹些二手房買賣案例中，有這樣壹個真實案例:妻子拿著房本賣房，買方認為戶主的妻子應該可以代理，於是簽訂了相關合同，並支付了房款。結果後來的戶主不承認該行為，導致購房者損失慘重。
(3)明確約定房屋的交款時間和交付時間。買賣雙方可以在簽訂合同後明確各自履行相應義務的期限。逾期不交房、不交付房屋的，壹方可以根據相應條款要求另壹方承擔違約責任；中介公司作為中介，在買賣雙方就上述問題發生爭議時，可以通過合同中明確約定的相應時間進行調解。
如果沒有明確約定相應的時間，糾紛產生後雙方就很難達成壹致。交款時間和房屋交付時間有明確約定，買賣雙方有明確的履行義務期限。即使發生糾紛，也能知道誰該負責。
(4)記錄並保存雙方的有效聯系地址非常必要。專家表示，二手房買賣合同簽訂後，以下情況時有發生:
合同簽訂後，買方的購買意願發生了變化，不願意繼續履行合同。他聯系了他，他的人已經不知道了。想走法律程序，因為不知道買家在哪，無法追回。
房屋過戶後，業主收了尾款，拿了錢走了，沒有做房產檢查，也沒有過戶土地使用權，找不到了。
(5)仔細審查代理人權限的重要性。在二手房買賣過程中，也曾出現過因代理權限審查不清而影響合同效力的情況。首先要看有沒有代理時限。如果授權委托書已經超過代理時限，需要重新提交授權委托書；其次，看代理人的權限，看代理人是否有處理房屋買賣合同相關事宜的權力。
(6)二手房買賣過程中，買賣雙方都要了解壹個很重要的細節，定(訂)金；不能超過交易總價的20%，否則超出部分不能適用定金罰則，無效。
經過邊肖的詳細介紹，大家應該對房屋買賣違約金的計算方法以及房屋買賣的壹些註意事項有了相應的了解！這些知識非常值得了解，因為我們大多數人最近都會買房或者賣房，了解這些情況會讓我們避免很多損失。邊肖在這裏提醒大家，以後買房的時候買壹些手續齊全的房子，這樣大家的業主權益都會得到很好的保護。
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