第壹，法律法規明文規定不允許出租。
根據《城市房屋租賃管理辦法》第六條的規定，下列房屋不得出租:
(壹)未依法取得房屋所有權證書的；
(二)司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
(三)* * *有房屋未經* * * *同意的；
(四)權屬有爭議的；
(五)屬於違法建設的；
(六)不符合安全標準的；
(七)未經抵押權人同意已經抵押的；
(八)不符合公安、環保、衛生等主管部門的有關規定；
(九)有關法律法規禁止出租的其他情形。
從上述規定可以看出，出租的房屋應當權屬清晰，符合安全、規劃、環保、衛生等要求。這些規定大家都很好理解，但是出租的房屋沒有依法取得權屬證書；* * *有房未經* * * *同意；權屬有爭議的；屬於違章建築；在相關法律法規禁止出租的其他情況下，出租人和承租人往往對抵押房屋的租賃置之不理。
第二，租房有抵押要註意法律規定。
抵押人出租抵押物的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不產生約束力。抵押人出租抵押財產時，未書面告知承租人該財產已經抵押的，抵押人應當對因出租抵押財產給承租人造成的損失承擔責任；抵押人已書面通知承租人該財產已經抵押的，承租人應當承擔實現抵押權所造成的損失。
房屋所有人將抵押的房屋出租。對於出租人來說，未書面告知承租人房屋已經抵押的，抵押人(通常也是出租人)應當對出租抵押物給承租人造成的損失承擔責任。對於承租人而言，出租人出租抵押房屋的，在抵押實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力，即承租人只能向出租人主張賠償。如果出租人已經書面告知承租人房屋已經抵押，損失只能由承租人承擔。對於抵押的房屋，如果抵押權人代表國家利益，未經抵押權人同意並書面通知承租人，租賃行為因損害國家利益而無效(民法典(生效號為2021.1.65438)明文規定無效合同)。抵押權人同意出租房屋的，出租人應當履行書面告知義務，承租人應當明確知悉出租抵押房屋的法律風險。
三、簽訂租賃合同時容易出現的壹些法律問題。
在現實案例中，簽訂租賃合同時容易出現的合同漏洞主要有:
1.對租賃標的物的約定不明確，尤其是租賃房屋數量(合同約定的租賃面積和實際租賃面積)的誤差，決定了租金會少退不補。)和質量(房屋租賃前後的情況決定了房屋交付前後的修繕義務。約定不明確引起的糾紛；
2.租賃房屋用途約定不明確，承租人超負荷、掠奪式使用租賃房屋，導致租賃期限屆滿後租賃房屋的租賃狀況堪憂，甚至無法繼續合理使用。比如有壹個典型案例:當事人提供的房產證上所列的租賃房屋位於該樓壹、二層，作為“商品房”使用，由首次承租人開設為娛樂場所或餐飲業。租賃期間，為了利益最大化，承租人24小時營業，客人絡繹不絕。三樓以上的鄰居(128戶)苦不堪言，造成了極其惡劣的影響。租約到期，承租人離開。然而，物業管理公司和* * *大廈的業主對此表示不滿。業主大會結束後，舉手表決壹致通過，決定該店不得經營娛樂餐飲行業，最終導致所有權受限，業主缺位。
3.對租賃房屋的維修義務和修繕義務約定不明確，導致合同解除時押金退還產生糾紛。根據《民法典》(2021.1有效)的相關規定，壹般由出租人負責維修保養，當事人另有約定的除外。
在現實案例中，合同履行過程中常見的欺詐行為主要有:
1.出租人未按合同規定的時間交付租賃房屋，或交付的房屋有瑕疵。實踐中往往表現為遲延履行或履行瑕疵，損害了承租人的利益(斷水斷電、道路不通、場地不明等等)。)。
2.出租人未履行合同約定的維修和保養義務。租賃房屋的缺陷雖然不是承租人的過錯造成的，但糾紛卻屢屢發生。
3.承租方未按合同約定支付租金，主要原因是延期交付。
4.承租人擅自改變租賃房屋現狀的。
5.承租人擅自將租賃房屋轉租、轉讓或者變相轉租、轉讓的。
6.承租人逾期不歸還租賃房屋，或拒不騰退房屋的。
7.出租人利用租賃房屋收取押金、保證金和轉讓費。這種情況很典型。我們舉壹個案例:出租人利用租賃合同中的瑕疵(無論是否允許轉租)將租賃房屋轉租，收取定金、履約保證金、轉讓費、租金差額。租期到了，承租人找不到出租人(轉租人)，出租人(轉租人)其實已經卷走了壹大筆錢。當然，遭受巨大損失的承租人不會輕易把房子騰出來給房東，房東自然會收回房子。這種利益沖突無法調和，只能訴諸法律。最後吃虧的是無辜的房東和善良的第三人(承租人)。
第四，智能預防。
為了防範這些漏洞和欺詐，我們應該這樣:
1.在訂立租賃合同之前，盡可能多的了解壹方。
訂立租賃合同前，應當對對方的法律地位、經營範圍、資信、履約能力、商業信譽等進行調查。如果自己難以了解，可以委托律師向對方所在地的工商部門查詢，可以通過對方同行業或相關企業了解。
2.房屋租賃合同應由專業律師起草、修改和審核。
(1)租賃合同中的條款應盡可能詳細、明確。
(2)合同條款要盡可能全面，尤其是主要條款不能遺漏，否則容易發生糾紛。
(3)合同用詞要慎重考慮，表述要清晰具體，避免歧義，避免多重解讀的表述。
(4)租賃合同中，應明確租賃房屋的使用和維護，避免發生糾紛。
(5)租賃合同中約定明確的違約條款和賠償金額。
(6)為了避免合同欺詐，可以附加壹些條款，如保證條款、期限條款、附條件條款等，以保證合同的順利履行。
(七)房屋租賃應當采用書面形式。如果不是書面形式，則視為無限期租賃。非固定租賃可以依法隨時終止。
動詞 （verb的縮寫）補救措施。
當遇到問題時，可以采取以下補救措施來減少或挽回損失。
1.出租人未按期交付租賃物，致使承租人不能達到合同預期目的的，承租人可以要求解除合同、支付違約金或者賠償損失。
2.對有特殊使用要求的租賃房屋，出租人應交付相關系列說明書、裝配圖、操作規程等。，並在租賃合同中明確約定。
3.租賃房屋的權利存在瑕疵，第三人主張對租賃房屋的權利，致使承租人無法使用收益的，承租人可以請求減租或者免租。
4.承租人無正當理由不支付或者拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付，逾期不支付的出租人可以解除合同。
5.承租人擅自改變租賃房屋現狀的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。經出租人同意增加租賃房屋價值的，承租人在返還租賃房屋時，可以要求出租人支付壹定的費用，但雙方另有約定的除外。
6.承租人未經出租人同意將租賃房屋轉租給他人的，出租人有權解除合同。
6.違約的壹般責任。
1，出租人的違約責任
(1)房屋及其附屬設施未按約定交付承租人使用的，應當支付違約金；給承租人造成損失的，還應當負責賠償。
(二)交付的房屋及其附屬設施不符合合同規定，或者不按合同規定維修房屋，危及承租人正常、安全使用的，應當負責維修；承租人有權要求支付違約金；給承租人造成損失的，還應當負責賠償。
(3)出售、轉租房屋時，未依法保障承租人優先購買權或優先購買權的，應負責賠償損失。
2、承租人的違約責任
(1)未按約定支付租金的，除支付逾期租金外，還應支付違約金。拖欠租金達到壹定期限(私租6個月)的，出租人可以解除合同。
(2)因使用不當造成出租房屋及其附屬設施不合理損壞的，應負責恢復原狀或賠償損失。
(3)擅自轉租、轉借、改變出租房屋或利用房屋進行違法活動的，出租方有權解除合同並要求支付違約金。
七。補充規定:《房屋租賃民法典》相關規定(2021.1生效)。
第七百零三條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零四條租賃合同的內容壹般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、維修等條款。
第七百零五條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超出部分無效。
租賃期限屆滿，當事人可以續簽租賃合同；但是，約定的租賃期限自續租之日起不得超過二十年。
第七百零六條當事人未依照法律、行政法規的規定辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同的效力。
第七百零七條租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未以書面形式確定租賃期限的，視為不定期租賃。
第七百零八條出租人應當按照約定向承租人交付租賃物，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
承租人按照約定使用租賃物的義務；承租人應當按照約定的方式使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第五百壹十條的規定仍不能確定的，按照租賃物的性質使用。
第七百壹十條承租人按照約定使用租賃物的免責義務；承租人按照約定的方式或者租賃物的性質使用租賃物，造成租賃物損失的，不承擔賠償責任。
第七百壹十壹條出租人未按照約定使用租賃物的責任。承租人未按照約定的方式或者租賃物的性質使用租賃物，造成租賃物損失的，出租人可以解除合同，並要求賠償損失。
第七百壹十二條出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。
第七百壹十三條租賃物需要維修的，承租人可以要求出租人在合理期限內維修。出租人不履行維修義務的，承租人可以自行進行維修，維修費用由出租人承擔。維修租賃物影響承租人使用的，應當減少租金或者相應延長租賃期限。
因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前款規定的維修義務。
第七百壹十四條承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。
第七百壹十五條承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改良或者增加其他內容。
承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增加其他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
第七百壹十六條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。
承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
第七百壹十七條承租人經出租人同意，將租賃物轉租給第三人的，超過剩余租賃期限的約定對出租人不具有法律約束力，但出租人和承租人另有約定的除外。
第七百壹十八條推定出租人同意轉租。出租人知道或者應當知道承租人轉租，但未在六個月內提出異議的，視為出租人同意轉租。
第七百壹十九條承租人未支付租金的，轉租人可以代為支付所欠租金和違約金，但轉租合同對出租人沒有法律約束力的除外。
轉租人支付的租金和違約金可以沖抵轉租人應向承租人支付的租金；超過應付租金數額的，可以向承租人追償。
第七百二十條租賃期間，因占有、使用租賃物取得的收益，屬於承租人，但當事人另有約定的除外。
第七百二十壹條承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第五百壹十條的規定仍不能確定的，租賃期間不滿壹年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期限超過壹年的，每年到期支付，剩余期限不足壹年的，租賃期限屆滿支付。
第七百二十二條承租人違反支付租金義務的法律後果承租人無正當理由不支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第七百二十三條因第三人主張權利，致使承租人不能使用、受益的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金。
第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。
第七百二十四條有下列情形之壹的，承租人可以解除合同。非因承租人的原因不能使用租賃物的，承租人可以解除合同:
(1)租賃物被司法機關或行政機關依法查封或扣押；
(二)租賃權有爭議的；
(三)租賃物違反法律、行政法規對使用條件的強制性規定。
第725條所有權的變更是不可破的。根據租賃合同，在承租人占有期間，租賃物的所有權發生變更的，不影響租賃合同的效力。
第七百二十六條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權；但房屋被所有權人搶先占有或者出租人將房屋出售給近親屬的除外。
出租人履行通知義務後，承租人未在十五日內明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。
第七百二十七條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣前五日通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。
第728條侵害承租人優先購買權的法律後果；出租人未通知承租人或者有其他妨礙承租人行使優先購買權的情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但不影響出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力。
第七百二十九條因不可歸責於承租人的原因致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金。因租賃物部分或者全部毀損、滅失，不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。
第七百三十條對租賃期間沒有約定或者約定不明確的，當事人對租賃期間沒有約定或者約定不明確，依照本法第五百壹十條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃；當事人可以隨時終止合同，但應當在合理期限前通知對方。
第七百三十壹條租賃物質量不合格時，承租人有權終止租賃物。租賃物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以隨時解除合同，即使承租人在訂立合同時明知租賃物質量不合格。
第七百三十二條房屋承租人死亡的租賃關系的處理承租人在租賃期限內死亡的，其生前與其共同居住的人或者與其共同居住的經營者可以按照原租賃合同出租房屋。
& amp