判斷的標準是:在提供住宿的同時是否提供了配套服務，如果是，則屬於住宿服務。
全國多地曝出長租公寓資金鏈斷裂、跑路的新聞。
針對長租公寓市場的亂象，政府加大了整治力度。深圳、成都、Xi、重慶等地相繼發布規範住房租賃企業經營行為的通知，要求其開設資金監管賬戶。
專業人士分析，目前長租公寓跑路主要發生在采取“資產托管”經營模式的公寓管理公司。房東把房子租給信托公司，公司租給個人。因為“二房東”(公寓管理公司)的存在，滋生了違約的風險，甚至壹些“二房東”原本就是成立的，企圖以“高收入低租金”、“長收入短付款”的方式斂財跑路。
今天就來說說租房涉及的稅費。我們大致把租賃模式分為兩種:
1，房東直接把房子租給租客；
2.平臺公司(各類房管公司、信托機構等。)出租房屋。
首先，房東直接把房子租給租客。樓主個人涉及哪些稅？
個人出租房
01
增值稅
1.自然人出租房屋的，減按5%的稅率計算應納稅額。
應納稅額=銷售額含稅÷(1+5%)×自然人出租的不動產(如商鋪、車庫)，應納稅額按5%的稅率計算。
應納稅額=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
3.個體工商戶出租房屋還可享受減征5%的稅率，享受與自然人同等的增值稅優惠。
4.小規模納稅人免征增值稅。
月租金不超過65438萬元，可減免增值稅及相應附加稅(城建稅、教育費附加、地方教育附加)。
稅法規定:
2019，65438+10，1至2021，65438+2，31，小規模納稅人月平均銷售額未超過1萬元(若1季度為1納稅期，每季度，
個人以壹次性收租形式取得的租金收入，可在相應租賃期內平均分享。合租後月租金收入不超過65438+萬元的，免征增值稅。
比如老王出租兩套空置別墅，壹次性收取年租金165438+萬元，月後在65438+萬元以內分攤月租金，不繳納增值稅。中華人民共和國國家稅務總局公告第4號2019《中華人民共和國國家稅務總局關於小規模納稅人增值稅免稅政策征收管理的公告》。
02
房屋/財產稅
1，個人出租住房，不論用途，房產稅均按4%的優惠稅率征收。也就是說，如果房屋出租給企業辦公，房產稅按4%繳納。
2.個人出租非住宅房屋，以不動產出租所得為房產稅的計稅依據，稅率為12%。
3.個人將名下房產用於公司運營，不收取租金，如何繳納房產稅？
實踐中，不動產無償使用的現象比較普遍。因為免費使用，沒有租金收入，無法從租金中收取房產稅。
稅法規定，應稅單位和個人無償使用其他單位的不動產，按照不動產的殘值代為繳納房產稅。也就是說，在免租金使用的情況下，房產稅的納稅義務人仍然是房屋產權的所有人，但使用人可以代為繳納房產稅。
03
城鎮土地使用稅
個人出租房屋，不論用途，壹律免征城鎮土地使用稅。
04
印花稅
個人出租或承租房屋簽訂的租賃合同，免征印花稅。房屋以外的租賃合同需要納稅，比如出租商鋪、車庫等。
05
個人所得稅
個人所得稅應按“財產租金收入”項目計算繳納。財產租金收入不並入綜合所得，仍單獨計算繳納，法定稅率為20%。
1，應納稅所得額=收入-可抵扣項目
2.應納稅額=應納稅所得額×稅率
財產租賃收入允許扣除項目，扣除順序為:
1.房產租賃過程中繳納的稅費。
納稅人在租賃房產過程中繳納的稅款和教育費附加，可以憑完稅(繳款)憑證從其收入中扣除。
2.付給出租人的租金。適用於轉租的存在，也就是俗稱的“二房東”。
3、實際發生的修理費用。修理費的允許扣除額以每件800元為限。如果壹次扣完不了，允許下次繼續扣，直到扣完為止。
4.稅法規定的費用扣除標準。
財產租賃收入每次不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減免20%的費用。
出租房屋有優惠稅率:
個人按市場價出租住宅房屋取得的收入，從2001 1減按10%征收個人所得稅。
個人出租房屋政策法規復雜，部分省市采取綜合征收率的方式壹次性征收個人出租房屋的相關稅費。比如北京的綜合征收率是-12%。
據不完全統計，還有深圳、上海、廣東、浙江、遼寧、湖南、重慶、廈門、河北。雖然各地綜合征收率不同，但因為是核定的，所以稅負遠低於稅種。
平臺公司租房。
01
增值稅
1，壹般納稅人
出租不動產(不含住房)按壹般計稅方法征稅的，稅率為9%；出租不動產(不含住房)按簡易計稅方法征稅的，征收率為5%。
什麽情況下可以選擇簡易計稅？壹般納稅人出租其2065438+2006年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅。
2.小規模納稅人
出租房產(不含個人出租房屋)按5%的稅率計算應納稅額。小規模納稅人要註意增值稅的免征，月銷售額65438+萬以下或者季度銷售額30萬以下的可以享受。
02
房產稅和城鎮土地使用稅
1，財產稅
平臺公司出租房產，房產稅以房產的租金收入為計稅依據。法定稅率為12%。
註:房產稅租金收入不含增值稅。
增值稅壹般稅目計稅依據=租金收入總額÷(1+9%)
簡單增值稅應稅項目的計稅依據=租金收入總額÷(1+5%)
2019，65438+10月，1至2021，65438+2月，31，增值稅小規模納稅人可減半征收房產稅。如果平臺公司是小規模納稅人，可以享受優惠。
2.城市土地使用稅
納稅人出租、出借房屋的，從交付出租、出借房屋的次月起繳納城鎮土地使用稅。
應納稅額=單位稅額*占地面積
單位稅額存在地區差異:經濟落後地區，稅額可以適當降低，但降低幅度不得超過稅率表規定的最低稅額的30%。經濟發達地區適用稅額可適當提高，但需報財政部批準。
從2019、10，到20210、12、310，增值稅小規模納稅人可以減半征收城鎮土地使用稅。如果平臺公司是小規模納稅人，可以享受優惠。
在疫情影響下，各地也紛紛出臺房產稅和城鎮土地使用稅減免。
如:浙財稅[2020]6號《中華人民共和國浙江省財政廳、國家稅務總局浙江省稅務局關於落實受疫情影響減免房產稅、城鎮土地使用稅政策的通知》。
2020年6月5438+10月1日至2020年2月31日，鼓勵和引導各類經營性物業業主在疫情期間對受困企業和個體工商戶減免租金，並根據實際免租月份或優惠比例相應減免房產稅和城鎮土地使用稅。
03
印花稅
財產租賃合同按不含稅租金收入的千分之壹征收印花稅。2019年6月至2021年6月2065438+2月31日，增值稅小規模納稅人可減半征收印花稅。如果平臺公司是小規模納稅人，可以享受優惠。
04
工商所得稅
主要看妳能不能享受到小型微利企業的優惠。2019，65438+10，1，至2021，65438+2，31，小型微利企業年應納稅所得額不超過1萬元，減按25%的稅率計入應納稅所得額，減按20%的稅率繳納企業所得稅。
對年應納稅所得額超過654.38+000萬元但未超過300萬元的部分，減按50%的稅率計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅(實際稅率為654.38+00%)。