以服務深度來衡量產業地產，大致可以分為三個層次:
壹是沒有工業主題的基礎物業服務，主要提供以物業運營為主的服務體系，以物業管理和商業配套為主，常見於幾棟寫字樓。主要目標是讓辦公更舒適，品味更高雅，商務洽談更便捷，出行更快捷。
在這個層面，盈利模式主要靠租金收入。只要付得起房租，很少會拒絕。高租金本身就是行業選擇的門檻，往往以總部經濟和金融行業為主。既然都是總部，都是金融行業，其實真的不再需要所謂的行業服務，客戶本身就是行業龍頭。所以租金往往是最高的，客源往往是最好的，工業服務往往是最少的。嚴格來說，這樣的服務不是真正的產業服務。
二是專註於某些主題行業的行業服務，常見於各類主題產業園。往往定位於壹個或幾個主題行業，圍繞主題行業引進幾家龍頭企業建立公共服務平臺(如學術平臺、檢測平臺、R&D平臺、展覽平臺、人才平臺、設備平臺、行業銷售平臺、資質申請平臺等。)，並引入幾家上下遊企業，實現主題行業的資源整合和行業話語權。？
以主題行業作為行業選擇的依據和門檻，在大中小企業中常有。在同壹個產業主題下，不同成長階段的企業相互融合，形成了相對完善的專業生態圈。它的目標是把業務做得更好，以最及時、最廣泛、最前沿的方式整合行業資源。
這是最真實的工業地產服務體系。任何壹個知名的工業地產項目，都會有其突出的產業優勢，比如張江高科的生物醫藥及集成電路，華夏幸福固安項目的航空航天，東莞松山湖的智能制造及新壹代信息技術，貴陽貴安新區的大數據等等。
近年來，隨著雙創的發展，另壹種難度更大的產業服務開始興起，即專門針對初創企業的產業孵化。
作為壹個新生事物，目前也有很多名稱，對象略有不同，包括聯合辦公、孵化器、加速器、創客空間、眾創空間、創業苗圃等等。
不管叫什麽名字，產業孵化必須具備以下兩點:第壹，必須提供空間載體。如果沒有空間載體，就和投資機構、生產性服務業沒什麽區別；二是為早期創業團隊服務，否則不配“孵化”二字。
產業孵化是以上三類產業服務中最難的。
物業服務是錦上添花，致力於外在條件的高度，關註“詩”的問題；行業服務是整合資源，加速企業發展，關註“距離”問題；產業孵化是壹個及時的幫助，無論是作為母親(生存)，還是作為父親(發展)，關註“在妳面前掙紮”的問題。
如此高的難度，如此新的商業模式，產業孵化器本身如何生存，自然也成為了業內更值得懷疑的問題。畢竟產業孵化器也號稱是創業者背後的創業者。
典型的問題是，如果政府停止減租、裝修補貼、運營補貼，產業孵化器能否自己生存下去？換個角度說，說到底，產業孵化賺的是快錢，是政府的錢。風口壹旦過了，飛豬會摔死，但也會被消滅。
本文不關心產業孵化器載體(以下簡稱“孵化器”為方便行文)的名稱，服務體系有多牛逼，服務對象的細節。本文試圖探討產業孵化本身的盈利模式，試圖厘清產業孵化如何生存的問題。
在我看來，孵化器只有兩種半活的方法。
第壹種方式是光明正大的做二房東。
之所以把產業孵化列為二房東，是因為大部分孵化器的收入來源確實是入駐企業的租金，其成本是業主的租金和裝修投入。在財務模型面前，沒必要裝。孵化器作為產業地產的壹種業態，也是其地產屬性的根本表現。
“二房東”，乍壹聽有點貶義，但如果換個詞，可能馬上就是高大上——資產經營者！
業主不能招業務，我可以招；業主不知道裝修風格，但團隊偏好我能理解；業主不懂工業服務，我可以當工業保姆；業主只能以較低的價格出租。為什麽我不能提高房租，光明正大的賺差價？對於業主來說，這也是提升物業價值的表現——完全符合筆者之前文章《算壹筆收入賬:工業地產自持物業的邏輯》(以下簡稱“自持”)中的第二個邏輯。
業主、孵化器、入駐團隊三贏，充分激活物業價值，盤活低值資產。有些孵化器壹聽到別人說他是二房東，就急於解釋，盡量和對方拉開距離。其實沒必要！
二房東過得好嗎？賬目是最清楚的。
以深圳壹個典型的孵化器為例，運營面積5000平米，裝修投入1000元/平米，業主租金50元/平米/月，平均投入租金100元/平米/月(工位也可以折算成平米)，年平均出租率90%(在孵化器太多，創業團隊不夠的情況下，這個出租率已經很高了)。運營團隊5人(總經理1、招商策劃2、物業行政1、孵化服務1)，平均人工成本10000元/人，其他運營費用每年50萬元(活動推廣、媒體推廣、行政辦公、交通出行、基礎物業等)。).
按此價格，壹次性裝修費用為500萬元，分五年折舊，那麽年租金成本為300萬元，人工成本為60萬元，運營成本為50萬元，年總成本為51萬元。年租金收入為100 * 5000 * 90% * 12 = 540萬元。年毛利只有30萬。
需要註意的是，上述假設租金翻倍，平均入住率90%已經是行業最高水平。絕大多數孵化器還是很難做，基本處於虧損狀態，所以倒閉的消息時有傳出。
但是加上各種政府補貼，情況就不壹樣了。壹個5000平米的孵化器，每年運營費用至少654.38+0萬元，大部分是租金和裝修全額補貼。所以認為孵化器目前賺的是政府補貼並沒有錯。畢竟產業孵化的本質是壹種公共服務產品，傾斜公共資源培育長期的產業基礎。孵化器代替政府職能，是政府產業培育的起點。
但是政府補貼能彌補多久呢？2015年孵化器大規模鋪開，同年開始大量補貼。補貼期限壹般為2-3年，2018是首批孵化器領取補貼的截止日期。2019補貼停止後，這些喘不過氣來的孵化器將何去何從？在三年的補貼期內，孵化器沈澱了多少資產和技能來應對即將到來的市場競爭？
隨著孵化器三年的發展，作者認為，補貼停止後，要繼續生存和發展，需要形成三種核心能力。
壹是要鎖定成本，提高租金水平，降低空置率，讓單個項目實現盈利，不能繼續虧損。物業前期盈利不高是普遍現象，但在筆者的文章《自持》中提出，物業的價值要靠運營服務來提升，並且隨著時間的推移、租金的上漲、空置率的降低而逐年實現。
值得註意的是，在“自持”的情況下，房產是自己的，所以不管用多久，價值都是自己的。但是，對於孵化器來說，財產是屬於別人的。第壹，很難鎖定未來的租賃成本(業主也會漲價)。第二，存在孵化器到期被業主攪黃房產並被清退的風險，最終淪為別人的嫁衣。
所以二房東模式的壹個核心點就是給業主的租期要足夠長，年租金漲幅要足夠低，才能產生類似自持物業的效果，鎖定成本。
然而，與傳統的二房東企業(如雷格斯)相比，許多孵化器實際上還沒有意識到這壹點。大部分都簽了5年左右的租期，有的甚至只有3年左右。究其原因，其實大部分孵化器在成立之初都是沖著政府補貼去的，核算模型裏有補貼，而沒有考慮壹旦補貼沒了模型是否還成立——這是風口下的短視。
二要擴大規模，形成規模效應。根據以上優秀案例，即使單個項目盈利，其利潤也很小，抗風險能力很低。如果“年份”和“地區”不好，可能會虧本失敗。
所以，要想實現長期發展，穩定經營，就必須大規模去做。壹方面通過規模化降低人均管理面積，集中提供產業孵化能力；另壹方面整體抗風險能力增強，有其他項目彌補單個項目的損失。可以預見，孵化器與連橫合並是遲早的事——很多聯合辦公企業已經開始了合並整合。
三是將空間作為流量入口，具備產業孵化服務的盈利能力。孵化器與傳統二房東的區別在於，除了出租部分物業外，還需要提供產業孵化服務。
但是有多少孵化服務可以轉化為利潤呢？在寫字樓和產業園的產業服務中，真正盈利的很少(租用會議室和廣告位不屬於產業服務，只是空間載體價值的壹部分)。筆者采訪的幾乎所有企業都把工業服務視為成本。
服務寫字樓、工業園區的高富帥企業尚且如此，服務業孵化器“刁四”也不算扶貧公益，更別說從中賺錢了。
更何況市場上有很多真正能賺錢的專業機構，比如FA、補貼申報、法律服務、金融服務、人力服務，每個行業本身已經是壹片紅海。相比這類專業的生產性服務，孵化器並沒有太多優勢，大部分還是壹個渠道和橋梁，盈利能力更差。
哪個孵化器的產業服務真正形成了賺錢能力？歡迎留言。希望深入學習。
第二種活法，回歸初心，做投資。
指望從孵化器服務行業的窮小子身上賺錢是不現實的，聽起來也不那麽高尚。孵化器的核心是把窮小子變成高富帥，但如果窮小子變成高富帥，跟孵化器有什麽關系？如果只是按照第壹種活法收個房租真的無所謂。離開的話，最多掛個牌子，順利畢業。但如果窮小子在成為高富帥的過程中做了股權投資，孵化器就會成為高富帥的同父異母，關系就大了。
所以按照第壹種活法的孵化器，在筆者眼裏並不是真正的孵化器。作者提出了壹個口號，叫做“不以股權投資為目的的孵化器是流氓”。當然這句話有點俗，不能擺到臺面上，所以作者後來在公開場合改了說法，叫“以股權投資為目的的孵化器，是創業者的事業合夥人”。
接下來，兩個問題來了。
第壹，市場上有很多專業的投資機構。孵化器如何才能脫穎而出？
我修行的結果，不需要突出，只需要和投機開個會。PE投資，好項目大多屬於搶份額。妳搶了我就虧了，所以聯合投資不好說。但對於孵化器服務的早期項目，基本都處於爭取投資的階段，更多人投資往往並不困難。
基於這壹事實，孵化器要做的就是通過空間平臺不斷聚集項目，通過運營服務不斷升級項目，通過規模效應成為投資機構的重要項目渠道。當投資機構看中壹個項目，讓投資機構做所有的調優、行業調研、估值分析、合同談判，專業的人做專業的事。孵化器要做的就是在投資機構看中的項目中選優，做好跟投工作。
當然，做好後續並不容易。如果條件允許，孵化器也要培養自己的投資團隊，做到優中選優，逐步過渡到領投，最後用業績說話，有能力做GP發行基金。不然孵化器自有資金也投不了幾個項目。
二、如何平衡現金流？要做專業，就要養投資團隊；為了跟隨選舉權，房租不收或少收；為了投資項目，前期需要消耗自有資金。所有的投入都在前端，所有的退出都是長期的VC投資邏輯，短期現金流幾乎不可能流動。
對不起，事實如此。短期內我們無法平衡資金。
本質上，孵化和投資是長期的事情。除了情懷，還要懂股權投資的邏輯，要耐得住股權投資的寂寞，要有支撐股權投資初期投入的實力。
所以筆者並不看好做小規模孵化器的方式，這不符合孵化和投資的根本邏輯。政府資金能有壹點幫助，但不會長久。要麽壹開始就大舉投資，要麽在這個過程中不斷融資以平衡短期現金流。除此之外，我看不到其他辦法。如果有，希望大家留言，我願意研究調查。？
三是“半條命”，以工業園區為配套。
如果把格局再放大壹點，跳出孵化器本身，站在產業園的角度看孵化器，就會有“退壹步海闊天空”的感覺。
從產業園區的角度來看，孵化器有四大功能:壹是產業園區想要構建全生命周期的產業服務體系，需要建立容納初創企業的空間平臺；第二，產業服務也需要各種資源積累的載體，孵化器作為政策扶持的對象，有天然的優勢；第三，孵化器短小精幹，船小好掉頭，容易快速叠代。對於園區大盤子來說，是輕資產、輕投資，試錯成本低；第四，孵化器具有很強的品牌效應，可以快速推動園區整體品牌建設。
因此，近年來支持工業園區的孵化器逐漸成為壹種趨勢。從產業園區來看，孵化器已經成為產業服務的內容。由於產業服務都是成本單位，孵化器更是成本單位。孵化器前期沒有生存壓力，當然也成了部門。所以這是孵化器的壹個半條命的方法，還得靠大園區來支撐。後期孵化器如何自立，從成本單位逐漸成為獨立的盈利主體，取決於自身對前兩種活法的突破。
總的來說，以上三種活法都可以獨立經營，但更適合綜合經營:前期靠工業園區支撐，中期靠二房東租金盈利，長期靠投資盈利。
最後，孵化器還有壹個核武器，結合工業地產，威力強大。但佛說不可說，道說道可不凡，所以筆者就當空白賣了，後面再分解。