閱讀提示:經省計委和省國資局批準，甲廠留地並與中外合資企業簽訂場地租賃合同，收取使用費上繳國資局。後來，租賃的場地面臨拆遷。土地補償款應該給誰，按照什麽標準給，引發了壹系列矛盾糾紛。
[案例]
Z公司為中外合資制藥公司，以地上實際凈資產為價格，外方B公司為出資額。對於Z公司的土地，省計委在合資項目建議書上批復“合資公司的土地出租給某廠解決”，省國資局在下面批復“土地出租給合資公司，按國家有關規定收取使用費上交我局”。某廠隨即與Z公司簽訂了場地租賃合同。
1997 65438+2月某廠註銷，1998 65438+10月1日某廠主管省醫藥總公司與Z公司重新簽訂場地租賃合同。但Z公司壹直沒有土地使用證，也沒有土地他項權利證書。
由於舊城改造，Z公司租賃的場地面臨拆遷。如何補償，市拆遷辦認為Z公司沒有土地使用證，不是該廠業主。土地拆遷補償款只能和土地使用權主體——省醫藥總公司談，補償款按劃撥土地處理。
Z公司認為自己是合資企業。當初關於合資企業和土地使用事宜的討論都是嚴格按照法律法規和政策進行的。應當是租賃土地合法使用權的主體，拆遷人必須直接與Z公司商談土地拆遷事宜，應當按照本市土地的市場價格進行拆遷補償。
僵持之際，2005年9月，省醫藥總公司代表Z公司授權代表法人向Z公司出具委托書，商討土地拆遷補償事宜。但在談判中，是按照劃撥土地還是按照市場地價進行補償，相持不下。無奈之下，經省領導協調，為避免影響當地投資環境，拆遷人答應按照土地市場價格補償Z公司搬遷安置費用，事情就這麽定了。
[分析]
其實這個案子並不復雜，只要查閱壹下當時國家關於外商投資企業用地的法律法規和政策，對比分析壹下Z公司簽訂的用地批文和土地租賃合同，就清楚了。
1983年9月20日國務院《中外合資經營企業法實施條例》(2001修訂後第四十四條)第四十七條規定，合營企業使用土地，應當向所在地市(縣)土地主管部門提出申請，通過簽訂合同取得土地使用權；1987 5月19原國家土地管理局《關於加強外商投資企業土地管理的通知》第四點指出，所有外商投資企業均應依法在土地管理部門辦理手續；第六點指出:中外合資企業無論新征用土地還是使用原企業場地，都應收取場地使用費；1990 65438+2月31原國家土地管理局外商投資企業土地管理座談會紀要第四點指出，租賃房屋和場地舉辦外商投資企業必須繳納土地使用費；第五點指出，場地使用費由土地開發費和土地使用費組成，土地開發費是對土地開發投資的壹次性補償，包括征地拆遷費和外商投資企業直接支持的基礎設施投資；土地使用費是土地資源有償使用的成本，即“地租”，是土地所有權的經濟體現，按年征收。土地出讓金是在出讓土地使用權時壹次性收取的費用。根據我國法律，外商投資企業應有償使用壹定期限的土地。
上述法規政策表明:①外商投資企業必須與當地市、縣土地管理部門簽訂土地使用合同；(2)必須按照合同約定，或壹次性支付土地出讓金，或逐年支付土地使用費；(3)外商投資企業是土地使用權的主體；④外商投資企業使用的土地類型為有償、有期限的使用權。
但為什麽Z公司的《場地租賃合同》是與中國工廠簽訂的呢？應該說這與A廠屬於省級企業，國有資產由省國資局管理有關。從這個意義上說，省醫藥總公司根據省計委和省國資局的批復，批準某廠與Z公司簽訂場地租賃合同，不會錯。但土地的屬地管理關系決定了Z公司應與市國土局簽訂《場地租賃合同》，並向市國土局繳納土地租金(有償使用費)。外商投資企業場地使用費由兩部分組成:劃撥征地費(原征地費等。)和已繳納的土地使用費(土地租金)，形成劃撥土地購置費按原企業投資隸屬關系向省國資局繳納，而土地租金按屬地管理關系向市國土局繳納。那麽，解決這壹問題的合理方案是，由兩級相關部門根據標定地價60%以下的土地資產與40%以上的出讓金之間的比例關系，協商確定Z公司所繳納場地租賃費的分解比例，由市國土局對原土地租賃合同進行規範，並向Z公司發放土地使用證。
就本案而言，雖然Z公司的土地補償款因為有關領導的關心已經解決，但拆遷人不能因為Z公司的《場地租賃合同》是與某廠簽訂的，就否定Z公司土地使用權的主體資格和土地的有償使用性質。因為對外商投資企業場地使用費的管理是政府內部對國有資產的分級管理；從民事法律關系的角度來看，合同只是壹種形式，本質還是要看某廠根據土地租賃合同收取的場地使用費歸誰所有。醫藥公司的回復表明:“收取的使用費交給總公司，總公司再轉省國有資產管理局。”這是很清楚的。壹廠不代表企業的普通民事主體，但其合同主體地位(包括後來的省醫藥總公司)是授權代理人。作為國有土地資產的特殊民事主體——政府，與Z公司簽訂了場地租賃合同。這種合同的性質類似於現行土地有償使用制度中的租賃土地使用權。