壹、個人住房貸款風險防範措施
1.評估借款人的信用等級。目前住房公積金的管理還沒有納入這個體系。從長遠來看，將公積金的繳存、使用、貸款信息納入人民銀行征信系統，實現信貸資源的享用，是大勢所趨。
2.實施有重點的政策傾斜。根據國外和國內金融機構在發放個人住房按揭貸款時的重點，發放公積金貸款時要註意以下指標:月還款額占家庭月收入的比例、借款人的購房目的、借款人的年齡和婚姻狀況。
3.成立由政府出資的住房擔保公司。只有建立專門的政府住房保障機構，為中低收入購房者提供還貸保障，才能從根本上解除公積金管理機構的後顧之憂，實現住房市場潛在需求向有效需求的轉化，促進住房產業的發展。
4.豐富公積金貸款品種。按照還款方式，公積金貸款有兩種:等額本金和等額本息。公積金貸款要借鑒商業銀行的做法，適應市場變化，豐富貸款品種，設計多種還款方式，提高服務質量。
5.全面提高從業人員素質。首先，防範操作風險，要規範業務流程；其次，建立良好的信用激勵和約束機制；最後，建立良好健康的信用文化，全面提高信用從業人員的素質。
二是公積金貸款的風險
1，政策風險。政策風險主要是指國家相關政策給貸款帶來風險的可能性。
2.法律風險。法律風險是指交易合同不能受到法律保護而導致損失的可能性。
3.房地產市場的風險。由於我國房地產市場的不規範，房地產行業的風險通過貸款轉移到公積金管理中心。
4.借款人的信用風險。由於公積金貸款的對象多為社會中低收入勞動者，部分勞動者因失業、下崗或疾病災害等意外事件導致償債能力下降，會出現貸款風險。
5.運營風險。操作風險是指公積金管理中心在辦理個人住房貸款業務時可能出現失誤或決策不當，導致貸款損失的可能性。
6.附帶風險。抵押物風險是指借款人違約後，公積金管理中心無法處置抵押物或利益受損的風險。
個人住房抵押貸款風險不封頂
個人住房貸款的風險有:
(1)個人住房貸款風險的內因是貿易銀行貸款的操縱風險，主要包括工作人員的道德風險、貸款審查風險和貸後治理風險。
1，員工道德風險
主要是指銀行貸款經辦人員因個人原因或某種利益關系，明知借款人提供虛假材料而不予以指出，導致借款人信息不真實，誤導貸款審批人。更有甚者，壹些經辦人員明知違法，內外勾結，故意偽造相關材料，騙取銀行信貸資金。
2.貸款審查的風險
貸款審查是個人住房貸款業務的重要組成部分。在貸款審核過程中，經辦人員風險意識和警惕性不強，對借款人的真實身份、收入和家庭狀況有不祥的了解，對相關材料的真實性、合法性審查不嚴，流於形式，對有瑕疵的材料沒有認真調查核實。壹些銀行為了擴大市場份額，競相降低貸款人首付比例，或者放寬貸款人審批條件，盲目簡化手續，埋下風險隱患。
3.貸後治理風險
大部分交易銀行對個人住房貸款的貸後治理參照公司貸款的貸後治理模式，要求對每筆貸款進行定期檢查和報告。個人住房貸款具有客戶分散、數量多的特點。隨著個人住房貸款業務的擴大和快速發展，壹個基層銀行往往有上百個客戶，客戶數量遠遠大於公司貸款客戶。如果按照公司貸款的貸後治理方式，無法及時了解貸款客戶的經濟和家庭變化情況。當風險可能發生時，銀行不能及時采取防範措施，避免風險的發生。
(2)個人住房貸款業務風險的外因主要包括“假按揭”風險、瑕疵房屋風險和借款人信用風險。
1.“假按揭”風險
“假按揭”是指房地產開發商利用虛構的房屋買賣關系，采取欺詐手段獲取銀行按揭貸款，從而達到獲取銀行信貸資金的目的。2003年下半年以來，國家出臺的壹系列政策措施在壹定程度上加劇了房地產企業的洗牌過程。很多中小開發商明顯感受到了資金壓力。在這種情況下，很多開發商開始借“假按揭”之名，獲取銀行信貸資金。
2.由於房子存在缺陷的風險。
如果開發商開發的房屋存在嚴重缺陷，比如1，房屋存在嚴重質量問題，屬於非永久性居住；2.縮小住房面積，以次充好，擡高房價，給購房人造成損失，導致購房人抗拒和拖欠貸款；3.開發商未能兌現承諾，未能及時完成消防等配套工程，遲遲未能入住；4.開發商未支付地價款、配套費、工程款和房產證，使得部分業主拖欠貸款，放棄抵押，產生信用風險；5.開發商過度承諾出售房屋。最常見的是開發商與業主簽訂回租協議。因為租賃不理想或者開發商拖欠回租，業主也拖欠銀行貸款。6、物業管理不善，導致業主與開發商不和，使業主拖欠貸款，增加信用風險。這些都會導致借款人集體違約，不還款。
3.借款人的信用風險
目前，由於全社會缺乏完善的個人信息治理體系，貿易銀行很難做出正確的風險判斷。從信用風險的角度來看，壹方面，個人住房貸款的成功收回與借款人的家庭、工作、收入、健康等因素的變化密切相關。借款人經濟狀況嚴重惡化，導致無法按期償還銀行貸款，或借款人繼承人放棄已購房屋，不願償還，給銀行利益帶來損失。另壹方面，借款人也可能通過偽造的個人征信故意騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。目前很多借款人根本不具備定期還款的能力。他們通過偽造個人征信騙銀行買房，然後把房子租出去用房租還貸。壹旦房子租不出去，借款人將無法繼續還貸，給銀行帶來風險。
個人住房貸款的風險不包括
貸款人經濟狀況變化的風險。
個人住房抵押貸款的風險分析包括:經銷商風險、假按揭風險、房產價值下跌導致的過質押和欠質押風險、借款人經濟狀況變化風險。不包括貸款人經濟狀況變化的風險。
個人住房貸款是貸款人向借款人發放的用於購買普通住房供個人使用的貸款，通常稱為個人住房貸款。
個人住房抵押貸款的風險
導語:個人住房貸款有哪些風險？通過我的介紹，相信大家對個人住房貸款的風險有所了解，希望對大家有所幫助。我提醒妳，申請個人住房貸款壹定要謹慎。更多個人住房貸款內容，盡在體驗網法律專欄。
個人住房貸款的風險有:
(1)個人住房貸款風險的內因是貿易銀行貸款的操縱風險，主要包括工作人員的道德風險、貸款審查風險和貸後治理風險。
1，員工道德風險
主要是指銀行貸款經辦人員因個人原因或某種利益關系，明知借款人提供虛假材料而不予以指出，導致借款人信息不真實，誤導貸款審批人。更有甚者，壹些經辦人員明知違法，內外勾結，故意偽造相關材料，騙取銀行信貸資金。
2.貸款審查的風險
貸款審查是個人住房貸款業務的重要組成部分。在貸款審核過程中，經辦人員風險意識和警惕性不強，對借款人的真實身份、收入和家庭狀況有不祥的了解，對相關材料的真實性、合法性審查不嚴，流於形式，對有瑕疵的材料沒有認真調查核實。壹些銀行為了擴大市場份額，競相降低貸款人首付比例，或者放寬貸款人審批條件，盲目簡化手續，埋下風險隱患。
3.貸後治理風險
大部分交易銀行對個人住房貸款的貸後治理參照公司貸款的貸後治理模式，要求對每筆貸款進行定期檢查和報告。個人住房貸款具有客戶分散、數量多的特點。隨著個人住房貸款業務的擴大和快速發展，壹個基層銀行往往有上百個客戶，客戶數量遠遠大於公司貸款客戶。如果按照公司貸款的貸後治理方式，無法及時了解貸款客戶的經濟和家庭變化情況。當風險可能發生時，銀行不能及時采取防範措施，避免風險的發生。
(2)個人住房貸款業務風險的外因主要包括“假按揭”風險、瑕疵房屋風險和借款人信用風險。
1.“假按揭”風險
“假按揭”是指房地產開發商利用虛構的房屋買賣關系，采取欺詐手段獲取銀行按揭貸款，從而達到獲取銀行信貸資金的目的。2003年下半年以來，國家出臺的壹系列政策措施在壹定程度上加劇了房地產企業的洗牌過程。很多中小開發商明顯感受到了資金壓力。在這種情況下，很多開發商開始借“假按揭”之名，獲取銀行信貸資金。
2.由於房子存在缺陷的風險。
如果開發商開發的房屋存在嚴重缺陷，比如1，房屋存在嚴重質量問題，屬於非永久性居住；2.縮小住房面積，以次充好，擡高房價，給購房人造成損失，導致購房人抗拒和拖欠貸款；3.開發商未能兌現承諾，未能及時完成消防等配套工程，遲遲未能入住；4.開發商未支付地價款、配套費、工程款和房產證，使得部分業主拖欠貸款，放棄抵押，產生信用風險；5.開發商過度承諾出售房屋。最常見的是開發商與業主簽訂回租協議。因為租賃不理想或者開發商拖欠回租，業主也拖欠銀行貸款。6、物業管理不善，導致業主與開發商不和，使業主拖欠貸款，增加信用風險。這些都會導致借款人集體違約，不還款。
3.借款人的信用風險
目前，由於全社會缺乏完善的個人信息治理體系，貿易銀行很難做出正確的風險判斷。從信用風險的角度來看，壹方面，個人住房貸款的成功收回與借款人的家庭、工作、收入、健康等因素的變化密切相關。借款人經濟狀況嚴重惡化，導致無法按期償還銀行貸款，或借款人繼承人放棄已購房屋，不願償還，給銀行利益帶來損失。另壹方面，借款人也可能通過偽造的個人征信故意騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。目前很多借款人根本不具備定期還款的能力。他們通過偽造個人征信騙銀行買房，然後把房子租出去用房租還貸。壹旦房子租不出去，借款人將無法繼續還貸，給銀行帶來風險。
風險和對策:
壹、政策和行業周期風險
自1998房改以來，中國房地產市場高速發展，經歷了輪番鼓勵和調控，經歷了通宵排隊的搶購，也經歷了人聚人砸的退房潮。所以這是典型的政策和行業周期性行業，住房按揭業務也要跟風，降低這方面的風險。
1，宏觀調控政策合規風險
住房制度改革以來，房地產業有效拉動了經濟增長，解決了居民住房問題。“土地財政”模式也使得地方政府大力支持房地產業的發展。從1998開始，壹直沒有實質性的壓制性調控政策，所以行業經歷了近10年的高速發展。
2006年采取稅收手段進行調控，主要目的是減少需求；2007年主要采取信貸和住房結構政策進行調控，主要目的是增加供給，特別是中低收入居民的住房供給，同時減少不合理需求。2006年以來，房地產購買需求持續上升，銷售資金回籠，流動性寬松。房地產商也有充足的資金購買和囤積大量土地進行二次開發。
2007年7月，國家實施“漫天要價”，9月提高二套房首付比例，抑制了投資需求。然後國家開始明確完善住房保障制度，部分購房者開始進入觀望狀態，銷量下降，新開樓盤回籠資金速度放緩。2007年底以來，面對各地房價暴漲，在銀監會等監管部門的指導下，商業銀行信貸政策收緊，房地產開發商獲得銀行資金難度加大，開發貸款利率提高，社會資金價格上漲。
還暫停了房地產企業的IPO審批和上市房地產企業的再融資行為，如增發股票和公司債券。2009年，受益於“4萬億”經濟計劃，寬松的政策迎來了房地產市場更加快速的上漲。因此，在2011左右，面對通脹壓力，央行連續上調存款準備金率和基準利率，收縮貨幣政策，資金壓力空前。面對多管齊下的調控政策，許多房地產開發商面臨內部流動性危機，被迫削減房價轉讓項目等“斷腕求生”。壹些激進的房地產商也選擇“陽光”甚至違法的方式獲取資金渡過難關，這就是宏觀調控政策帶來的合規風險。
2.行業的周期性風險
房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、周期長、供應鏈復雜的特點，導致房地產項目的開發建設具有慣性。在長期的經濟發展過程中，家庭投資等房地產需求旺盛，人口周期，國家壟斷土地供應等因素導致市場對房地產的需求長期存在，房價持續走強。
由於對房地產市場形勢的樂觀預測，金融機構和房地產投資機構加大了對房地產的投資，並帶動其他行業的投資機構進入房地產領域。隨著房地產投資者特別是投機者的進壹步湧入，各種房地產尤其是住宅的價格大幅上漲，而房地產的空置率大幅下降，房地產市場的交易量迅速上升，各級土地市場和房地產交易市場非常活躍。拿地熱情高漲，物業開發和項目建設的加速發展，進壹步推動了房地產行業的進壹步擴張，成交數量增加，房地產價格也越漲越高。投機者和自住者都陷入了“郁金香”瘋狂。
在持續的繁榮和瘋狂之後，尤其是在三四線城市，當房屋數量達到壹定水平，價格上漲到壹定水平的時候，真實的住房需求增長是比較穩定的。當供給的增長速度大大超過真實需求的增長速度時，根據西方經濟學的“需求-供給”曲線，市場將無法承受價格，壹些敏銳的投機者將率先退出市場，與此同時，社會上關於限制炒房的聲音也會增加。政府也開始關註並出臺壹系列調控措施。通過宗地的博弈無法繼續，房價短期內不會繼續上漲甚至下跌，房產的交易量也會減少，需求會明顯萎縮。此時，由於房地產行業的開發周期較長，基於樂觀預期爭奪土地開發房地產行業的企業，由於開發慣性會不斷增加供應，進而導致房價下跌的預期，觀望情緒濃厚，成交更加低迷。這是周期性的低谷。
隨著經濟的發展，家庭裂變等剛性需求對現有房產的消費，房地產市場將迎來新的樂觀預期，再次經歷瘋狂，再次進入寒冬，這是行業的自然規律。中國也經歷了1998到2008年的持續發展，2008到2009年的行業低谷，2010到2013的快速發展，2014到2015的成交，2018的成交。要充分預測這種周期性風險對當地房地產行業的影響，進行前瞻性預測，采取“逆周期”的風險控制措施，比如加強申請人的準入審核，在瘋狂交易階段提高首付比例等。
第二，房地產和開發商的風險
自住房市場化改革以來，房地產行業取得了快速發展，早期進入的房地產公司賺得盆滿缽滿。所以在利益的驅動下，很多其他行業的公司跨行想在房地產行業分壹杯羹，往往因為經驗不足，各方面預測不足，導致項目開發失敗。因此，銀行需要重點關註房地產項目和開發商的資質風險。
01，屬性訪問
銀行需要關註房地產項目審核階段的準入風險，包括非現場資料審核、在建項目現場考察，了解擬合作房地產的位置、定位、環境，是否出具結案報告。實地考察施工現場時，觀察是否有封頂或接近封頂的情況，是否有延期交房或未完工的可能，註意從其他渠道了解樓盤質量的整體情況。完成擬合作樓盤的方案審批後，需要持續跟蹤樓盤的銷售進度和客戶評價。
結合個人在按揭業務審核方面的經驗，無論是商品房銷售還是預售，在進入物業時需要審核的重點方面有:
壹是開發商的國有土地使用證、建設工程規劃證、建設用地規劃許可證、建設工程開工許可證、商品房預售許可證等五證是否齊全，五證不全或有缺陷的樓盤無法取得相關房地產產權證；
二是開發商自有資金是否充足，占比30%以上，三四線城市中小開發商自有資金40%以上。建設單位、建設項目、建築面積是否壹致，房地產建設過程中是否因某些原因發生變化；
第三，對於優質開發商的物業，允許半年內可封頂的個人住房按揭貸款(底層主樓已完工的，給予壹層樓的施工進度)，其他中小開發商必須在主樓封頂後申請個人住房按揭貸款；
第四，盡量選擇樓盤地址好，配套設施完善的大中型小區住宅。
02、開發商資質
房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高、周期長、供應鏈復雜等特點，是真正的暴利行業。開發中相關監管部門對行業的準入制度把握不嚴格，所以房地產開發商良莠不齊，有壹些不好的開發商或者根本沒有資質的開發商。另壹方面，企業很難跨行介入房地產開發，經驗明顯不足。而壹些地區的小開發商因為本地網絡資源特殊，在特殊時期有“非正常”手段獲取項目開發資質，容易引發各種問題。所以房地產項目審核更應該關註開發商的資質和背後股東的實力。
基於目前的市場環境，實踐中應盡可能選擇優質開發商，包括全國知名開發商或持股50%以上的開發企業、國有企業、上市公司等壹級資質或背景的開發商、二級資質的開發商或分公司所在區域的龍頭房企。
這種風險因素的防範關鍵在於開發商的資金鏈和項目質量。在經濟繁榮時期，融資方便，資金不足的問題可以通過房價的上漲來消化。壹旦資金鏈斷裂，以土地和在建項目抵押的開發貸款也會暴露風險，開發商的階段性擔保就沒有意義，預售個人住房抵押貸款的擔保也會因為購房者的集體對抗而降低。因此，建議開發商謹慎介入股東為跨界經營的民營企業和個人。
第三，抵押貸款客戶的信用風險
在信貸過程中，銀行是資金的操作者而不是資產的受讓者。無論哪種擔保，借款人畢竟是我們關註的第壹還款來源。因此，在住房抵押貸款業務過程中，防止虛假抵押，預測個人住房抵押貸款申請人的還款能力，也是必不可少的風險防範措施。
1，還款能力
在個人住房按揭貸款的日常審核中，客戶基本可以分為兩類:工薪階層和個體戶。對於兩個不同的群體，信貸風險防範的側重點有很大不同。
壹是工薪族，包括機關、事業單位、國企等優質工薪族，可以在壹定程度上放寬對負債率的要求，核實收入證明、家庭關系等基本信息。工作單位的性質決定了違約成本較高，個人住房抵押貸款風險相對較低。另壹方面，壹些普通企業的工薪族需要註意自己的職業穩定性和歷史工作經驗。同時，由於壹般企業的收入證明壹般不會嚴格把關，可以要求提供代發工資的銀行流水明細清單(註意虛假流水的風險，見筆者關於銀行流水審核的文章)，關註社保記錄和購房動機，防範風險，尤其是與自己收入和家庭情況相匹配的自住或改善性住房需求，此類貸款違約率往往較低。
二是個體戶業主，其收入來源與其經營狀況密切相關，在經營狀況良好、心理預期良好的情況下，容易購買金額較高的房子或聯排別墅，在經濟不景氣或經營企業出現問題時，容易“拖欠”房貸還款，因此比工薪階層更具不確定性。因此，對於這類客戶，參照小額貸款客戶的信貸審查標準，分析其基本信息、資產負債率、家庭關系、資產歷史積累、經營能力和可持續性，結合房屋的時機、位置、價值等因素，交叉驗證、綜合評估其違約風險是合理的。
2.虛假抵押
由於住房按揭客戶準入門檻較低，壹般銀行的基本準入要求是65周歲以下，具有完全民事行為能力和完全民事責任能力的自然人，能夠提供合法有效的身份證明。因此，為了應對資金鏈危機，壹些開發商通過招募內部員工或社會人員向銀行申請個人住房抵押貸款，不僅可以獲得較低的貸款利率，還可以快速回籠資金。同時，壹些性質惡劣的房產中介用利益誘惑房管部門工作人員和銀行工作人員，用虛構的門牌號進行授信，涉及人數多，金額大，需要防範。
另壹方面，部分購房者因限購政策或違法犯罪逃廢債務無法辦理個人住房抵押貸款，選擇通過第三方辦理。在這種情況下，尤其是後者，需要嚴格審查申請人的代理動機和信用條件。如有充分理由證明違法犯罪逃廢債務的實際購房人冒用名義辦理購房、按揭等行為，應及時杜絕此類行為。
在實踐中，遇到各種虛假抵押時，根據抵押房屋的真實性和申請人購房、簽名是否真實，有四類典型代表:提供虛假信息的真實人、編造門牌號的虛假人、以不真實或不真實簽名購房的虛假人、通過壹些制度漏洞以多房出售欺騙購房者的真實人，需要及時調查識別審批人員的“火眼金睛”。
四。銀行內部操作風險
銀行引發的住房抵押貸款風險主要包括以下四個方面:
1，檢查激勵設計缺陷
隨著住房抵押貸款業務競爭的加劇，壹些銀行的分支機構面臨著巨大的考核壓力，急於求成。在未能制定好商業計劃的同時，他們介入房地產抵押貸款業務，以人群戰術搶訂單，這是顯而易見的。由於開發集中度不夠，深度介入的樓盤很少，不利於整體風險管控。
激勵措施沒有充分體現風險遞延，部分基層網點根據完成交易筆數進行壹次性支付獎勵，導致部分客戶經理短期沖動效應明顯，業務發展與風險控制失衡。
這種情況需要銀行管理機構統籌規劃，發揮公私聯動的優勢，結合房地產開發和貸款業務做好房地產的深度開發。對新增個人住房抵押貸款業務的成本分配，要綜合考慮現行專項激勵與基礎營銷、客戶維護激勵之間的平衡，完善考核激勵制度。
2.貸前調查不是盡職調查。
調查中盡職調查的缺失主要表現在對個體戶家庭的資產負債及其償債能力缺乏持續評估。主觀上房屋抵押風險較低，只需審查個體戶的收入證明、銀行對賬單、當期經營收入即可，基本不收集申請人的固定資產等證明其歷史收入積累的證明資料，也很少提及對企業名下負債、具體經營情況、申請人家庭社會負債的調查。核對工薪族的工作單位和銀行對賬流程以及收入的準確性和真實性，尤其是普通企業的收入證明，只是走個形式。由於其可獲得性強，房地產銷售人員往往為購房者代理甚至假冒銀行流水，往往不會引起銀行客戶經理的足夠重視。
3.貸款操作不合規。
貸款操作過程中常見的風險包括:壹線業務人員幫助申請人包裝申請材料、貸款審查人員未發現明顯偽造材料、信貸要素錄入錯誤、簽訂的合同存在瑕疵、未嚴格執行核保程序、冒名頂替簽字人等。這就要求銀行嚴格執行內部操作規定，在風險審查中嚴格控制實質性風險，各崗位慎之又慎，處理不慎，審查不正規，嚴格控制審批意見的執行和信貸合同與放款條件不符，不得先放後補。
4.貸後檢查不到位(擔保品和數據清理模式)
個人住房抵押貸款期限長，經辦人員基本都是想著壹錘子買賣。貸款期間銀行人員流量大，房貸的貸後回訪會被忽略。目前，銀行對個人住房按揭貸款的管理往往體現在對按揭貸款抵押物抵押和凍結、按揭貸款人每月還款等有限信息的監控上。，但對控制按揭貸款人的家庭變動和個體戶的經營企業變動，顯然是不夠的。
缺乏對抵押貸款項目和抵押貸款流動的監測。在壹手房按揭過程中，經辦機構(非主辦銀行)很難監控售房資金的使用情況，部分銀行的分支機構也沒有有效開展壹手房按揭項目的貸後維護，缺乏專人監控樓盤的銷售進度、交付和入住情況、周邊配套、房價變化等。，甚至未能及時對業主較多的樓盤進行預警和查處。只要沒有逾期房貸還款，這種態度基本無關緊要。
做好長期貸款的貸後風險管理非常重要。無論是壹手房貸還是二手房貸，銀行都要有效建立抵押物是否抵押、是否受限的動態跟蹤機制，同時構建有效的風險數據清理模型，定期做好現有房貸客戶的預警分析，做到早發現、早預防、早處理。