1.選擇題(***35題，每題1分，每題只有壹個備選答案最符合題意，請在答題卡上塗黑其對應數字)。
1.評估不動產征收造成的停產停業損失屬於()業務。
A.傳統價值評估
B.值分布
C.相關經濟損失評估
D.價值減值評估
2、下列房地產估價原則中適用於房地產抵押估價，但不適用於城市房屋拆遷估價的是()。
A.使用原則
B.合法性原則
C.替代原則
D.預防原則
3.假設開發法用於評估壹個待開發房地產的價值，適用的估價前提是“強制轉讓前提”。本次鑒定是由於()的需要。
A.固定價格的房地產股票
B.法院授權拍賣
C.不動產稅
D.房地產征收補償
4.某出租辦公樓的總財產價值為2000萬元，出租* * * *的利潤值為16萬元，故出租* * *的利潤值為()萬元。
A.-40
B.400
C.1800
D.3600
5.某區域基礎設施開發正常使用費用分攤到每平方米土地上，即道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，供暖12元，供電25元，通訊8元，場地平整15元，則該區域為“五通壹平”。
答:98
乙102
C.108
D.116
6.某居民於2008年6月購買了壹套建築面積為100㎡的房屋，單價為5000元/㎡。如果2008年當地類似房屋的名義價格每月上漲0.5%，年通貨膨脹率為5%，這套房子在2008年2月的自然升值為人民幣()。
A.4296.96
5560.86
C.5839.91
D.30838.91
7.不動產不僅不同於機器設備等動產，也不同於商標等無形資產。它是()的組合。
A.實體、權益、位置
B.實物、權益、位置
C.實物、權利和地點
D.實體、權益、位置
8.壹套高級住宅在年後竣工入住時，同類現房價格為5000元/㎡，年末出租總收益為500元/㎡，管理費等其他費用為100元/㎡。預計折現率為10%，風險補償為現有房價的3%。這家拍賣行目前的價格是()元/㎡。
A.4395
B.4486
C.4636
公元4850年
9.如果壹個沒有法定優先受償權的房地產價值為600萬元，法定優先受償款為50萬元，貸款比例為70%，則該房地產抵押貸款金額為()10000元。
A.370
B.385
C.420
公元550年
10，壹套總價60萬元的住房，實際交易中的付款方式可能有以下幾種情況:
(1)交易當日需壹次性支付；
(2)成交日壹次性付清的，給予9.5折優惠；
(3)首付20萬元，其余以按揭貸款方式支付，貸款期限15年，貸款按月等額分期償還；
(4)約定自成交日起壹年內壹次性付清；
(5)自成交日起分期付款，首期付款20萬元，余款壹年內分兩期付清，每年付款20萬元。
在上面的例子中，有壹個名義價格()。
A.案例(1)和(3)
B.案例(3)、(4)和(5)
C.案件(23，(4)
D.案例(2)、(4)和(5)
11.總的來說，雖然總人口不變，但隨著家庭人口的小型化，房價的總趨勢是()。
A.上升的
B.秋天
C.保持相對穩定
D.先漲後跌
B.b
C.c
國防部長。
13、住宅平面設計中的功能分區對房地產價值的影響屬於房地產價值影響因素()。
A.位置因素
B.社會因素
C.物理因素
D.公平因素
14、房地產的計劃用途對房地產價值的影響在房地產價值的影響因素中屬於()。
A.對配套設施建設的限制
B.房地產用途管制
C.對不動產權利的設立和行使的限制
D.不動產相鄰關系的限制
15.使用的經濟原則，包括用途、規模、強度和等級，有助於確定估價對象的用途是()。
A.收益遞增遞減原則
B.平衡原理
C.代入原理
D.適合原則
16.保險公司委托評估機構對火災全毀房屋價值進行評估，為保險理賠提供參考價值。估價時點為現在，估價對象和房地產市場狀況分別為()。
A.估價對象是過去，房地產市場是過去。
B.估價對象是現在，房地產市場是現在。
C.估價對象是過去，房地產市場是現在。
D.估價對象處於現狀，房地產市場處於過去。
17.用收益法評估房地產抵押價值時，當預計未來收益可能高也可能低時，壹般應采用()的預計收益。
A.高等級的；級別較高的；較重要的
B.低的
C.
D.中心
18.為評估某房產2008年6月65438+10月1的市場價格，選取可比實例資料如下:交易日期為2008年4月1，合同約定買受人向出賣人支付3 500元/㎡，交易中涉及的所有稅費均由買受人支付。規定該地區房產交易買賣雙方各自要繳納的稅費都是正常的。從2008年2月1至2008年10月1，該類房產平均價格每月較上月上漲0.3%，故本次可比實例修正調整價格為()元/㎡。
A.3673.20
3673.68
C.3790.43
D.3790.93
兩個相鄰的地塊19，A和B，市值分別為60萬元和40萬元。如果兩塊地合並，總價值20萬元。如果A地塊的使用者有意購買B地塊，對雙方來說最公平合理的正常價格應為()萬元。
A.40
b48
C.50
草60
20.對於壹個交易示例，房地產的使用面積為3，000平方英尺，總交易價格為0，000美元。分四期支付(假設以交易日為基準，美元年利率為7%)，首付35萬美元，半年後35萬美元，壹年後30萬美元，余額壹年半後支付。假設當時的市場匯率為美元兌人民幣7.7元，建築面積與套內面積的關系為1:0.65，則交易實例以建築面積計算的實際價格約為()元/㎡。(1平方英尺=0.0929 ㎡)
A.17484
乙19020
C.19754
D.20539
21.壹塊耕地原征地費540元/㎡，土地開發年限2年。第壹年和第二年土地開發費分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法計算耕地價值時，投資利息為()元/㎡。
A.55.20
103.22
C.109.63
D.114.82
22.壹棟8年前竣工交付的樓房，建築面積1.20㎡，單位建築面積重置價格600元/㎡，年折舊額1.440元。用直線法計算的該建築成新率為()。
16%
42%
58%
D.84%
23.10年前建造的小型辦公樓，建築面積1500m2，層高4.1m。土地剩余使用年限為30年，不可續期。目前市場上同功能的這類寫字樓正常高度為3.6米，建築改造價格為2000元/㎡。假設層高不增加0.1m，建築成本每平方米增加10元。由於層高較高，辦公樓每年多耗費25000元能源。如果按重建價格估算建築物價值，應扣除的功能折舊為()萬元。(建築收益率為10%)
A.11.80
16.07
C.23.57
D.31.07
24.某房產土地通過有償出讓方式取得，土地使用年限50年，已使用10年，不能續期(土地使用權到期，其他建築物及地上其他附著物所有權由國家無償取得)，建築物剩余經濟壽命55年。預計該房產在正常情況下每年可獲得8萬元的凈收入，收益率為8%，則該房產的收益價格為()萬元。
A.95.40
97.87
C.98.55
99.33
25.房子的照明受到影響。沖擊前年租金3萬，沖擊後年租金2.5萬。房子預計殘值壽命30年，回報率8%。因雷擊造成的房屋價值損失為()萬元。
答:0.50
B.5.63
C.6.25
D.28.14
26、某臨街店鋪，投資者預期自有資金資本化率為10%，銀行可提供60%，5%年利率8%，等額每月還款，則綜合資本化率為()。
8.8%
B.10%
C.18%
18.6%
27.商場正常月租40元/㎡可出租面積方面，出租率85%，運營費用占有效總收入35%，回報率2%。商場建築面積40000㎡，可出租率95%，經營期限38年。這個購物中心的收入值是()萬元。
A.690.40
8284.79
8720.83
D.9746.81
A.5362
B.5374
C.5532
D.5702
160.8
C.170.8
D.180.8
31，下列計價公式中，錯誤的是()。
A.地價=房價-建築價格
B.房地產價格=有債權債務的房地產價格+債權債務。
C.建築物折舊=建築物的購建價格-建築物的市場價值
D.房地產價格=包含非房地產成分的房地產價格-非房地產成分的價格。
32.某工業用地土地面積10 000㎡，規劃容積率1.0，樓面地價500元/㎡。規劃調整後，用途改為住宅，容積率提高到2.0，樓面價為1.500元/㎡，因此規劃調整所需的土地出讓金為()萬元。
500美元
1000
C.2250
D.3000
33、下列基本估價事項，只能由委托人決定()。
A.評價雙重性
B.評估目的
C.評估時間
D.價值類型
34.壹位評估人員於2008年9月27日向評估人員提交了壹份評估報告。本報告日期為:評估作業日期為2008年9月20日至26日，評估日期為2008年9月23日，評估對象實地查看日期為2008年9月22日至23日，評估報告使用年限為自2008年9月26日起半年。基於此，本報告的出具日期為()。
A.2008年9月20日
B.2008年9月23日
C.2008年9月26日c
D.2008年9月27日d
35.假設估價時點的房地產市場是壹個公開、平等、自願的交易市場，要求估價對象在短時間內達成交易，則估價值應為()。
A.謹慎的價值
B.市場價值
C.快速實現價值
D.投資價值
二、選擇題(***15題，每題2分。每個問題的兩個或兩個以上的備選答案符合問題的含義。請塗黑答題卡上相應的數字。如果選擇全部正確，得2分；錯選或多選，不得分；選少選對，每個選項得0.5分)
1.下列關於房地產估價師應遵守的職業道德的說法中，正確的是()。
A.誠實公正地實踐。
B.為了提高專業水平，可以接受超出自己專業能力的鑒定項目。
c .未經委托人書面許可，不得擅自披露委托人的文件。
D.政府制定的收費標準要執行，只能適當收取額外費用。
e .不得在未經本人作為評估人評估的評估報告上簽字或蓋章。
2.壹家餐廳的資產可以分為土地、建築物、裝修、動產和特許經營。當餐廳不適宜在現位置繼續經營而被轉讓時，為確定轉讓價格提供參考的估價對象範圍壹般包括()。
A.陸地
B.建築物
C.裝飾
D.動產
E.特許經營權
3、下列屬於成本租金構成的內容有()。
A.折舊費用
B.維修費用
C.管理費
D.保險費
E.財產稅
4、下列值類型中，屬於基本值類型的有()。
A.抵押價值
B.市場價值
C.應稅價值
D.投資價值
E.使用價值
5.影響房地產價值的權益因素包括()。
A.對不動產權利的設立和行使的限制
B.房地產區位的局限性
C.房地產用途管制
D.對房地產通風和采光的限制
E.不動產相鄰關系的限制
6.城市房屋拆遷補償采取產權調換方式並將房屋改為拍賣房屋的，在結清房屋產權差價時，()。
a、評估時點應與被拆遷房屋房地產市場價格評估時點壹致。
B.拍賣行產權調換的差價=被調換拍賣行的未來市場價值-被拆遷房屋的當前市場價值。
C.期房產權調換差價=調換期房的當前市場價值-被拆遷房屋的未來市場價值。
位置、用途、面積、建築結構等。拍賣房屋的，以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補償協議中約定的為準。
E.原地產權調換時，差價不得大於被拆遷房屋市場價的20%。
7.下列材料中，應附在評估報告中的有()。
A.評估委托書
B.評估委托合同
C.估價對象的權屬證明
D.評估報告內部審核表
E.評估師註冊證書復印件
8、下列不動產情況屬於區位情況的有()。
A.位置
B.房地產規模
C.環境景觀
D.外部基礎設施的完整性
E.方向和地板
9.根據建築物的購建價中建築安裝工程費用的計算方法，建築物的購建價的計算方法是()。
A.單位比較法
B.市場抽取法
C.分解法
D.數量測量方法
E.指數調整法
10.寫字樓租金每天每平米3元，電費和物業管理費由承租方承擔，水村、取暖費、房產稅由出租方承擔。用租金減去營業費用的方法計算辦公樓的凈收入，要減去的營業費用包括()。
A.電費賬單
B.物業管理費
C.水費
D.取暖費用
E.不動產稅
11，假設開發法中計算在建工程價值的扣除項目是()。
A.土地收購成本
B.繼續建設的管理費用
C.繼續建設投資利息
D.房地產銷售完成後的延續費用。
E.取得在建工程稅費
12、長期趨勢法的作用主要包括()。
收入法中預測未來租金、空置率等的壹種方法。
b在市場法中用於調整可比實例的交易價格。
C.用於通過成本法計算重置價格。
比較兩種或兩種以上房地產價格的發展趨勢和潛力。
E.用於填補部分樓盤歷史價格信息的缺失。
13、城市基準地價的內涵包括其對應的()。
A.容積率
B.土地使用稅
C.土地開發程度
D.土地使用期限
E.征地補償
14，三層樓，每層建築面積相同，房產總價值200萬元，其中壹層價值是二層的2倍，三層價值是二層的0.7倍。如果建築物總價值為20萬元，下列關於土地份額分配的說法正確的是()。
a二層所占土地份額按建築面積計算為33.33%。
b第二層所占土地份額按該房屋價值計算為17.57%。
C.第二層所占的土地份額按房屋價值計算為27.03%。
d二層所占土地份額按土地價值計算為17.57%。
E.二層所占土地份額按土地價值計算為27.03%。
15.房地產估價程序的作用包括()。
A.規範估價行為
B.節省評估工作
C.保證評估質量
D.提高評估效率
E.規避估價監管
三。是非題(***15題，每題1分。請根據判斷結果塗黑答題卡上相應的符號，正確的打“√”，錯誤的打“×”。妳不回答，就不得分。錯壹次扣1，此題總分最多扣零分。)
1.在任何時候，評估委托人既是評估報告的使用者，又是評估利害關系人。()
2.任何評估項目都有評估目的。()
3.市場法的評估結果普遍高於收益法，說明房地產價格存在壹定的泡沫。()
4.房地產的使用價值壹般小於房地產的市場價值。()
5.房地產估價應采用謹慎價值標準。()
6.總的來說，與住宅相比，樓層比朝向對價格的影響更大。()
7.在賣方市場，增加賣方繳納的稅收壹般會導致房地產價格上漲。()
8.兩年前，某房產采取抵押貸款的方式，貸款期限5年，貸款比例60%，年利率8%。貸款的本金和利息以等額本金的形式按月償還。目前該房產價值500萬元無法定優先受償權，該房產再抵押價值300萬元無其他債權限制。()
9.采用市場法評估城市房屋拆遷時，若選取的可比實例為帶裝修的房地產，則在建立比較基準時應扣除可比實例中的裝修價值。()
10.采用成本法估價時，房地產價格直接取決於成本。隨著成本的增加，房地產價格也會相應提高。()
11.某房地產年有效毛收入65438+萬元，營業費用25000元，有效毛收入乘數10，則該房地產綜合資本化率為7.5%。()
12.在假設開發法評估中，評估結果的可靠性主要取決於能否準確預測開發完成後的房地產價值以及需要支付的成本、費用和稅金，與判斷房地產的開發利用方式無關。()
13.根據市場調查，已知某類樓盤在2003-2007年間價格逐年上漲，分別為3500元/平方米、3700元/平方米、3950元/平方米、4250元/平方米、4550元/平方米。采用平均開發速度法預測2008年該類房地產的價格。()
14.在劃分路線價格段時，將可達性相近且相連地塊劃分到同壹路線價格段。因此，兩個交叉點之間的地塊必須是相同的路線價格段。()
15.在收集事例時，要考察是否受到非正常或人為因素的影響。受這些因素影響的例子不能用於評估。()
4.計算題(***2題，20分。要求列出公式和計算過程；如果需要根據公式計算，就要寫出公式；只有計算結果而沒有計算過程的，不得分。計算結果應保留到小數點後兩位。請在答題卡上回答)
1.某公司5年前與某寫字樓業主簽訂租賃合同，租用面積1000㎡。
租期20年，第壹年租金24萬元。之後每年租金在前壹年的基礎上增加654.38+0，000元，第八年起租金不變。目前市場同類寫字樓月租30元/㎡，假設折扣率10%。請計算租賃的當前收益值。(8分)
2.出讓的壹塊耕地面積為10000㎡，適合建公寓或酒店。容積率5，出讓年限40年，不可續期。征地後建毛坯房估計要兩年。市場上類似建築的建築安裝費用為1100元/㎡，專業費用為建築安裝費用的6%。
管理費為建築安裝工程費和專業費之和的3%，上述三項費用第壹年投入60%，第二年投入40%，各年平均投入；毛坯房建成後銷售價格為8000元/平方米。毛坯房裝修成精裝修公寓需要半年時間，裝修、專業費用、管理費用800元/㎡；精裝修戶型價格10000元/㎡。公寓裝修完成後，相關設施設備壹次性購買即可作為酒店投入正常運營，購買設施設備費用200元/㎡；預計酒店正常經營的年凈收入為565，438+0萬元，收益率為65，438+00%。類似房地產開發項目的銷售費用和銷售稅分別為售價的3%和6%。銷售費用在毛坯房、精裝修公寓或酒店竣工的前半年內平均投入，在於建成銷售時全部售完。購地契稅為地價的4%，折現率為12%。請根據以上信息比較不同開發方式下的土地價值，判斷土地的合理價值。(12分)