股權因素
擁有房產其實是有壹定範圍的空間的。但是，主人在這個空間裏並不能隨意使用，而是受到多方面的限制。這些限制不僅來自施工技術(包括施工工藝和建築材料性能)和業主的經濟實力，還包括其他限制(以下簡稱此類限制)。因為房地產是構成環境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，會影響周邊和公眾的利益。
房地產使用限制的類型和程度對其價值有很大影響。在進行房地產估價時，應充分調查和了解對房地產利用的各種限制及其內容和程度。這樣才能評價出正確的價值。對不動產使用的限制可以概括為:①對不動產權利設立和行使的限制；②房地產用途管制；(3)不動產相鄰關系的限制。
(1)權利狀況
土地和建築物的所有權、使用權、地役權、抵押權、租賃權等權利，以及這些權利是否完整清晰，在價值上會有很大的差異。以地役權為例，對於地役權(地役權關系中，有地役權和被役權。其中，因使用他人土地而便利的土地為被服務的土地；方便他人使用的土地是土地的有限使用權，字面意思是土地為他人服務。當服務場所方便他人時，土地所有者或土地使用權人可能會遭受壹些損失。在這種情況下，地役權的存在會降低服務場所的價值。
以* * *某樓盤為例。如果* * * *的人多，很難形成壹個關於房產保養、維修、處置的* *知識。如果* * *裏有人不堪重負，把自己在* * *裏的壹些房產份額轉讓出去，交易價格就會低於正常價格。
此外，權利對應的實質性內容對價值也有很大影響。比如地下是否有礦藏、埋藏物等。自動歸土地所有者，世界上各個國家和地區的規定都不壹樣。在中國內地，雖然國內外公司、企業、其他組織和個人可以通過政府出讓方式取得土地使用權，進行土地開發、利用和經營，但取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施。比如《民法通則》第七十九條規定:“所有權人不明的埋藏物、隱藏物，屬於國家所有。”《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二條規定:“國家按照所有權和使用權分離的原則，實行城鎮國有土地使用權出讓和轉讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外。”在中國臺灣省，地下礦藏也與陸地分開。《土地法》第15條規定:“附在土地上的礦不會因為土地所有權的取得而成為私有。”在許多歐洲國家，地下資源的所有權和土地所有權也是分開的。規定地下資源歸國家所有，地主必須先向政府購買或出售地下資源，並與政府分享收益。在加拿大，地下礦藏在壹些省份，如安大略省、魁北克省和阿爾伯塔省，已經成為獨立的產權，不再自動依附於土地。
美國對土地所有權的規定與上述國家和地區不同。在美國，土地所有者也擁有所有的地下財富，因此地主可以自由開采地下資源或單獨出售給他人。從地下資源的有效利用來看，美國的制度是合理的。首先，因為每壹個擁有土地的人都會關心他的土地下面可能有什麽寶藏，他會自費請地質學家來勘察，然後他有了線索之後會請勘探隊來鉆探。壹旦發現什麽，他的地價就會成倍上漲，否則他的投資就要吃虧，只能自認倒黴。這鼓勵了經濟上的資源發現，沒有政府的麻煩。其次，礦藏的回采率(采集的礦石與儲量之比)成為了地主本人關心的問題，他當然會盡力在經濟合理的範圍內采集地下資源，而不進行掠奪式開采。最後，地下資源私有制賦予了他選擇資源使用方式的權利，包括將土地連同資源壹起出售，加入礦業特許經營企業，租賃采礦權分享資源開采收益並監督資源的合理利用，或者配售直至市場價格更高。他選擇的方案也必須是對全社會成本低、產值高的方案。而美國的制度很容易導致貧富懸殊，誘發壹部分人陷入風險，走向破產。選擇不同的法規有不同的原因。不同的是，有的更註重效率，有的更註重公平。
(2)使用控制
世界上幾乎所有的國家和地區都或多或少地對房地產的使用，尤其是土地的使用有所限制。對於房地產估價，有意義的用途管制主要包括耕地轉為非耕地、農用地轉為建設用地以及城市規劃對土地用途、建築高度、建築密度、容積率的規定。
就規定用途而言，商業、辦公、居住、工業等不同用途對土地條件的要求不同；另壹方面，在土地條件壹定的情況下，特定用途(例如，商業、辦公、居住、工業或綠化)對地價的影響很大。指定用途對地價的影響在城市郊區尤為明顯:在城市發展已使郊區部分農業用地非常適合轉為城市建設用地的情況下，如果政府規定只能維持現有農業用途，地價必然偏低，如果允許改變用途，地價就會大幅上漲。
容積率對地價也有很大影響，評估時必須明確容積率的確切內涵。在城市規劃中，地下建築的建築面積通常不計入容積率。實際上，容積率分為包括地下建築面積和不包括地下建築面積的容積率。在繳納土地使用權出讓金方面，有的地方政府規定地下建築面積不需要繳納或者只繳納地上建築面積土地使用權出讓金水平的壹定比例(如1/3)。這些規定對地價影響很大。
3.現實中，使用權和控制權受到多方面的制約，其中政府的城市規劃受到()的制約。(2001年考題)
A.建築技術
B.土地權利的確立
C.鄰裏關系
D.土地用途管制
答案:d
4.下列屬於土地用途管制的項目是()。(2006年考題)
A.建築周圍應該有壹些空地作為建築的綠地和交通。
b取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施。
c在某項土地使用權中，要求容積率為2.0。
d在土地使用權的兩種情況下，土地a必須為現有土地留出壹條道路。
E.壹塊地只能用於商業地產開發。
答案:王牌
(3)相鄰關系
相鄰關系是指相鄰的不動產權利人之間的權利義務關系，根據法律法規的規定或者當地習慣，相鄰的不動產權利人應當提供必要的便利或者接受必要的限制。特別是從義務方面來說，相鄰是對不動產所有權和使用權的壹種限制，所以相鄰的存在對不動產價格有壹定的影響。
壹方面，相鄰關系要求不動產權利人應當為相鄰權利人提供必要的便利，包括:①應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利；(二)對因交通等原因需要使用土地的相鄰權利人，應當提供必要的便利；(三)相鄰權利人建造、修繕房屋，鋪設電線、電纜、水管、暖氣、煤氣管道，需要使用其土地和房屋的，應當提供必要的便利。另壹方面，相鄰關系要求不動產權利人在自己的不動產上從事工業、農業、商業等活動和行使其他權利，不得損害相鄰不動產和相鄰業主，包括:①在自己的土地上建造建築物不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建築物的通風、采光和日照；(二)不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣汙染物、水汙染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質；③挖坑取土、修建建築物、鋪設管道、安裝設備不得危及相鄰不動產的安全。