未簽訂條款時，認購不具有法律效力，認購過程中購房者繳納的“誠意金”和認購金可以退還。購房人在認購和簽訂正式買賣合同時，需要謹慎認定，防止出現損害自身合法利益的行為條款。在簽署任何條款的時候，他們也要看清楚，註意。
需要仔細查看合同，是否有約定:如果開發商在認購協議中約定，買方今後不再因個人原因購房，那麽認購款不予退還；還是同意將認購款直接轉為定金(根據法律規定，買受人不履行合同，無權要求返還定金，開發商不履行合同，應當雙倍返還定金。)，如果雙方有約定作為“定金”，可以按照合同執行，然後不退款。
有條件買房不要把認購款退給定金。壹般認購款可以沖抵部分定金，但不會自動轉為購房定金。這個操作流程需要雙方書面重新確認，未經買家同意不會自動轉為定金。押金退還是有條件的，不可能無條件退還，所以不要貿然將認購款轉為押金。
保證金不同於認購基金。定金是在合同訂立或履行之前作為擔保而支付的壹定數額的金錢，也稱定金。《擔保法》第八十九條當事人可以約定壹方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當作為價款或者收回。支付定金的壹方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的壹方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
商品房認購書定金條款作為商品房買賣的預約合同，是在壹方違約導致無法簽訂商品房買賣合同時，對守約方的保護和救濟。但當雙方不能就正式商品房買賣合同的主要條款達成壹致時，則不能認為任何壹方違約。在這種情況下，認購書中的定金條款不適用。
因壹方原因不能訂立商品房買賣合同的，依照《定金法》的規定處理，即買受人因自身原因放棄購買房屋，未簽訂買賣合同，或者出賣人違反合同約定不出售房屋，則未履行約定義務的壹方無權要求返還定金；接受定金的壹方不履行約定義務的，應當雙倍返還定金。因不可歸責於雙方的原因導致商品房買賣合同無法簽訂的，出賣人應當將定金返還給買受人。買賣雙方就預售或買賣合同及補充協議的內容難以達成壹致，未能簽訂合同的，不能歸咎於任何壹方，出賣人應將定金全額返還買受人。
簽認購書和意向書時，要註意定金和認購款的區別。認購書具有法律效力，簽署後按約定執行。
司法解釋第二條規定，當事人簽訂認購書、訂購書、預約書、意向書、備忘錄等預約合同的。，並約定在未來壹定期間內訂立買賣合同，壹方不履行訂立買賣合同的義務，另壹方請求其承擔違反預約合同的責任或者請求撤銷預約合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。
(以上回答發布於2017-01-19。目前的購房政策請參考實際情況。)
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