《最高人民法院關於審理城市房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)於2009年9月1日正式實施。最高人民法院民壹庭負責人近日就相關話題回答了本報記者提問。
該負責人介紹，在我國經濟快速發展和住房制度改革不斷深化的推動下，住房租賃業務模式日益普遍，住房租賃行業發展迅速，出現了許多新情況、新問題，訴訟進入司法領域。近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛越來越多。由於相關法律規定的比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中，面臨著許多法律適用的難題。為統壹法律適用，指導各級人民法院及時公正審理住房租賃合同糾紛，促進住房租賃市場健康發展，最高人民法院於2006年9月開始起草調研《解釋(征求意見稿)》。
房屋租賃主要包括住宅租賃和營業用房租賃。居住用房是人類生存的基本物質條件，營業用房是人類從事生產經營的必要生產資料。因此，住房租賃關系到國家利益、社會利益和廣大人民群眾的切身利益，也關系到社會和諧穩定和經濟穩定發展。最高人民法院從“保增長、保民生、保穩定”的工作大局出發，高度重視該部司法解釋的起草工作，決定以落實科學發展觀、司法為民為指導思想，嚴格遵循立法精神，重視調查研究，加強起草內容的針對性和可操作性。其間，起草小組多次赴全國各地調研，征求各方意見。在反復研究討論的基礎上，該解釋經最高人民法院審判委員會第1469次會議研究通過。問:《解釋》在認定合同效力時如何體現促進住房租賃市場發展、維護穩定的住房租賃交易秩序的目標？
答:合同效力的確認，對促進住房租賃市場發展、維護住房租賃市場交易秩序穩定具有重要意義。《解釋》在準確判斷相關法律、行政法規的強制性規定是否為有效的強制性規定的基礎上，確定了認定合同效力的原則:壹是限定無效合同的範圍。《解釋》只認為違法的房屋租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同無效。在違法建築範圍的認定上，認定未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋、未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建築、超過批準使用年限的臨時建築為違法建築。二是對缺乏生效條件的合同的效力采取了補救措施，即只要當事人在壹審法院辯論終結前取得了法律、行政法規規定的條件，不存在《合同法》第五十二條規定的無效情形，就認定合同有效。《解釋》在遵循法律精神的基礎上，采取寬嚴相濟的原則確定合同效力，目的是在盡可能維持合同效力的基礎上，促進社會資源的有效利用，保障住房租賃市場的健康發展。
問:《解釋》規定，合同被認定無效後，承租人需繳納房屋占用費。無效合同是否視為有效？為什麽要參照合同約定的租金標準來確定占用費？
答:這種理解是錯誤的。合同無效後，承租人支付房屋占用期間的使用費，是返還根據無效合同取得的財產的壹種方式，而不是根據合同的履行而支付的租金。根據無效合同的處理原則，承租人應當返還根據無效合同取得的財產，包括占有租賃房屋和實際占有房屋所取得的占有利益。占有的利益是無形財產，承租人只能采用折價補償的方式，即繳納房屋使用費返還。
實踐中確定房屋使用費標準的方法有很多種。合同中約定的租金標準符合合同簽訂時的市場情況，易於雙方當事人認可，標準明確，有利於人民法院判決，也可以避免評估確定房屋使用費，增加當事人訴訟成本，延長案件審理周期等弊端。考慮到實踐中存在因房屋質量或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標準來認定承租人支付使用費可能與其已取得的占有利益不符，有失公允。該條規定“當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋使用費的，人民法院壹般應予支持。”將是否支持的自由裁量權留給人民法院，根據承租人對房屋的實際使用情況，確定是否參照合同約定的租金標準以及如何確定占用費。問:房屋租賃合同糾紛中裝修的處理壹直是司法審判中的熱點和難點問題。《解釋》是如何規定這個問題的？
答:裝修的處理涉及債權和物權兩大領域，涉及查封制度、不當得利等民法理論。此類案件的處理引起了理論界和司法實務界的極大關註。《解釋》在吸收各級人民法院和學界意見的基礎上，確立了處理此類糾紛的規則:承租人擅自進行裝修，構成侵權的，承擔侵權責任；承租人同意裝修時，應根據不同情況適用不同的處理原則。首先，對附屬和非附屬的裝飾應適用不同的處理規則。承租人作為所有權人，有權處分未附著的裝飾；對於已經附著的裝飾，應當適用不同的規則，區分無效合同、有效解除合同和合同履行期屆滿。第二，出租人對承租人的裝修是否賠償，如何賠償，要區別不同情況。合同無效時，出租人基於不當得利同意用裝修補償承租人；不同意使用的，裝修現值損失作為無效合同的損失，由雙方按過錯承擔；合同解除時，造成合同解除的違約方應承擔裝修殘值損失。在雙方都沒有過錯的情況下，雙方按照公平原則分擔裝修殘值損失；需要註意的是，合同解除時，出租人同意使用承租人裝修的，仍需基於不當得利對承租人進行補償；合同履行期屆滿，出租人無需對附帶的裝修進行補償。
問:解釋中有“現值損失”和“殘值損失”兩個術語。如何理解和區分這兩種損失？
答:壹直以來，各地人民法院對附著裝修損失的認定方法和標準不壹。統壹這壹問題的法律適用對於司法審判具有重要意義。根據有效合同和無效合同的不同法律效力，《解釋》對裝修損失采用了現值損失和殘值損失兩種不同的標準。現值損失是指合同被認定無效時裝修的現有價值。合同無效時，承租人通常已經占有、使用了租賃房屋壹段時間，其在此期間享有的裝修利益不應納入無效合同的損失範圍。殘值損失是指合同終止時裝修的剩余“價值”。這個“價值”的確定是以合同終止時的裝修現值為基礎的，不能低於合同履行期間已攤銷的裝修費用。根據租賃合同的權利義務、行業慣例和交易習慣，《解釋》規定，雙方沒有約定的，承租人的附屬裝修費用應當在租賃期限內攤銷，出租人無需補償。根據這壹規定，合同履行過程中已經攤銷的裝修費用，不應納入合同解除損失範圍。如果裝修費用為60萬元，租期為5年，則60萬元的費用在租期內攤銷，平均每年攤銷654.38+0.2萬元。若合同履行三年後終止，裝修現值按評估值為30萬元，但三年攤銷費用按租賃期內攤銷價為36萬元。根據攤銷費用確定殘值為36萬元。裝修現值高於攤余成本的，應當按照裝修現值確定殘值。問:《解釋》規定，承租人優先購買權受到侵害時，無權主張出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。是出於什麽考慮？
答:首先需要明確的是，解釋規定“承租人不得以出租人侵害其優先購買權為由請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效”，而不是規定在什麽情況下，承租人不得主張出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。
優先購買權糾紛壹直是審判實踐中的壹個難題。承租人優先購買權性質的確定是解決這壹難題的首要問題。2007年6月65438+10月1日生效的《物權法》並未將優先購買權規定為物權，因此該權利不具有“世界性”的權利。最高人民法院廢止《關於適用民法通則的意見》第118條的規定，是基於該規定與《物權法》的規定相沖突。該解釋遵循法律條文精神，將承租人的優先購買權定性為債權，規定承租人不得以出租人侵犯其優先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。該規定不妨礙出租人與第三人惡意串通簽訂買賣合同，損害承租人的優先購買權。承租人主張，根據《民法通則》第五十八條第壹款第(四)項和《合同法》第五十二條第(二)項的規定，出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。
問:房屋租賃中經常發生出租人在租賃房屋上設定抵押權的情況。《解釋》如何保護抵押權人行使抵押權時承租人的優先購買權？
答:從權力設定的目的來看，抵押權是從抵押物的交換價值中優先受償，追求的是抵押物的交換價值，不要求轉移抵押物的占有，也不享有處分抵押物的權利。優先購買權是優先購買租賃房屋的權利，同等條件是行使該權利的必要要件。從設立目的來看，上述兩項權利在行使時不會發生沖突。抵押權人與出租人協商將抵押房屋折價、出售或拍賣實現抵押權時，是出租人出售房屋的壹種方式。承租人在同等條件下有優先購買抵押租賃房屋的權利，不影響抵押權人實現債權，無論抵押權是在租賃合同成立之前還是之後成立，都不與抵押人實現抵押權相沖突。因此，根據抵押權與承租人優先購買權的不同立法目的，規定出租人與抵押權人約定折價、變賣租賃房屋清償債務或者拍賣房屋時，應當依法保護承租人的優先購買權。出租人以其他方式出售房屋時，應當采取同樣的規則保護承租人的優先購買權。當然，承租人主張優先購買權時，人民法院應當考慮以下兩個問題。第壹，承租人應當具有出租人可以信賴的履行能力，如責令承租人以交付定金或保證金的方式提供履行擔保，使出租人信賴其履行能力，避免人民法院支持承租人的購房訴訟請求後，因承租人缺乏履行能力而導致合同無法履行，損害出租人利益。第二，根據權利義務對等原則，承租人的優先購買權也應在合理期限內主張。出租人履行通知義務後，承租人應在15日內明確表示是否行使優先購買權；出租人不履行通知義務的，承租人自知道或者應當知道出租人出賣房屋之日起壹年內可以主張權利。超過合理期限的，人民法院不予支持。
問:根據解釋，只要出租人出售租賃房屋，承租人是否可以主張優先購買權？
答:這種理解是錯誤的。《解釋》第二十四條規定了承租人行使優先購買權的四種例外情形: (壹)房屋由他人行使。法律規定* * *人有優先購買權，其目的是為了簡化產權關系，維護* * *關系的穩定，充分發揮物的受益價值，而承租人的優先購買權主要是維護使用關系的穩定。從利益衡量的角度來說，應該優先考慮* * *人的優先購買權。(2)出租人將房屋出售給近親屬。中國是壹個以血緣和人情為紐帶的熟人社會。在人們的經濟交往中，親屬關系往往是決定交換價值的重要考慮因素，具有強烈的個人色彩，畢竟不同於純粹的商業關系。《解釋》基於國情，將出租人將房屋出售給近親屬的情形列為出租人出售房屋的特殊方式，排除了承租人的優先購買權。這壹規定有利於促進家庭和諧和社會穩定，符合構建和諧社會這壹重大歷史任務的要求。(3)出租人盡到告知義務後，承租人在15日內未明確表示購買意願。該條款是對《合同法》第230條的進壹步細化。從權利義務平等的角度來看，在合理期限內行使優先購買權也應是承租人優先購買權的內容。如果承租人未能及時行使優先購買權，出租人的所有者權益將受到損害。這種損害在房屋交易市場價格波動加大時更加明顯。故本項以承租人收到通知後15日作為行使優先購買權的合理期限，逾期視為承租人放棄優先購買權。(四)購買房屋的第三人是善意的，並已辦理了登記手續。《物權法》第壹百零六條規定了善意取得制度，即受讓人以財產所有權轉移為目的，善意取得對財產的占有，即使轉讓人無權處分，受讓人仍可取得被轉讓財產的所有權。根據民法解釋“舉重若輕”的原則，第三人善意購買出租房屋並辦理登記手續時，可以對抗承租人優先購買權的主張。