根據《城市房屋租賃管理辦法》第六條的規定，下列房屋不得出租:
(壹)未依法取得房屋所有權證書的；
(二)司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
(三)* * *有房屋未經* * * *同意的；
(四)權屬有爭議的；
(五)屬於違法建設的；
(六)不符合安全標準的；
(七)未經抵押權人同意已經抵押的；
(八)不符合公安、環保、衛生等主管部門的有關規定；
(九)有關法律法規禁止出租的其他情形。
從上述規定可以看出，出租的房屋應當權屬清晰，符合安全、規劃、環保、衛生等要求。這些規定大家都很好理解，但是出租的房屋沒有依法取得權屬證書；* * *有房未經* * * *同意；權屬有爭議的；屬於違章建築；在相關法律法規禁止出租的其他情況下，出租人和承租人往往對抵押房屋的租賃置之不理。
第二，租房有抵押要註意法律規定。
抵押人出租抵押物的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不產生約束力。抵押人出租抵押財產時，未書面告知承租人該財產已經抵押的，抵押人應當對因出租抵押財產給承租人造成的損失承擔責任；抵押人已書面通知承租人該財產已經抵押的，承租人應當承擔實現抵押權所造成的損失。
房屋所有人將抵押的房屋出租。對於出租人來說，未書面告知承租人房屋已經抵押的，抵押人(通常也是出租人)應當對出租抵押物給承租人造成的損失承擔責任。對於承租人而言，出租人出租抵押房屋的，在抵押實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力，即承租人只能向出租人主張賠償。如果出租人已經書面告知承租人房屋已經抵押，損失只能由承租人承擔。對於抵押的房屋，如果抵押權人代表國家利益，未經抵押權人同意並書面通知承租人，租賃行為因損害國家利益而無效(民法典(生效號為2021.1.65438)明文規定無效合同)。抵押權人同意出租房屋的，出租人應當履行書面告知義務，承租人應當明確知悉出租抵押房屋的法律風險。
三、簽訂租賃合同時容易出現的壹些法律問題。
在現實案例中，簽訂租賃合同時容易出現的合同漏洞主要有:
1.對租賃標的物的約定不明確，尤其是租賃房屋數量(合同約定的租賃面積和實際租賃面積)的誤差，決定了租金會少退不補。)和質量(房屋租賃前後的情況決定了房屋交付前後的修繕義務。約定不明確引起的糾紛；
2.租賃房屋用途約定不明確，承租人超負荷、掠奪式使用租賃房屋，導致租賃期限屆滿後租賃房屋的租賃狀況堪憂，甚至無法繼續合理使用。比如有壹個典型案例:當事人提供的房產證上所列的租賃房屋位於該樓壹、二層，作為“商品房”使用，由首次承租人開設為娛樂場所或餐飲業。租賃期間，為了利益最大化，承租人24小時營業，客人絡繹不絕。三樓以上的鄰居(128戶)苦不堪言，造成了極其惡劣的影響。租約到期，承租人離開。然而，物業管理公司和* * *大廈的業主對此表示不滿。業主大會結束後，舉手表決壹致通過，決定該店不得經營娛樂餐飲行業，最終導致所有權受限，業主缺位。
3.對租賃房屋的維修義務和修繕義務約定不明確，導致合同解除時押金退還產生糾紛。根據《民法典》(2021.1有效)的相關規定，壹般由出租人負責維修保養，當事人另有約定的除外。
在現實案例中，合同履行過程中常見的欺詐行為主要有:
1.出租人未按合同規定的時間交付租賃房屋，或交付的房屋有瑕疵。實踐中往往表現為遲延履行或履行瑕疵，損害了承租人的利益(斷水斷電、道路不通、場地不明等等)。)。
2.出租人未履行合同約定的維修和保養義務。租賃房屋的缺陷雖然不是承租人的過錯造成的，但糾紛卻屢屢發生。
3.承租方未按合同約定支付租金，主要原因是延期交付。
4.承租人擅自改變租賃房屋現狀的。
5.承租人擅自將租賃房屋轉租、轉讓或者變相轉租、轉讓的。
6.承租人逾期不歸還租賃房屋，或拒不騰退房屋的。
7.出租人利用租賃房屋收取押金、保證金和轉讓費。這種情況很典型。我們舉壹個案例:出租人利用租賃合同中的瑕疵(無論是否允許轉租)將租賃房屋轉租，收取定金、履約保證金、轉讓費、租金差額。租期到了，承租人找不到出租人(轉租人)，出租人(轉租人)其實已經卷走了壹大筆錢。當然，遭受巨大損失的承租人不會輕易把房子騰出來給房東，房東自然會收回房子。這種利益沖突無法調和，只能訴諸法律。最後吃虧的是無辜的房東和善良的第三人(承租人)。
第四，智能預防。
為了防範這些漏洞和欺詐，我們應該這樣:
1.在訂立租賃合同之前，盡可能多的了解壹方。
訂立租賃合同前，應當對對方的法律地位、經營範圍、資信、履約能力、商業信譽等進行調查。如果自己難以了解，可以委托律師向對方所在地的工商部門查詢，可以通過對方同行業或相關企業了解。
2.房屋租賃合同應由專業律師起草、修改和審核。
(1)租賃合同中的條款應盡可能詳細、明確。
(2)合同條款要盡可能全面，尤其是主要條款不能遺漏，否則容易發生糾紛。
(3)合同用詞要慎重考慮，表述要清晰具體，避免歧義，避免多重解讀的表述。
(4)租賃合同中，應明確租賃房屋的使用和維護，避免發生糾紛。
(5)租賃合同中約定明確的違約條款和賠償金額。
(6)為了避免合同欺詐，可以附加壹些條款，如保證條款、期限條款、附條件條款等，以保證合同的順利履行。
(七)房屋租賃應當采用書面形式。如果不是書面形式，則視為無限期租賃。非固定租賃可以依法隨時終止。
動詞 （verb的縮寫）補救措施。
當遇到問題時，可以采取以下補救措施來減少或挽回損失。
1.出租人未按期交付租賃物，致使承租人不能達到合同預期目的的，承租人可以要求解除合同、支付違約金或者賠償損失。
2.對有特殊使用要求的租賃房屋，出租人應交付相關系列說明書、裝配圖、操作規程等。，並在租賃合同中明確約定。
3.租賃房屋的權利存在瑕疵，第三人主張對租賃房屋的權利，致使承租人無法使用收益的，承租人可以請求減租或者免租。
4.承租人無正當理由不支付或者拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付，逾期不支付的出租人可以解除合同。
5.承租人擅自改變租賃房屋現狀的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。經出租人同意增加租賃房屋價值的，承租人在返還租賃房屋時，可以要求出租人支付壹定的費用，但雙方另有約定的除外。
6.承租人未經出租人同意將租賃房屋轉租給他人的，出租人有權解除合同。
6.違約的壹般責任。
1，出租人的違約責任
(1)房屋及其附屬設施未按約定交付承租人使用的，應當支付違約金；給承租人造成損失的，還應當負責賠償。
(二)交付的房屋及其附屬設施不符合合同規定，或者不按合同規定維修房屋，危及承租人正常、安全使用的，應當負責維修；承租人有權要求支付違約金；給承租人造成損失的，還應當負責賠償。
(3)出售、轉租房屋時，未依法保障承租人優先購買權或優先購買權的，應負責賠償損失。
2、承租人的違約責任
(1)未按約定支付租金的，除支付逾期租金外，還應支付違約金。拖欠租金達到壹定期限(私租6個月)的，出租人可以解除合同。
(2)因使用不當造成出租房屋及其附屬設施不合理損壞的，應負責恢復原狀或賠償損失。
(3)擅自轉租、轉借、改變出租房屋或利用房屋進行違法活動的，出租方有權解除合同並要求支付違約金。
七。補充規定:《房屋租賃民法典》相關規定(2021.1生效)。
第七百零三條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零四條租賃合同的內容壹般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、維修等條款。
第七百零五條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超出部分無效。
租賃期限屆滿，當事人可以續簽租賃合同；但是，約定的租賃期限自續租之日起不得超過二十年。
第七百零六條當事人未依照法律、行政法規的規定辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同的效力。
第七百零七條租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未以書面形式確定租賃期限的，視為不定期租賃。
第七百零八條出租人應當按照約定向承租人交付租賃物，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
承租人按照約定使用租賃物的義務；承租人應當按照約定的方式使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第五百壹十條的規定仍不能確定的，按照租賃物的性質使用。
第七百壹十條承租人按照約定使用租賃物的免責義務；承租人按照約定的方式或者租賃物的性質使用租賃物，造成租賃物損失的，不承擔賠償責任。
第七百壹十壹條出租人未按照約定使用租賃物的責任。承租人未按照約定的方式或者租賃物的性質使用租賃物，造成租賃物損失的，出租人可以解除合同，並要求賠償損失。
第七百壹十二條出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。