壹，關鍵詞:二手房銷售，戶口，學區房，影響
買房是我們日常生活中的壹件大事。要了解房屋買賣過程中的每壹個環節，尤其是二手房買賣過程中的每壹個環節，防範風險。近年來，因二手房交易無法遷出而引發的糾紛時有發生。據裁判文書網統計，僅2020年因戶口問題引發的房屋買賣合同糾紛就超過5000起。然後，戶口不能遷出。對二手房價格有什麽影響？那麽今天，我們就來了解壹下二手房買賣外遷相關的法律常識。
二、要點:
壹是現行的城市戶籍政策和司法實踐。
目前，雖然《中華人民共和國戶口登記條例》規定戶口登記以戶為單位。但就調取的生效裁判文書而言，由於房屋產權變更、戶口遷入遷出不及時或沒有可供遷入的房屋，普遍存在同壹房屋登記多個戶口(即壹套房屋有兩個戶主)的現象。近年來，隨著房地產市場的膨脹和學區房現象的突出，這類因戶籍遷出問題引發的糾紛日益進入司法領域。司法實踐中，生效裁判文書均表明，戶口遷入遷出屬於行政管理問題，無論是公安機關還是司法機關，都無權違背落戶人員的意願遷入或遷出戶口。因此，在購買二手房時，如果他人戶口未遷出，請求法院強制戶口遷出的主張不予支持。
第二，戶籍對二手房使用價值的影響。
按照現行政策，雖然不能違背已落戶者的意願強行遷出戶口。但是，戶口遷出對二手房的使用價值有多大影響？目前二手房即使有別人的戶口，也不妨礙產權人把自己和親戚的戶口遷入其中。即允許在同壹套房子裏設立兩個甚至兩個以上的戶口本，由不同的人作為戶主。所以從使用價值上來說，別人的戶口不能遷出:不影響二手房的使用價值。
就學區房而言，目前尤其是壹些大城市，已經實行了“學位與戶口、產權證捆綁”的政策，甚至部分地區出現了“六年壹個學位”、“戶口、產權證屬於同壹人，子女才能獲得學位”的政策。在這樣的政策安排下，只要學區房的學位不被他人使用，新購買的學區房在落戶後不會妨礙產權人子女正常入學。
第三，戶口對二手房價格的影響。
雖然不能遷出戶口對二手房的使用價值影響不大。但在二手房市場，受社會觀念影響，相對來說，這類房子往往會遇到賣不出去的困難。即使出售，價格也往往略低於市場價。因此，在戶口不能遷出的情況下，二手房買家往往主張賣方承擔違約責任，要求高額違約金，要求暫扣戶口遷出押金。
基於以上分析，筆者為二手房市場上被戶籍遷出問題困擾的買賣雙方提出以下建議:
首先，註意戶籍問題，在合同中明確約定。
在市場上幾大中介提供的二手房買賣格式文本中，戶口遷出的問題是有據可查的。買方和賣方必須特別註意這些條款。戶口遷出的問題對買家來說不言而喻。對於賣方來說，在賣房前也需要查詢待售房屋的戶籍。筆者曾經遇到過這樣壹個案例，由於所售房屋登記的是之前房主的賬戶，賣方被迫向買方承擔違約責任。所以二手房買賣雙方都要註意戶籍問題。
其次，可以約定遷出戶口的押金和違約金。
對於戶口遷出有困難或者可能有困難的二手房，買受人可以在簽約過程中與出賣人約定戶口遷出的定金和違約金。房屋戶口遷出定金作為購房款的壹部分，在賣方將房屋內所有戶口遷出後支付。可以通過遷出戶口押金、違約金等方式有效督促賣方及時遷出房屋。
最近筆者發現，壹些中介機構已經改變了以往遷出戶口保證金的格式條款，甚至有律師提出，違約金可以從遷出戶口保證金中扣除。對此，需要明確的是，遷出戶口的押金和違約金性質完全不同。實際操作中，戶口不能遷出的外部因素是不壹樣的。
在沒有特別約定的情況下，如果賣方賬戶不能遷出，買方可以先行使抗辯權，暫時不需要支付遷出賬戶的定金。但是這個時候，買方可以要求賣方支付違約金。壹般來說，如果賣方不動戶口，買方不僅可以暫付房款，還可以索賠賠錢。
因此，為了最大限度地保護自己的利益，對於可能無法遷出戶口的房屋，買方應避免約定定金可以抵違約金。
最後，賣方可以在未來將他/她的戶籍遷移到“公共戶”。近日，北京市發布《關於建立“公共戶”的工作意見》(征求意見稿)。政策規定，需要遷出戶口但無其他住房落戶的居民，可以在派出所將戶口遷入公戶。雖然上述政策尚未最終落實，但落地應該只是時間問題。根據上述規定，今後賣方可以將戶口遷入“公* * *戶”，避免陷入糾紛，承擔違約責任。