第壹，產權的設立和歸屬。
先要依法設立物權，然後才是權利的歸屬。
《物權法》第九條:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記後發生效力；未經登記，不發生效力，法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源可以不登記。因此，物權的設立需要依法登記，才能發生法律效力，受到法律的充分保護。
如果不能登記並取得產權登記證書，就沒有公信力，無法對抗善意第三人。雖然雙方可以通過合同約定權利歸屬，但不能完全受法律保護。約定內容違反國家有關法律法規的，該條款無效。
第二，買賣合同補充協議的效力。
1.實踐中，開發商往往通過補充協議約定相關權利的歸屬。根據法律規定，開發商未經與對方協商而事先擬定的合同條款屬於格式條款。提供格式條款的壹方應當遵循公平原則確定雙方的權利和義務，采取合理措施提請對方註意免除或者限制其責任的條款，並根據對方的要求對條款進行說明。
2.格式條款無效:約定不合法或者提供格式條款的壹方免除對方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
3.合同條款是否有效，應由法院或仲裁機關認定。任何壹方都無權單方面宣布合同無效，拒絕履行合同義務。
第三，法律對相關物權歸屬的規定和限制
(a)關於停車庫和停車位的所有權
《物權法》第七十四條規定，規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的所有權，由當事人通過出售、贈與或者租賃的方式約定。占用業主所有的道路或者其他場地停放汽車的車位，歸業主所有。
1.《物權法》的上述規定僅適用於規劃建築面積內的車位、車庫的權屬，上述規定不適用於因違法改造而增加的、規劃區域外的車位、車庫。
2.“規劃許可”是指符合規劃設計文件。規劃設計文件沒有規定的，可以按照國有土地使用權出讓合同的規定執行。
3.建築區劃內道路、空地設置的車位(車庫)必須歸業主所有(公共用地除外)，即使買賣合同約定歸出賣人所有，也是無效條款。
4.開發商可以通過登記或合同將車位、車庫歸賣方所有，但有限制:
1)小區業主有優先承租權。
2)如果小區本身的車位數量不能滿足業主的需求，向小區外的業主出售車位是違背物權法精神的。
3)開發商可擁有的車位或車庫應符合以下條件:車位面積未在商品房交易區域內分攤，不屬於違規裝修。
(二)其他公共設施的所有權
《物權法》第七十三條建築區劃內的道路歸業主所有，但屬於城鎮道路的除外。建築區劃內的綠地屬於所有權人，但城市公共綠地或明示個人的除外。建築區劃內的其他公共* * *場所、公共設施和物業服務歸業主所有。
1，法律沒有明確界定“公共設施”的範圍。壹般是指具有自來水、泵站、汙水處理、變電、燃氣、供暖、垃圾處理、衛生、公廁、消防等公共功能的房屋。《物權法草案》曾規定:“會所、車庫的所有權，由當事人約定。沒有約定或者約定不明確的，屬於所有權人，但建設單位能夠證明其所有權的除外。”但這壹條款最終沒有被采納。根據《物權法》的規定，會所不能完全視為業主所有。
2.會所或其他獨立房屋可以進行產權登記的，權利完全歸登記人所有。
3.會所或其他獨立房屋無法辦理產權登記的，合同可以約定歸出賣人所有，商品房交易面積中不應分攤物業面積，不屬於違規改造。
4.在會所歸開發商所有的前提下，開發商不能隨意改變會所的原規劃用途。
會所或其他獨立房間用於物業管理(服務)的，根據上述《物權法》和新《物業管理條例》，所有權歸業主所有，不得改變用途。
《物業管理條例》第三十八條物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
必須註意的是，雖然物權法已經生效，但是規定比較籠統，實施細則還沒有出臺，各地的具體情況也不壹樣。因此，本意見部分內容缺乏明確的法律條文作為依據，主要依靠法律解釋，代表個人觀點，僅具有參考價值。