集體經營性建設用地允許被征地農民直接入市納入社會保障體系。
《中國經濟周刊》記者王鴻儒
14之後，土地管理法再次修訂。
2065 438+08 18 2月23日，土地管理法修正案(草案)提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議。現行的《土地管理法》頒布於1986，最近壹次修訂是在2004年8月。
同壹天，農村三塊地改革試點期再次推遲。十三屆全國人大常委會第七次會議審議了關於再次延長授權國務院在大興區等33個試點縣(市、區)行政區域暫時調整實施有關法律法規期限的決定草案的議案，聽取了國務院關於農村土地征收、集體建設用地入市、宅基地制度改革情況的總結報告。
自然資源部部長魯浩表示，鑒於試點項目的法律授權將於2018年2月31日到期，仍存在壹些問題需要通過進壹步深化試點來解決，如試點項目不平衡，國家、集體和個人之間利益平衡的有效途徑不夠等。此外，土地管理法修正案的頒布實施還需要壹段時間，試點政策要與法律修改穩步銜接，因此有必要延長法律調整的實施期限。
經65438年2月23日全國人大常委會審議，擬將農村土地制度三項改革試點法律調整實施期限再延長壹年至2019、12、31。
這並不是三塊地改革的第壹次延期。改革試點於2015年3月正式啟動，原計劃於2017年底結束。之後，十二屆全國人大常委會第三十次會議通過決定，將三塊土地的改革試點期限延長壹年，至2018 12 31。
農村土地征用:農民權益保護進壹步加強。
土地征用壹直是被征地農民最關心的問題。
中國社會科學院農村發展研究所研究員黨國盈在接受《中國經濟周刊》采訪時表示，征地主要解決了三個問題。“壹個是合理確定征地範圍，不能什麽都征。二是征地後農民社會保障如何跟上。第三是征地後如何分錢。"
這三個問題在土地管理法修正案(草案)中都有體現。草案主要修改完善了土地征收、集體管理建設用地入市、宅基地制度、加強耕地特別是永久基本農田保護等內容，明確我國非農建設用地將不再“國有”。
草案縮小了土地征收的範圍。刪除現行土地管理法關於非農業建設使用土地必須使用國有土地或者原被征收的集體土地為國有的規定；明確基礎設施建設、公共事業、成片開發建設等六種情形需要使用土地的，可以征收集體土地。
關於征地後農民的社會保障，草案要求完善合理、規範、多元化的被征地農民保障機制。建議農用地土地補償費和安置補助費標準由各區綜合地價確定。農民住房不再作為地上附著物的補償，而是作為特殊的房屋產權給予公平合理的補償；將被征地農民納入相應的醫療、養老等城鎮社會保障體系，切實保障被征地農民的長遠生計。
根據現行法律規定，征收土地的補償費有三種:土地補償費、安置補助費和地上附著物及青苗補償費。其中，土地補償費為該耕地被征用前三年平均年產值的6至10倍。
這壹沿用多年的補償標準將於近期調整。自然資源部部長魯浩向十三屆全國人大常委會第七次會議作草案說明時指出，為了完善失地農民的保障機制，草案修改了按年產值倍數征收土地補償費的規定，加強了失地農民的社會保障和住房補償制度。 並明確了征收農用地的土地補償費和安置補助費標準由省、自治區、直轄市綜合地價確定，制定綜合地價時應綜合考慮原土地用途、土地資源條件、土地產值、安置人口等因素。
在土地征收方面，試點地區的經驗更有指導意義。江西省鷹潭市余江區於2015年3月被列為全國農村土地制度改革試點地區。鷹潭市委書記郭安告訴《中國經濟周刊》記者，余江區自2015年改革以來，在制度設計方面，形成了區級9項征地制度，制定了征地目錄，科學確定了征地範圍；在制度執行方面，應提高征地補償標準，建立糾紛裁決機構，完善部門聯動機制，快速及時化解征地糾紛矛盾。截至目前，余江縣已按新征地辦法征收土地2099畝，其中土地補償費高達6499.6萬元。每畝補償約365438+萬元。
余江區試點項目的成效得到了專家的肯定。中國社會科學院農村發展研究所農產品市場與貿易研究室主任李國祥告訴《中國經濟周刊》記者，征地制度改革前，強拆等惡性事件頻發，農民拿不到征地款或征地款不到位。“征地改革後，據我們實際調查，類似事件很少發生，失地農民的權益得到了進壹步保障。”
集體經營性建設用地:允許入市
現行土地管理法第六十三條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓、出租用於非農業建設；但符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形依法轉讓土地使用權的除外。
記者註意到，本次土地管理法修正案(草案)對這壹條進行了修改，規定經縣級土地利用總體規劃、鄉(鎮)土地利用總體規劃確定為工業、商業和其他經營性用途，並依法登記的集體建設用地，土地所有者可以通過出讓、租賃等方式交給單位或者個人使用，並應當簽訂書面合同，明確土地供應、建設期限、使用期限和規劃用途。
這意味著，為了解決集體建設用地入市的法律障礙，土地管理法修正案(草案)刪除了現行土地管理法中規定的非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者原被征收的集體土地為國有的規定；在土地利用總體規劃中確定為工業、商業和其他經營性用途並依法登記的集體建設用地，允許土地所有者通過出讓或租賃方式供單位或個人使用。
現行《城市房地產管理法》規定，城市規劃區內的集體土地必須征收為國有後方可出讓，並新增壹句“法律另有規定的除外”，以銜接土地管理法的修改，為集體建設用地入市掃清法律障礙。
李國祥告訴《中國經濟周刊》記者，“這也意味著我國的非農建設用地將不再‘國有’，符合條件的集體經營性建設用地可以直接進入建設用地市場，不被國家征用。”
集體經營性建設用地不存在政策障礙。黨的十八屆三中全會《關於全面深化改革若幹重大問題的決定》明確提出，“建立城鄉統壹的建設用地市場，允許農村集體經營性用地和建設用地出讓、租賃和投資，與國有土地同權同價”。
在黨國盈看來，中央的這壹決定，為解決集體經營性建設用地入市問題奠定了原則，提供了方向和思路。“應該說，中央文件中的市場化改革，對於平衡國有和集體建設用地出讓金的懸殊，緩解城市用地緊張，是有積極作用的。”
事實上，針對非農建設用地將不再“國有”的情況，鷹潭市余江區已於2015率先進行了試點。
郭安告訴《中國經濟周刊》記者，余江區集體建設用地入市改革的主要途徑是規範農村集體建設用地產權管理。因此，余江縣出臺了《余江縣農村集體建設用地暫行辦法》，允許農村集體建設用地以轉讓、租賃、作價出資(入股)等有償使用方式進入市場，賦予集體建設用地與國有建設用地同等的進入土地市場的權利，開啟了農民集體建設用地在制度上的流轉之路，集體建設用地從此由“死資產”變為“活資本”，增加了農民集體財產性收入。
“如果正式實施，肯定會對中國經濟發展產生很大影響。要知道我們今天的城市面貌、經濟成就、房價等諸多問題的根源，某種程度上都在土地財政。”黨國盈說。
宅基地:依法鼓勵自願有償退出，但執行難度大。
關於宅基地，土地管理法修正案(草案)規定，允許縣級人民政府采取措施，保障人均土地少、壹戶不能保障的地區的農村村民居住壹處房屋的權利。
與此同時，還有另壹個重大變化。在探索宅基地自願有償退出機制方面，《土地管理法修正案(草案)》原則規定，鼓勵進城落戶的農村村民依法自願退出宅基地。
“宅基地出了，誰來買？”黨國盈說，按照政策，宅基地可以在村民內部買賣，必須實行壹戶壹宅。“現實是每個家庭都有壹塊土地。誰會買？事實上，很可能沒有銷售。”
在中國社會科學院農村發展研究所農產品市場與貿易研究室主任李國祥看來，宅基地試點是有效的，但難度很大。“從壹些地方的試點情況來看，農村宅基地可以像城裏的房子、房子壹樣作為銀行的抵押物，確實可以緩解農民貸款難、貸款貴的問題，盤活農民的土地資源，但很多地方的銀行並不接受。畢竟宅基地只是使用權，不管是出讓還是轉讓。壹旦農民貸款不還，出現不良貸款，銀行能怎麽辦？"
因為法律仍然將農村宅基地的流轉限制在農村集體經濟組織，沒有規定宅基地資格的權利。有的地方通過規範性文件或村規民約來規範宅基地資格的權利。對此，郭安通過《中國經濟周刊》建議，在總結提煉各地探索經驗的基礎上，出臺國家層面推進宅基地“三權分置”的指導意見，重點解決流轉不暢、不規範的問題，適當擴大流轉範圍。
“可以嘗試允許縣域範圍內符合宅基地申請條件的農民流轉宅基地，探索有效盤活閑置宅基地和農村住宅，豐富增加農民財產性收入的方式和渠道，規範農村集體經濟組織和農民對土地收益的分配。”鷹潭市委書記郭安說。