“實名購房”，顧名思義，是指實際出資人借用他人名義購房，將房屋所有權登記在知名人士名下，但同意實際出資人享有房屋權益的行為。在實踐中，實際投資者通常被稱為“借款人”，登記的房屋所有人被稱為“名人”。由於實際出資人與房屋登記所有權人的不壹致，借名買房行為發生後，名人與名人及相對人之間產生糾紛的情況屢見不鮮。
2.為什麽要以名字買房？
借名人的錢把房子登記在別人名下主要有三種情況:
(1)沒有購買某壹類型房屋的資格或者受到房屋限購政策的限制，所以借用他人身份買房。這是最常見的借名買房的情況，占借名買房案例總數的90%以上。
(二)為了轉移財產或者逃避債務。
(3)為了節省以後可能發生的過戶費用，通常是出於這種考慮，父母將自己的房子登記在子女名下。
3.實名買房有哪些法律風險？
(1)以借錢為借口的購房合同可能被確認無效。
《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的指導意見》第十六條規定:“借款人違反有關政策規定，購買保障性住房並登記在他人名下，借款人主張確認房屋所有權或者要求登記人按照雙方約定辦理房屋所有權轉移登記的，壹般不予支持。”以他不具備資格的名義購買政策性住房，損害了社會公眾的利益，雙方的約定不能得到法律的認可。
(2)借名人容易出現“兩空壹屋壹錢”的後果
名下買房壹般發生在親戚或朋友之間。因為關系密切，雙方往往不簽書面協議。壹旦名人不承認實名購房關系，根據“誰主張誰舉證”的民事訴訟法，名人有可能以非常沈重的舉證責任收回房屋所有權。這對於缺乏法律意識和證據意識的普通人來說並不容易。
不僅如此，由於房屋登記在名人名下，可以在借款人不知情的情況下，直接將房屋出售給第三人並設定抵押，還可能因為名人的債務導致房屋被查封。第三人善意取得房屋所有權的，即使法院認定雙方存在真實關系以其名義購買房屋，基於保護交易安全的價值取向，借款人仍將面臨喪失房屋所有權的後果。
(3)名人的信譽可能受到不利影響。
由於房屋價值大，價格高，購房壹般伴隨著申請貸款的問題。這種情況下，出名的人往往不僅要出名買房，還要出名辦理貸款。但壹旦借款人不按規定還款，銀行不僅有權依據合同追究名人的法律責任，還會在銀行征信系統中留下記錄，給名人造成負面影響。
4.實名買房出現糾紛怎麽辦？
糾紛發生後，借款人基於對法律關系的理解而選擇的救濟路徑對自身權益的保護有很大影響。訴訟請求選擇不當，可能導致法院支持不足，延長訴訟時間，增加維權成本。
為了避免當事人的訴訟負擔，我們從以下兩個方面提出建議:
(1)某名人主動起訴的案例。
在實名購房關系中，房屋所有權登記在名人名下，借款人不享有房屋所有權，僅對名人享有合同權利，即要求名人將房屋過戶到自己名下。因此，借款人不應直接起訴要求確認房屋所有權，而應以借款名義要求名人協助辦理基於購房合同的過戶手續。如果借款人經法院解釋後仍要求確認房屋所有權，法院將駁回其訴訟請求。
(2)名人起訴的情況。
知名人士以自己是業主為由要求借款人返還房屋時，借款人可以以雙方名下存在購房合同為抗辯事由，或者提起反訴，要求辦理房屋過戶登記。法院將案件同案壹並審理，可以節省借款人的訴訟成本。如果借款人經法院解釋後堅持不反訴，法院只會審理其抗辯是否成立。這時候借款人的證明就很重要了。如果借款人能提供充分證據證明借名購房關系的存在，且借款行為合法有效，法院將駁回名人騰退房屋的訴訟請求。