第壹，借款人與借款人之間的“借款房屋”合同的效力。
我國堅持合同自由原則，在不違反法律、行政法規的強制性規定和社會公共利益的前提下，應當允許當事人訂立任何合同。對於普通商品房，除違反《合同法》第五十二條規定外，實際購房人能夠證明雙方約定以其名義購房並已實際出資的，以其名義購房合同有效。但大多數情況下，名下買房的前提是違反和規避國家相關經濟政策，結合實踐中相關法院審判意見，分析幾種特殊房屋:
1.以違反國家政策為名購買經濟適用房等政策性保障住房。
借名人違反保障房政策，借口購買經濟適用房。保障性住房是指“政府提供優惠政策，限定戶型面積和銷售價格，按照合理標準建設，向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質。”根據《經濟適用住房管理辦法》(建建[2007]258號)第四十三條規定，不得以此為借口購買經濟適用住房。
司法實踐中，普遍的觀點是，這種方式雖然只屬於部門規章，但並不直接影響合同的效力。然而，經濟適用房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重要舉措，對於改善民生、促進社會和諧穩定具有重要的現實意義。為了真正惠及城市低收入住房困難家庭，嚴格限制其購房和轉讓條件。但以購買經濟適用房為名，擾亂了國家對經濟適用房的監管秩序，侵害了城市低收入住房困難家庭平等購買和獲得住房的權利，同時造成了國家相關土地和房產稅費的流失，違背了經濟適用房建設的初衷，從而構成了《合同法》第五十二條第四項規定的對社會公眾利益的損害。對此，《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的指導意見(試行)》(京高法發[2065 438+00]458號)第十六條也明確規定:“借名人違反有關政策規定，以他人名義購買經濟適用住房及其他政策性保障住房，以借名人名義或者根據雙方約定的要求主張確認房屋所有權的，
在北京市壹中院“王某某與胡某某確認合同無效上訴案”(案號:(2013)第7624號)中，被告胡某某以原告王某某名義出資購買經濟適用房壹套，原被告簽訂協議，內容為:“王某某自願將經濟適用房轉讓給胡某某，胡某某支付全部購房款為例，交付後，胡某某對房屋進行了裝修，並壹直居住至今。後來，王聲稱該協議無效，理由是它違反了相關法律、法規和政策。二審法院認為，經濟適用住房是指政府以優惠政策，限定邢弢面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭提供的政策性住房。購買者擁有有限的產權。因此，經濟適用房買賣應遵守法律法規，尤其是相關政策法規規定的上市交易時限。已購買經濟適用住房的家庭，取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿5年的，不得按市場價上市出售。王某某與胡某某簽訂的協議，因違反了購買保障性住房不滿5年不能直接上市交易的強制性規定，應屬無效合同。二審判決確認實名購房協議無效。
但雙方明確約定在限制上市交易期限屆滿後辦理房屋所有權轉移登記的，如果借款人當時也具備購買保障性住房的資格，則可以認定借款人名下的購房合同有效。《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的指導意見》(京高法發[2010]458號)第六條也規定:“出賣人轉讓的保障性住房原購房合同簽訂於2008年4月11日前，當事人正在轉讓。
劉金麗與魯世軍房屋買賣合同糾紛案(案號:2006/2007)二審。:(2014)第01898號)。壹審法院認為，涉案房屋是以劉金麗的名義購買的，房屋也登記在劉金麗的名下，但首付款由魯世軍支付，房屋貸款由魯世軍償還，相關票據也在魯世軍處，房屋壹直由魯世軍占有。因此，以上事實足以推斷雙方名下買房存在關系。此外，2008年7月，雙方簽訂的付款協議進壹步確認了名下購房的事實。雙方以經濟適用住房名義購買的房屋，在限制上市交易期限屆滿後，方可上市交易。據查明的事實，劉金利於2004年6月38日+10月從開發商處購買了該房屋。到壹審辯論結束時，房屋購買期限已滿五年，契稅已交滿五年。因此，該房屋具備上市交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應當有效。
在“張X與文X確認無效合同糾紛案”(案號:(2014)-鐘敏終字第2727號)二審中，二審法院認為，根據北京市住房和城鄉建設委員會《關於經濟適用住房上市銷售有關問題的補充通知》，2008年4月11日，張X購買經濟適用住房和張x1在該合同項下購房的行為在取得爭議房屋所有權證五年後，張X將爭議房屋過戶至張X1的女兒辛X名下。該行為不違反法律、行政法規的強制性規定。張X與新X簽訂的《北京市大興區西紅門現房買賣合同》有效。
2.以違反“限購”、“禁購”政策為借口買房。
對於以違反“限購令”和“限購令”為名買房的合同效力，有肯定和否定兩種意見。肯定認為，限購政策既不是法律，也不是行政法規，根據《最高人民法院關於適用
否定論認為間接借用人名違反政策，無效。例如，2011年4月，浙江省高級人民法院第壹庭發布《關於審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若幹意見(試行)》，第八條規定:“實際買受人為規避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人簽訂合同並辦理房屋所有權證，請求確認其為實際買受人的，應當確認其為房屋所有人。廣州市花都區人民法院審理的“何惠瓊訴麥權屬確認糾紛案”(案號:(2013)穗民三893號)中，原告何惠瓊因壹項限購令以被告麥名義購買房屋並登記在麥名下，後原告起訴要求確認房屋權屬。法院認為其違反了限購政策，駁回了原告的上訴。
但筆者認為，限制和禁止購房是調控政策，是暫時的。這壹政策通過在壹定程度上限制當事人的契約自由來平抑急劇上漲的房價，只是造成暫時的履行失敗，而不是永久的履行失敗。應尊重貿易自由原則，不能以規避限購禁售政策為名，任意認定購房合同無效。
3.以規避信貸政策為借口買房。
規避信貸政策是否違反《合同法》第五十二條，“損害社會公共利益”，關鍵在於對社會公共利益的認定。
北京市第二中級人民法院審理的“金吉山訴董金寶房屋買賣合同案”(案號:(2010)第19950號)中，原告金吉山以被告董金寶的名義向案外人張莉購買房屋，因原告名下已有多套房屋，為享受按揭七折的貸款利率，原被告於20438年6月 雙方簽訂協議，確認房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。 後原告要求被告協助辦理過戶手續，被告拒絕，並告知法院要求被告配合過戶。被告辯稱，原告以其名義購買商品房並按揭貸款，是以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方簽訂的協議無效，房屋歸其所有。壹審法院認為，爭議房屋的實際購買人為金繼善，房屋的首付款和銀行貸款也由金繼善支付。因此，金吉山要求確認房屋歸其所有並要求董金寶辦理產權過戶的請求應予支持。即使雙方簽訂的協議無效，也不能改變爭議房屋的實際購買人和投資人是金吉山的事實。判決支持了原告的上訴，被告不服，提前上訴。二審法院認為，合同無效應當基於效力禁止。本案中，起訴購房和辦理貸款時，並不是不允許金繼善買房，而只是限制了金繼善的貸款行為。中國人民銀行的部門規章規定，商業銀行貸款的首付比例和利率水平應當隨著套數的增加而大幅提高。也就是說，金吉山、董金寶以規避首付比例和利率水平為幌子，通過購房、貸款等方式規避銀行信貸政策，損害了銀行而非社會公眾的利益，因此合同有效。二審駁回上訴，維持原判。
4.打著買單位的幌子購買自建房、集資房、群房。
這種合同是實際出資人為了享受購房資格帶來的各種利益和經濟利益，借用他人名義購房的行為。相對於純商品房、自建房、集資房、團房等。的單位在價格和物業管理方面有很多優勢。這種托詞購房背後的實際懲罰，是單位基於其能夠在群體中購房的特殊身份而享有的權利。本質上是單位根據員工的工齡、職稱和各種條件給予員工的壹種單位福利。這種對他們權利的處分屬於私權範疇，主觀上沒有故意損害第三人的利益，也不違反法律、行政法規。
“郭子厚等人與谷福信權屬確認糾紛”上訴案(案號:(2014)第341號)。壹審法院認為，顧福新與郭子厚為同壹單位職工。單位賣房時，顧福新借用郭子厚的名義買房，購房款實際由顧福新支付。雙方的租賃實際上是借貸名義下的買賣關系，房屋應歸顧福新所有。顧福信和郭子厚簽了協議。雙方的真實意思表示是以借款的名義買的房。房屋交付後，房屋壹直由顧福新占有至今，顧福新也給了郭子厚和余壹定的補償。除違約金標準外，該協議未違反相關法律、行政法規的強制性規定，應認定該協議有效。因此，郭子厚、余應配合顧福新及時辦理涉案房屋的產權過戶手續。
山東省淄博市中級人民法院審理的“趙德華、耿家忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案”(案號:(2012)淄民鐘藝字第406號)中，原告於2006年6月25日與被告陳勇簽訂轉讓協議，原告以被告陳勇的名義購買被告的房屋。原告向陳勇支付轉讓費5萬元後，取得了該房屋的購買權。原告支付了首付款、稅費及後續房款，陳勇向其出具了購房發票及收據。該房屋登記在被告張穎(張穎是陳勇的妻子)名下。後原告要求被告辦理房屋過戶手續，被告拒絕，故訴至法院。壹審法院認為，雙方的轉讓協議是雙方的真實意思表示，合同有效。簽訂後，雙方及時履行了合同的大部分義務，應繼續履行未盡部分，判決支持了原告的訴求。被告不服上訴，淄博中院二審維持原判。
5.住房改革
對於房改，是指職工單位以工資貨幣分配的形式將公有住房出售給職工，職工以標準價或成本價購買，從而享有所購房屋的部分或全部產權的住房。壹般來說，是國家或單位提供給職工的壹種福利和補償，而不是政策性住房保障。在雙方自願且不違反《合同法》第五十二條和建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市銷售管理暫行辦法》(1999令第69號)第五條的條件下，名下購房合同有效。
於長友、王某乙、王某甲、李世苗權屬確認糾紛壹案(案號:(2014)滋民鐘藝字第6號)，原告王某乙、丁長友原為夫妻，被告李世苗、王某甲為夫妻，王某甲、王某乙為兄妹。1999，原告夫婦出資購買了李世苗工作單位淄博市周村區園林管理局的公房，後參加房改。涉案房產登記在李世苗名下。原告夫妻離婚後，欲分割訴訟涉案財產，訴至法院，要求確認該財產歸原告所有。壹審法院認為，雙方雖無書面約定，但根據原被告親屬的證人證言、被告王某佳在錄音材料中向原告承認其以名義出資購房的事實，以及涉案房產已由原告支配使用十年，房屋產權證也由原告持有的事實，認定原被告均以名義購房。確定涉案財產歸原告所有。被告不服上訴，二審維持原判。
第二，
實際出資人以購房名義取得房屋所有權的法律依據。
《物權法》第15條:“當事人之間就不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅訂立的合同，自合同成立時生效，法律另有規定或者合同另有約定的除外；未辦理產權登記不影響合同效力。”可見，我國對物權變動采取債權形式主義原則，即自願與登記(或交付)相結合，摒棄了德國物權法中物權行為的無效性。是指支持物權變動的基礎行為或者關系不成立或者不被撤銷的，物權變動也相應無效或者被撤銷。
根據我國《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記後發生效力；未經登記，不發生效力，法律另有規定的除外。“第15條:“當事人之間就不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅訂立的合同，自合同成立時生效，法律另有規定或者合同另有約定的除外；未辦理產權登記不影響合同效力。“第17條”房地產權屬證書是權利人享有房地產物權的證明。“第19條:“權利人或者利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。"
因此，不動產物權登記是登記機關對當時不動產的權屬關系和表現形式的證明，對物權的歸屬具有推定效力。公示公信的效力主要是保護不動產登記人和真實所有人以外的善意第三人的利益，但產權證本身並不能直接確定實體的法律關系，即實際權利。不動產物權不涉及善意第三人的，當事人有相反證據證明其為物權人時，可以請求確認權利。即在沒有相反證據的情況下，應當推定房地產權屬證書記載的事項是真實的。對外，善意第三人基於對登記的信賴和登記的權利人的不動產交易行為受法律保護，但在名義購買人和實際購買人之間，應當探究雙方的真實意思表示，以確認真正的權利人。
本院審理的“張與孫房屋權屬確認糾紛案”(案號:(2012)終字第9875號)認為，孫甲於2003年5月19日與李簽訂房屋買賣合同，並以孫甲名義辦理房屋所有權證。但根據孫某的產權證、購房發票、契稅發票、已購公有住房第壹套上市房屋買賣合同的相關手續、出資手續(以上材料均在孫某處)、603號房屋原所有權人的證人證言，以及孫某壹家自2003年起壹直居住在603號房屋的事實，可以認定孫某與孫A之間存在以其名義購買房屋的關系，確認爭議房屋為孫某所有。
天津市紅橋區人民法院審理的“虞照、李興祿與合同糾紛”壹案(案號:(2013)紅民初字第4479號)。兩原告虞照、李興祿以被告李英的名義於2011借款購買爭議房屋，首付款及還款均由兩原告負擔。被告現欲出售房屋，訴請法院確認房屋歸兩原告所有。法院認為，不動產權屬證書是權利人享有不動產物權的證明。但是，對物權的歸屬和內容有爭議的，利害關系人可以請求確認權利。此時不能單純根據房屋產權證上登記的產權所有人來認定物權所有人，而應根據當事人提供的證據和法院查明的事實來認定。本案中，可以確認爭議房屋的首付款實際上是由兩原告出資的，每月的房屋貸款也是由兩原告償還的，且兩原告與被告之間存在以其名義購買房屋的意思表示，因此可以認定兩原告是爭議房屋的物權人，判決爭議房屋歸原告虞照、李興祿所有。