延遲交貨的可能性增加
疫情導致的工地停工或延遲復工，讓很多樓盤面臨可能延遲交房的窘境。
近日，武漢已有數十棟樓宣布延期交付，其中大部分表示受停工影響，短時間內無法正常復工，對項目建設造成了重大不利影響。客戶購買的商品房未能按照雙方簽訂的商品房買賣合同約定的交付時間交付。
據統計，自2月中旬以來，受疫情影響最嚴重的武漢市已有50余棟樓發布延期交房通知，並註明“復工日期尚不確定，將導致工程進度延遲，進而導致商品房交付延期。”
除了武漢，全國多個地區的商品房項目也受到停工影響，不僅推遲了交房日期，也影響了項目銷售。不僅僅是武漢，全國很多工地都有，明顯耽誤了工期。據了解，目前大部分房企的職能部門已經復工或在家辦公，線下售樓處也在逐步開放，但在建項目復工依然緩慢。
3月5日，住建部辦公廳明確，各地要落實分區分級精準開復工措施，實行建築工地封閉管理，全面推行建築工人實名制管理，對進場工人實行每日測溫登記。
雖然政策層面鼓勵分批復工，但在具體執行中也存在不少困難。壹位不願透露姓名的業內人士表示，相比售樓處，項目現場復工面臨的困難和挑戰更多。比如是否有足夠的防疫物資，是否有足夠的工人隔離宿舍，如何解決工人就餐衛生等問題。這些都是站點復工前需要綜合考慮的問題。
該人士表示，他的公司沒有明確的復工日期，他們推斷，壹個工地在目前的情況下需要購買足夠的口罩、消毒液、溫度計、飯菜和衛生標準更高的宿舍才能復工。這樣每天成本就要增加幾千元，全國各地的項目壹起復工。這筆額外費用的負擔會很重。
除了嚴格的防疫條件，現場復工還有壹大挑戰，就是人員短缺。有些地方甚至出現用工荒，用工成本也水漲船高。在這種情況下，工地復工依然緩慢。
地方政府積極響應延期。
為了妥善處理延遲交付可能引發的權利糾紛，多個省市密集出臺政策，包括降低商品房預售條件、延遲繳納住房專項維修資金等，力圖幫助開發商盡快安全復工。
3月6日，山東省住房和城鄉建設廳發布《關於住房和建設整體推進疫情防控和經濟社會發展的實施意見》(以下簡稱《意見》)，指出妥善處理延遲交付問題。對因疫情原因不能按期竣工的房地產開發項目，依法適用不可抗力的有關規定，根據實際情況合理順延交付日期。2020年6月30日前，申請已備案綜合驗收的房地產開發項目，允許開發企業繳納三個月未售出房屋專項維修資金。
同時，《意見》還強調加強房地產經營場所管控。售樓處、房地產中介門店、房屋租賃機構等經營場所，在復工前，壹定要做好預案，落實各項防疫措施。嚴格執行客戶實名登記和體溫檢測制度，疫情期間不得舉辦人員聚集的大型現場促銷活動。
如何定義不可抗力
延期交房是否屬於不可抗力，湖北省首先界定。3月8日，湖北省人民政府網站發布了《復工復產法律服務指導意見》文件。該文件是湖北省非公有制企業疫情防控專項法律服務指南，由省工商聯、省司法廳針對新冠肺炎疫情公益律師服務團編寫印發。文件第29條對房企能否基於新冠肺炎疫情影響延期交房的問題進行了詳細解答。
首先，明確疫情雖然在法律上屬於不可抗力事件，但具體商品房預售合同的履行是否構成不可抗力免責也應具體情況具體分析:
如果商品房預售合同約定的交付時間在政府出臺的延長假期、延遲復工的期限內，且房屋已經竣工驗收，具備交付條件，在這種情況下，如果房企因嚴格執行政府出臺的延長假期、延遲復工的規定而延遲交付， 政府為防控疫情發布的延長假期、延遲復工通知具有強制性，原則上房企可以主張推遲交房日期；
商品房預售合同約定的交付時間在政府發布的延長節假日、延遲復工期限內，但因疫情防控等實質性影響導致房屋無法滿足交付條件的，房企可以主張延期交付日期，並免除部分或全部責任；
商品房預售合同約定的交付時間在節假日延長、政府發布的復工延期後，且房企未受到新型肺炎疫情的根本影響的，房企應當按時履行交付義務，不能依據不可抗力的規定免除部分或者全部責任；
比如，商品房預售合同約定的交付時間被政府延長、復工期限延後後，房企因確診疑似新型肺炎被其他工人隔離，工地封閉，疫情期間政府部門要求停工；房企和施工單位工人多為湖北籍員工，因交通管制無法及時返工，導致企業無法正常運營；因政府控制導致項目所需設備、原材料供應商不能按時到貨，導致工期延誤等原因的，房地產企業可以主張延期交貨，並免除部分或全部責任；
比如新型肺炎疫情爆發前，房企就已經延期交房。根據《合同法》等相關法律規定，當事人遲延履行後出現不可抗力的，不能免除責任，仍應按合同約定或法律規定承擔違約責任。
因此，企業不能簡單地高舉新型肺炎疫情，想當然地認為業績可以因不可抗力而延期和免責，而應根據地域範圍、時間跨度、對所涉及行業的不同影響程度區別對待。
北京金訟律師事務所創始人戴錦華表示，能否免除開發商的責任，首先要看雙方簽訂的合同中是否有對疫情的免責約定。合同中有約定的，可以免除開發商的責任。如果合同中沒有約定，就要看開發商延期交房的原因是否受疫情影響，疫情與延期交房之間是否存在因果關系。如果疫情與延遲交付之間存在因果關系，那麽開發商可以主張疫情屬於不可抗力，可以免責。如果沒有因果關系，那麽開發商就不能免責。
鑒於今年的特殊情況，戴錦華律師還提醒購房者註意以下兩種情況:
1，網購要註意
(1)對於開發商的宣傳資料和溝通信息，壹定要截圖保存。
(2)壹定要了解涉案房產的立項、規劃、建設、預售等信息，了解開發商的相關資質和信用狀況。也可以去官網，比如建委，查詢該樓盤的電子檔案，逐壹查看自己查詢到的信息和開發商的宣傳資料。
(3)盡可能多的向周邊業主了解在建樓房的真實情況。
(4)支付貨款前壹定要簽訂購房合同。並保留簽訂購房協議和交款的相關證據。
(5)購房合同壹定要仔細閱讀，對付款時間、交貨時間、辦理時間、違約情況等內容逐壹核對。如有修改，必須保留修改的溝通記錄。
最後提醒壹下，如果房屋買賣合同是在疫情防控期間簽訂的，之後主張因不可抗力導致合同無法繼續履行，法院很難支持。所以購買壹定不能因為方便而沖動，需要謹慎。
2、二手房交易應該註意什麽？
二手房交易進行到壹半，由於疫情中斷，在簽訂二手房買賣合同時首先需要了解疫情是否會影響合同的履行。如果可以預見會受到疫情影響，就應該按照合同履行。如果在簽訂合同時無法預見二手房買賣會受到疫情的影響，那麽雙方可以根據疫情的大小主張不可抗力或者情勢變更，由此造成的損失壹般會按照公平原則處理。
文/李偉、陳婷婷