壹是拆遷區域的二手房買賣
很多二手房買家在買房前都不知道房子是否在拆遷範圍內，等拆遷消息下來，只能自己承擔找房子的麻煩。另外，有壹些想投資買房的人，想投資臨街的山房，但是沒多久就被告知這壹帶的衣服被納入拆遷範圍。雖然他們得到了壹些補貼，但是投資得不償失。這就需要提醒想投資老城區買房的人了。在買房之前，他們必須了解該區域是否在拆遷名單中，是否會有開發商在此開發項目，國家是否會在近期或遠期將該區域列為舊城改造。否則，盲目買房不僅賺不到錢，還會讓投資者在經濟上蒙受損失。
二是銀行按揭的二手房買賣
在這種二手房買賣中，如果買賣雙方有意達成交易，買方應先與賣方共同取得銀行和開發商的同意。這種交易有兩種處理方式:壹是如果買受人可以壹次性付款給出賣人，手續相對簡單，二手房業主壹次性還清向銀行的抵押貸款，終止原借款合同。有抵押登記的，辦理抵押註銷手續，然後要求開發商和銀行解除階段性連帶擔保的法律關系，再由二手房業主因開發商擔保而成立的反擔保法律關系，再由二手房業主到房管和國土管理部門為二手房購房人辦理產權過戶手續。第二，如果買受人不能壹次性付款給二手房房主，而是采取銀行按揭貸款方式，二手房房主可以推薦買受人向其貸款銀行申請貸款，即以新的買受人代替原借款人。當然，要做到這壹點，首先要經過原房貸銀行的同意和認可，並與銀行辦理新的貸款手續，終止原貸款協議。同時要與開發商取得聯系，征得開發商同意，終止二手房業主擔保協議，開發商與銀行重新簽訂新的二手房業主擔保協議。這樣，每壹個環節都得重復。原有的法律關系需要重新調整，新的法律關系需要重新建立。
二手房購房者也可以選擇在另壹家銀行進行按揭貸款，但這樣做需要終止原二手房房主與原借款銀行的法律關系。也就是說，二手房買家需要壹次性還清銀行給二手房房主的貸款，否則原二手房房主與其貸款銀行之間的法律關系無法了結。這樣做會使手續更加復雜，所以最好的辦法是二手房買家和二手房房主達成協議，要求二手房房主的按揭銀行仍然是二手房買家的銀行，這樣手續會更簡單，法律障礙也會少很多。
所以買這類二手房的投資者，首先要搞清楚二手房的房主是否交了全款，是否取得了產權證和土地證。如果是銀行房貸，要搞清楚貸款期限，還有多少貸款沒還。此外，我們還需要了解銀行和開發商在辦理二手房過戶時是否配合。如果他們不合作呢？
三、夫妻* *部分二手房銷售
根據婚姻法規定，婚姻關系存續期間夫妻共有的* * *財產，解除婚姻關系時由夫妻雙方分配，任何壹方不得單獨占有* * *財產。二手房買賣時，壹不小心，購房人簽訂的二手房買賣合同就會因為二手房房主的婚姻變動而無效，有時還會引發其他麻煩。
這種情況壹般分為兩類。壹種是房產證有夫妻名字，比較好辦。購房人應要求夫妻雙方與其簽訂房屋轉讓協議。夫妻壹方不出面簽字的，應當允許沒來的壹方對簽字方進行授權，這種授權應當有公證處或者律師見證，以確認其真實性。夫妻共有的財產只有在夫妻簽訂的轉讓協議中約定才有效，否則法律程序不完善，協議沒有法律效力，產權轉讓會遇到障礙。
另壹種情況是房產證上雖未寫明夫妻姓名，但二手房房主是已婚人士。這個情況比較復雜。鑒於夫妻雙方均享有收益權的原則，購房人應當要求二手房房主和夫妻雙方簽訂二手房買賣合同，以示同意轉讓。這看似麻煩，其實可以避免不必要的風險。否則，如果二手房房主的丈夫或妻子不同意簽訂過戶協議，她(他)會想方設法阻止購房人辦理房產過戶手續。
如果夫妻壹方不在國內，請簽字人出示另壹方同意轉讓二手房的委托書或同意書。缺席的壹方如果連授權委托書或同意書都沒有，那就請簽字人，當然也應該是有房產所有權證名字的壹方，並出具保證書，保證房產過戶是夫妻雙方同意的，並保證對由此造成的壹切後果承擔法律責任。這份保證書其實是壹塊試金石。如果簽字人連保證書都不敢出，那就證明肯定有問題，所以購房者要警惕是否要買這套二手房。
四。買賣有產權的二手房。
購房者遇到幾套有產權的二手房，要格外小心。因為這種二手房是幾個人共有的，誰也無權處置* * *壹個人所有的房產。關鍵問題是看所有人是否同意轉讓二手房。在未來二手房轉讓的談判中，應要求所有* * *業主向其代表出具委托書。簽訂轉讓協議時，所有* * *人都要在協議上簽字。部分* * *人員不能出席的，應委托其指定代理人簽字。代理人可以是* * *和* *人，也可以是其他人。但授權委托書應是經過公證或律師見證的法律文件，法律文件原件應附在合同後作為轉讓合同的附件。
如果* * *其中壹方業主不同意轉讓，轉讓協議在法律上無效，任何人未經授權和公證擅自更換* * *其他業主的簽名在法律上無效。所以在購買相同產權的二手房時，壹定要註意法律文書的完善，千萬不要輕信別人的口頭承諾。
五、二手房銷售所欠物業管理費等費用。
現在越是高尚的小區，小區的物業管理費越高，壹些高級小區的物業管理費達到每月每平方米2.5美元或3美元。而高檔住宅的面積往往較大且豪華，平均面積在100平米以上，所以每月的物業管理費、水電費或者燃氣、取暖費都會比較高，所以購買這類高檔住宅的二手房時要註意上述問題。
簽訂高檔二手房買賣合同時，要明確物業管理費、供暖費等費用的收費標準和繳納情況，最好在交易時了解清楚，否則交易完成後物業公司會拿著欠費單找麻煩。
六、二手房拍賣銷售
拍賣二手房的背景比較復雜。有的情況是二手房業主欠銀行錢，到期債務無力償還，被銀行起訴到法院拍賣。其中壹部分作為抵押物，在抵押期間拍賣，直至抵押權人實現抵押權。也有二手房房主因經濟或刑事犯罪拍賣房產、沒收房產的情況。
這往往是買二手房的好時機，因為拍賣價格可能比較理想。但買家壹定要註意，拍賣行只拍賣房產，房產產生的其他費用拍賣機構不會過問。比如物業管理費，水費，取暖費，國際電話費，國內長途電話費。因為原物主已經因為各種原因無力支付上述費用，而拍賣人壹般是債權人或者法院。拍賣結束，受益人馬上拿錢走人，其他費用也沒人過問，很可能會因為房產不動而被相關人士叫去，這樣拍賣行的買家就會發現自己壹下子陷入了很多莫名其妙的債務中。
所以買拍賣行的投資者，在競價之前，要對被拍賣的房產有所了解，做好相應的打算。壹旦競標成功，如何面對和處理大量的債務。這些情況要和拍賣公司、債權人、物業公司協商，最好制定相關法律文件。
(以上回答發布於2015-10-23。請以目前實際購房政策為準。)
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