國有土地使用權租賃屬於二級市場交易，按照土地使用權初始取得方式分類。主要包括以下幾種:以土地租賃方式取得的土地使用權出租(以下簡稱土地使用權出租)、以出讓方式取得的土地使用權出租(以下簡稱土地使用權出租)和以劃撥方式取得的土地使用權出租(以下簡稱劃撥土地使用權出租)。以下主要分析上述對各種方式取得的土地使用權出租的限制。首先，我們來比較壹下租賃土地使用權的出租和租賃土地使用權的租賃。《關於規範國有土地租賃的若幹意見》第六條對租賃土地使用權的租賃作出相關規定:“租賃國有土地時，承租人取得租賃土地的使用權。承租人按規定繳納土地租金並完成開發建設後，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同，可以將租賃土地使用權轉租、轉讓或抵押。”如前所述，該條款將通過租賃方式取得的土地使用權的租賃行為稱為租賃土地使用權的轉租行為，嚴格來說是不正確的，因為該租賃行為是土地租賃最初取得的土地使用權的第壹次租賃行為。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十八條對土地使用權出租作了相關規定:“土地使用權出租，是指土地使用者作為出租人，將土地使用權連同地上建築物、其他附著物出租給承租人，承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同約定的期限和條件投資、開發、利用土地的，不得出租土地使用權。”上述法律政策對土地使用權出租和土地使用權租賃規定了以下相同的限制:開發投資必須按出讓合同或租賃合同完成。但在滿足繳納地租、完成開發建設等條件後，租賃土地使用權的出租必須經土地行政主管部門同意或按照租賃合同約定(指在土地租賃合同中約定出租人必須同意允許或禁止出租或租賃)，而對租賃土地使用權的出租卻沒有類似的明文規定。我認為，上述土地使用權的出租必須經過土地行政主管部門的批準，應當理解為對土地租金是否已經繳納，開發建設條件是否已經具備的審查和監督。此外，土地行政主管部門不得以任何理由作出不同意租賃的決定，否則會出現權利濫用等人為因素，阻礙租賃交易市場的發展。從國家相關規定來看，我國國有土地使用權出租的限制與國有土地使用權轉讓的限制是壹樣的，即開發投資必須按照出讓合同或租賃合同完成。實際上，在土地使用權租賃中，“承租人並不占有和使用出租人現有的租賃物，而是需要繼續投資完成對土地的開發利用。在壹般的財產租賃中，承租人不需要投資改造租賃財產”(趙紅梅《論土地使用權租賃》)。在土地使用權租賃中，土地使用權的所有權不轉移，出租人作為土地使用權登記人，仍應承擔繳納原相應土地稅費的義務，承租人在土地開發利用方面必須受原租賃合同和租賃合同的約束，這將大大減少土地使用權租賃的投機性。因此，個人認為，不宜將土地使用權的租賃等同於土地使用權的轉讓，施加過多的限制。比如《河北省國有土地租賃辦法》只規定了對租賃土地使用權轉讓的限制，沒有對轉租設定限制。另外，可以嘗試將招拍掛制度引入土地使用權租賃市場。我們來看看劃撥土地使用權的租賃。國家土地管理局發布的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》(1992)第五條規定:“未經市、縣人民政府土地管理部門批準和辦理土地使用權出讓手續，已繳納土地使用權出讓金的土地使用者不得轉讓、出租、抵押土地使用權。”第九條規定:“土地使用權出租，是指土地使用者將土地使用權單獨或者連同地上建築物、其他附著物出租給他人使用，他人向其支付租金的行為。原擁有土地使用權的壹方稱為出租人，出租土地使用權的壹方稱為承租人”。第六條規定:“經市、縣人民政府土地管理部門批準，符合下列條件的，土地使用權可以轉讓、出租、抵押: (壹)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；(二)有國有土地使用證；(三)有合法的地上建築物和其他附著物的產權證明；(四)按照《條例》和本辦法的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府繳納土地使用權出讓金或者以出讓、出租、抵押所得抵繳土地使用權出讓金。”從《辦法》第九條的規定來看，似乎是劃撥土地使用權可以單獨出租，但根據《辦法》第五條的規定，劃撥土地使用權只有經土地管理部門批準並辦理出讓手續後才能出租。如果是這樣的話，那麽在辦理完出讓手續之後，實際上就變成了土地使用權的租賃，相應的關於土地使用權租賃的法律規定就應該受到約束，就談不上劃撥土地使用權的租賃了。因此，我個人認為。但是，法律允許劃撥土地使用權與建築物壹起出租。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十五條，房屋所有人出租在以劃撥方式取得使用權的國有土地上建造的房屋的，應當將租金中包含的土地收益上繳國家。
法律客觀性:
2021生效的《民法典》第186條，壹方違約損害對方人身權、財產權的，受害方有權選擇請求其承擔違約責任或者侵權責任。第五百八十五條當事人可以約定壹方違反合同應當向對方支付壹定數額的違約金，也可以約定因違反合同造成損失的賠償金額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求增加違約金；約定的違約金過分高於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求適當減少。當事人就遲延履行支付違約金的，違約方在支付違約金後，還應當履行債務。