事實上，“有車無處去”已經成為壹些小區業主難以言說的痛苦。“沒錢買不到，有錢也買不到”的停車位也成為很多城市面臨的問題。無論是高檔新建小區，還是老舊小區，車位問題普遍存在。
那麽，在出租或買賣車位之前，讓我們壹起認清車位的多重特性。
1:停車位有哪些類型？
隨著汽車的普及，車位幾乎成了家庭的必需品，但車位引發的糾紛也隨之增多。停車和不停車對車主來說是兩種不同的選擇。但是，並不是所有的車位都可以買賣。
長期以來，車位的歸屬壹直比較復雜，現實中衍生出不同的類型。據金靖訴律師事務所主任介紹，停車位大致分為物業停車位、人防停車位和小區公共停車位。
車位的產權類似於房屋，產權屬於開發商，但任何單位和個人不得改變用途和現狀。目前新建小區的停車位大多在地下空間。
相比之下，人防車位是壹個特殊的存在。人防車位是開發商建設的人防工程，然後改造成車位。在車位使用上，人防車位和物業車位沒有太大區別，容易混淆。壹般人防車位和物業車位位於建築物的不同樓層，也有部分位於同壹樓層，劃分為不同區域。
小區公共空間的車位，由開發商利用小區業主的公共空間進行改造。對此，王雨辰表示，小區原規劃沒有停車位，而是通過占用道路、綠化或其他公共區域改建的停車位。這在很多小區都是很常見的，大部分都是以地上車位為主。根據相關法律規定，住宅區公共空間的車位產權應歸業主所有。
003010車位也有相關規定。根據《民法》第275條，建築區劃內規劃用於停放汽車的停車位和車庫的所有權應由各方通過出售、贈與或租賃達成壹致。在業主所有的道路或其他場地停放汽車的車位，歸業主所有。
問:什麽類型的停車位可以買賣？
王雨辰說，物業停車位目前可以買賣。車位符合小區規劃，屬於銷售許可範圍。車位齊全可以直接辦理產權證。
關於出售房產的車位價格，有的地方是由價格行政部門指導，有的城市在出讓土地時對車位價格有嚴格規定。比如2021年3月，綠城經過168輪競價，以4295438+0億元的最高價拿下寧波鄞州區的宅地。該地塊商品房毛坯平均售價不高於35400元/平方米，車位最高售價不高於25萬元/個。
有些地方實行市場定價。其中，北京物業車位價格由市場決定。目前在北京，位置好、檔次高的小區車位價格超過百萬元，平均車位30萬左右。此外，在上海、廣州等城市的核心區域，車位價格也讓很多業主望而卻步。
問:如何識別可買賣的物業車位？
在購買車位之前，由於信息不對稱，對物業車位的認定是壹個難題。在北京，最直接的方式就是去北京市住建委網站查詢車位預售許可證的相關信息，有具體的車位。
在廣州，這樣的信息也可以在廣州市住房和城鄉建設局的網站上查到。其實和房子壹樣，開發商賣車位也需要公示合法手續。比如《民法典》規定，開發商擬轉讓車位、車庫的，應當將擬轉讓的車位、車庫在建築區劃內出入口、公告欄等顯著位置進行公示和公證，公示期不得少於7日。而且要明確出售的時間和方式，以及每套車位的價格。
所以和買房壹樣，業主可以要求開發商提供《廣州市房地產開發項目車位、車庫出租出售管理辦法》、《國有土地使用證》等相關文件，其中商品房預售許可證包括居住、經營、車位等信息。
問:物業車位轉讓有什麽限制嗎？
壹般來說，業主轉讓商品房時，可以將物業的車位壹並轉讓，也可以單獨轉讓，但對車位的接管人有限制。
據廣東財經大學法學院副教授王雪丹介紹，《商品房預售許可證》和《物權法》第二百七十六條規定，建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。
各地對物業車位轉讓的限制，是為了保障小區居民的正常停車。其中，上海市2021年9月發布的《民法典》顯示，車位需要轉讓的，受讓人應當是物業管理區域內的業主，不得轉讓給物業管理區域外的任何單位和個人。
2019年5月23日，廣州發布《上海市住宅物業管理區域機動車停車管理規定》，其中也提到，住宅區停車位、車庫應首先滿足業主需求。而且購買的車主數量有限。比如每買壹套房子，只能相應買壹個車位或者車庫。
按照王雨辰的介紹，部分物業車位可以和房子壹起購買，開發商出售的車位也要納入監管賬戶。另外需要註意的是，購買物業車位的手續和買房壹樣，還需要繳納契稅、印花稅、不動產登記費等等。
問:人防車位的租期是多久？
除了物業車位，市面上最常見的車位是地下人防車位，常被誤解，可以出售。但實際上，大部分人防車位是不能賣的，只能賣使用權。
根據《廣州市房地產開發項目車位、車庫出租出售管理辦法》，國家鼓勵和支持企業、事業單位、社會團體和個人通過各種渠道投資人防工程；人防工程公寓
由投資者使用和管理時，收益歸投資者所有。
“人防車位產權歸國家，但日常歸‘誰投資誰受益’。如果人防投資成本沒有分攤到業主的購房款中，那麽使用權就屬於開發商，開發商可以用來日常出租。”王雨辰進壹步表示，人防投資費用分攤到業主購房款中的，使用權歸業主所有，開發商不能再對外出租，對外經營的收益也應歸業主所有。在這種情況下，它被歸類為公共停車位。
現實中，很多開發商以長期租賃的形式將人防工程出租給業主。但這種租賃也是有限制的。王雨辰介紹，消費者租用車位(車庫)的最長期限只能是20年，業主在簽訂合同時需要了解這壹期限。
不過個別城市也有壹些人防車位是可以買賣的。在韓毅智庫宏觀首席研究員張華東看來，各地政策不同，部分人防車位可以出售。產權清晰可以解決很多產權不清晰的糾紛。
據悉，今年3月22日，南寧市住房和城鄉建設局公布了《關於開展房地產開發項目人防車位銷售和不動產登記工作的通知》(征求意見稿)，其中提出人防車位可參照商品房進行預售許可和現售登記。取得商品房預售許可證或現售備案後，方可按照規定進行銷售和不動產登記。目前這種做法只停留在少數地區，大部分地區仍然不允許買賣，只允許出租。
問:公共停車位如何做到“約定自治”？
按照王雨辰的說法，對於公共停車位，開發商沒有處置權，而業主享有相應的處置權和收益權。
《民法典》第二編第二百七十五條也強調，占用所有權人所有的道路或者其他場地停放汽車的車位屬於所有權人所有。
此外，公共停車位的歸屬也體現在各地的政策規定中。例如，《上海市住宅物業管理區域機動車停車管理條例》提到，在住宅區原規劃停車位以外的區域設置停車位的，不得作為固定停車位出租給特定業主、使用人。將車輛停放在* * *部分的收入屬於擁有* * *產權的業主。
從民法典到地方政策，公共空間的停車位都有提及。但現實中的矛盾依然存在。
在北京，由於停車位有限，不可能覆蓋所有車主。很多小區的公共車位都是非固定車位，在地上車位中比較常見。
據家住東城區的範先生(化名)介紹，他住的是壹個建於上世紀80年代的老小區，沒有地下停車位。由於停車位不足，居民經常占用停車位。比如有的車位放的是自行車主、椅子等物品，有的不允許停放。有些老人下班後站在停車位給孩子。每次下班後，他都匆匆趕回家，只為得到壹個停車位。
在王雪丹看來，很多老小區壹開始並沒有預見到車輛的增長速度，停車位嚴重不足。車位有限該給誰？如何充電？對此，王雪丹認為，這需要小區業主委員會制定規則，發揮業主委員會的治理能力，包括制定車位相關的規則，同時限制物業管理方的權限，避免其暗箱操作。
據深圳南山區某小區業主介紹，小區停車位是全體業主共有的，小區業主委員會制定了停車場管理公約進行自治。租金是根據周邊停車場的收費擬定的，物業管理公司負責管理服務。居住區停車場實行月卡制。具體方法是車主辦理月卡。停車場滿了就不讓進了。車主需要就近找停車場，但是不允許擋住出入口。小區新月卡終止後，仍接受新卡申請材料，啟動排隊策略。壹旦有車輛退役或自動返回，他們可以袖手旁觀。同時，停車場管理公約還規定了對違反合同的業主的處罰。比如車輛三次不按停車線停車或占用兩個以上停車位或堵塞通道或車輛，物業可能會給予警告，違約者可能會抄停車公約，鎖車，拖走，取消月卡資格，拒絕其再次進入停車場。
不過值得註意的是，能做出自己的社區並不多。王雪丹說，在很多小區，成立業委會、開會、投票都很難。雖然《民法典》中有相關規定，但實施效果需要實踐檢驗。
7問:贈送和“捆綁”車位需要註意哪些問題？
「免費車位」和「1，000元車位」？這是開發商為了賣房而推出的噱頭。需要明確的是，這樣的車位是物業車位還是只有使用權的人防車位。買家必須與開發商確認。出讓使用權的，不能辦理產權證；如果贈送的是物業車位，可以辦理產權證。另外，如果開發商給了壹個公共車位，會導致以後的沖突，因為開發商無權處理公共車位。
事實上，很多項目已經賣光了房子，手裏還有大量車位，導致資金沈澱，導致項目利潤長期無法兌現，不利於開發商資金周轉，更難以平衡財務成本。所以開發商在賣房的時候用低價車位來吸引買家。
除了免費贈送的車位，也要警惕部分車位價格過高。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近年來，部分項目由於限價等原因，房企利潤空間不大，因此捆綁銷售和車位出租的價格較高，這其實或多或少與房企的“變相盈利”有關。
目前車位銷售也是房地產銷售總利潤的組成部分。很多新項目只能覆蓋住宅銷售後的開發成本，有的甚至無法覆蓋成本。真正的利潤在最後的配套設施，比如停車位。因此，壹些項目為了加快資金回籠，采用車位與住宅樓捆綁銷售的方式，無異於變相增加業主的購房成本。
面對屢禁不止的捆綁銷售，2021年7月，住建部發布《住建部等八部門關於持續整頓規範房地產市場秩序的通知》，其中開發商捆綁車位、儲物間的行為仍是整治重點。
202112廣州市政府修訂頒布的《廣州市房屋交易監督管理辦法》也提到，禁止以各種名義收取費用，禁止以裝修費名義變相漲價，禁止強迫購房人購買車位、接受裝修。
問:開發商可以“只賣不租”車位嗎？
目前，新建小區停車費定價的爭議比較突出。按照“誰投資誰受益”的原則，地下車位的處置權屬於開發商，這也意味著開發商有決定價格的權利，這也給了開發商“定價”的底氣。
但從實際情況來看，有相當壹部分業主並沒有購買車位的打算。畢竟剛買房就買車位，對壹些家庭來說是個沈重的負擔。因此，停車位成了很多家庭的選擇，但“只賣不租”卻成了壹些新建小區的停車難題。在北京，有小區因為“只賣不租”被行政部門約談。
不僅是北京，全國很多地方都存在“只賣不租”的情況。正因如此，上海從去年開始明確規定，建設單位未出售的停車位，應當出租給業主、使用人停放車輛，不得以“只賣不租”為由拒絕出租。
今年生效的《濰坊市物業管理條例》規定，業主要求出租未出售、捐贈的車位、車庫的，建設單位不得以“只賣不租”為由拒絕出租。
此外，佛山等地要求開發商“同時出租和出售車位”，在申請商品房預售時，需要明確出售和出租車位的價格。
整體來看，目前停車位不足是各種矛盾的核心。近年來，各地不斷提高停車位的比例。今年3月，青島提高新建住宅小區配建標準，將住宅類別下限由每戶1.0個車位調整為1.65，438+0個車位，將保障房和宿舍車位調整為每百平方米1.65，438+0個車位，緩解了住宅小區車位不足的問題。
為了緩解停車難的問題，很多地方提出停車位應向公眾開放，要求各類公共建築的停車位滿足向公眾開放的條件，並享有資源。此外，鼓勵非公共建築的停車位向公眾開放。
車位作為住房的配套產品，在過去經歷了壹段時間的野蠻生長。在王雪丹看來，停車位問題是歷史遺留的難題，核心問題是“粥多了”。目前法律上沒有完美的解決方案。大規模增加停車位供給不太現實，只能在現有情況下，以公平公正的標準分配停車位的所有權和使用權，提高使用效率。
相關問答:654.38+萬每月停車貸款多少錢？如果車位65，438+萬，利率6，4%，五年月供為:貸款總額65，438+000，000.00元，6月份月供65，438+0，9565，438+0.93元。
相關問答:654.38+萬買車位，還是還房貸？妳有存款，證明妳沒有還貸壓力。
不管妳買不買車位，我都不建議妳還房貸。妳的貸款不高，加上通貨膨脹，想想妳10年前的10萬元和妳現在的10萬元，妳就知道妳未來2600元房貸和現在2600元房貸的區別了。所以，2600元房貸妳不要提前還。
如果妳所在小區的房子容易轉手，買個車位，車位會隨著房子的價值而增值，但是如果妳的房子不好賣，我建議妳不要買車位。
還不如留著這筆錢理財，只要能跑贏通脹，就賺了。