《意見》明確提出，住房租賃企業應當在商業銀行設立住房租賃資金監管賬戶，向所在城市住房和城鄉建設部門備案，並通過住房租賃管理服務平臺向社會公示。住房租賃企業發布住房信息時，應當同時發布住房租賃資金監管賬戶信息。
堵塞租金監管漏洞
規範租賃市場秩序
據不完全統計，截至2020年底，中國共有21萬租房者。相關機構甚至預測，到2025年，租房人數可能增加到2.5億，相應的租房市場資金將超過3萬億元。
在壹定程度上，中國的租賃市場不亞於商品房市場。尤其是未來，隨著商品房向存量的提升，租賃市場將進壹步發展壯大，租房將成為大多數大中城市解決住房問題的主流方式。
如此龐大的市場資金規模，壹方面考驗著政府職能部門的監管能力和水平，另壹方面也讓部分住房租賃企業“利潤無下限”。近年來，在壹些壹線城市，房東隨意驅逐租客、房屋中介惡意克扣租客押金、壹些“黑中介”壹次性收取租客半年或壹年的房租，然後“跑路”的情況比比皆是。
為此，《意見》把加強租賃資金監管作為首要目標，提出了壹系列具體措施，包括住房租賃企業應當在商業銀行設立住房租賃資金監管賬戶，向所在城市住房和城鄉建設部門備案，並通過住房租賃管理服務平臺向社會公示；住房租賃企業應當同時發布住房租賃資金監管賬戶信息。住房租賃企業壹次性收取租金超過3個月的，或者壹次性收取保證金超過1個月的，應當將收取的租金和保證金納入監管賬戶，通過監管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還保證金；住房城鄉建設部門要會同地方金融監管部門建立住房租賃資金監管制度，加強日常監督管理，督促住房租賃企業和商業銀行落實責任，確保資金監管到位。
對此，中國人民大學法學院教授劉俊海認為，《意見》要求租賃公司將租金納入監管賬戶，意在重點整治長租公寓、房產中介和部分自然人性質的“二房東”。租金納入監管賬戶後，中介不能隨意扣劃租客的租金，中介也不能挪用租客的租金，客觀上為長租公寓“拆東墻補西墻”的盲目資金擴張行為設置了“防火墻”，堵塞了資金監管漏洞，可以有效規範住房租賃市場秩序。
精細化全過程監管
防範經營風險。
值得關註的是，《意見》明確提出，從事住房租賃業務的企業和轉租10套(間)的自然人，應當登記為市場主體，單筆租金收取期限原則上不超過3個月，單筆保證金收取超過1個月的，應當在銀行開立監管賬戶，到住房城鄉建設局備案並定期公告。
中央民族大學法學院教授熊認為，規範租賃中介市場主體登記，與上述建立租賃資金監管賬戶的措施相輔相成。從人員和資金兩個方面加強租賃市場監管，可以從基礎條件上擠壓各類非法住房租賃行為的活動空間，防止之前引起全社會關註的“黑中介扣押金”、“擅自趕走租客”、“租賃資金侵害租客權益”等現象的發生。
為了規範住房租賃經營行為，《意見》還提出了壹系列措施。比如，住房租賃企業開展經營活動的信息系統要落實互聯網管理的政策要求，接入所在城市的住房租賃管理服務平臺；住房租賃企業應當將經營性住房信息納入住房租賃管理服務平臺管理，實時報送租賃合同期限、租金保證金及其支付方式、承租人基本情況等租賃合同信息。
2017浙江省杭州市被住建部確定為住房租賃試點城市。為進壹步加強住房租賃市場監管，防範住房租賃企業經營風險，保護受委托出租人和承租人的合法權益，杭州在全國首創租房資金監管機制。通過出臺《杭州市住房租賃資金監管辦法(試行)》和《關於進壹步落實住房租賃資金監管有關工作的通知》，要求租賃企業在監管銀行設立專用存款賬戶，將租賃資金繳入存款賬戶管理。其中，以收儲房源方式從事住房租賃業務的企業，還必須在專用賬戶中凍結租賃平臺管理的房屋金額對應的每月應付委托出租人租金總額的兩倍作為風險防控資金，實現對住房租賃活動的精細化、實時化、全流程監管，有效防範住房租賃企業經營風險。
今年5月18日，杭州公布了首批50家實施資金監管的大型住房租賃企業“白名單”，幫助市民選擇租賃企業，保護合法權益。目前，全國已有杭、渝、安、成、深等多個城市出臺規定，要求租戶租金存入監管賬戶。
近年來，壹些住房租賃公司利用租金支付條款的錯配，建立資金池，控制房源，哄擡租金，甚至利用承租人的信用獲取信貸資金，變相開展金融業務，導致企業資金鏈斷裂，給房主和承租人帶來巨大的經濟損失。
為此，《通知》強調，禁止利用住房租賃消費貸款。其中明確要求，住房租賃企業不得變相開展金融業務，不得在住房租賃合同中嵌入住房租賃消費貸款的相關內容，不得利用承租人的信用獲取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。
同時，住房城鄉建設部門和金融機構要* * *享受“AG低付”“長收短付”等高風險經營行為的住房租賃企業名單。金融機構應當對企業進行風險評估，加強名單管理，不得向列入上述名單的企業發放貸款。
合理調控租金水平
建立健康的租賃市場
近年來，住房和城鄉建設部等國家職能部門出臺了壹系列措施，建立穩定健康的住房租賃市場秩序。這次《通知》將重點放在合理調控住房租金水平上。
《通知》要求，在住房租賃市場需求旺盛的大城市，住房城鄉建設部門要建立住房租金監測制度，定期發布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息；積極引導住房租賃雙方合理確定租金，穩定市場預期；加強住房租賃市場租金監測，密切關註區域租金異常上漲情況，對租金上漲過快的要采取必要措施穩定租金水平。
同時，再次強調要落實城市政府的主體責任。城市政府承擔規範發展住房租賃市場的主體責任，要建立住房和城鄉建設、發展改革、公安、市場監管、金融監管、網信等部門配合的住房租賃聯合監管機制，將相關部門監管情況納入政府績效考核體系。住房城鄉建設部門要加快完善住房租賃合同示範文本，建立健全住房租賃管理服務平臺，通過平臺實施穿透式監管，會同金融監管部門加大對住房租賃企業變相從事金融業務等違法行為的查處力度。市場監管部門要加強監管，查處虛假廣告、哄擡租金等違法行為，打擊壟斷。金融監管部門應當引導金融機構加強住房租賃消費貸款管理。公安部門要依法查處涉嫌合同詐騙等犯罪行為，必要時對企業法定代表人、實際控制人等相關人員采取相應措施。對違規發布虛假信息的網絡信息平臺，網信部門應當采取措施予以處理。
通知還要求，街道辦事處、社區要充分發揮基層網格員作用，督促住房租賃合同備案，協助查處存在高風險經營行為的住房租賃企業。綜合運用人民調解、行政調解、專業調解、司法調解等多元調解機制，維護住房租賃當事人合法權益，妥善化解住房租賃矛盾糾紛。