01承租人自願承擔違約責任是否有權提前解除房屋租賃合同？
根據北京市高級人民法院《關於審理房屋租賃合同糾紛案件若幹疑難問題的解答》第五條規定，承租人在租賃合同履行期內拒絕接收房屋，或者其單方面搬出租賃房屋並通知出租人收回房屋，屬於其本人表示不再履行租賃合同的行為。他拒絕接管或者遷出房屋，不符合合同法規定的解除條件，不具有單方解除合同的效力，出租人有權據此解除合同，但合同另有約定的除外。經法院解釋，出租人拒絕解除租賃合同的，考慮到承租人不願意繼續履行租賃合同，債務性質不適合強制履行，租賃合同目的已不能實現的，法院可以直接判決解除租賃合同，並根據案件具體情況合理確定合同解除的具體時間， 如出租人收回房屋的時間、當事人提起訴訟的時間或判決生效的日期。 承租人拒絕履行租賃合同，給出租人造成損失的，應當承擔賠償損失的違約責任。作為守約方，出租方也有減少損失擴大的義務。具體損失金額由法院根據合同剩余租賃期限、租賃房屋是否容易再次出租、出租人與其他因素的差異、承租人的過錯程度等因素確定。壹般合同中約定的租金是三到六個月。
司法案例:2021 11山東省青島市中級人民法院發布處理房屋租賃合同糾紛十大典型案例之三:
案情簡介
張某作為承租人與出租人的某房地產中介公司簽訂了房屋租賃合同，合同約定承租人如提前退租應提前30日書面通知出租人，並在結清所有費用後支付月租金200%的違約金。房屋租賃期間，張某想解除合同，通過微信向公司工作人員提出。但因雙方未能就違約金支付等事宜達成壹致，張某於2020年6月27日直接搬離出租屋，未辦理交接手續，也未歸還鑰匙。
裁判結果
後張某起訴要求確認其搬出房屋時租賃合同終止，並要求返還幾千元。壹審和二審法院經審理認為，他們的訴求理由不成立。
法官的評論
承租人無正當理由提前解除租賃合同，搬出租賃房屋的，構成違約，應當承擔相應的違約責任。同時，承租人有義務及時與出租人妥善辦理交接手續，及時將租賃房屋返還出租人，尤其要避免租賃房屋空置，造成不必要的損失。通常情況下，承租人提前搬出租賃房屋的，以承租人將租賃房屋妥善移交給出租人之日為租賃合同的實際終止時間。對於出租人來說，如果承租人已經實際提前搬出租賃房屋，要求出租人接管房屋，出租人有權依據合同或法律規定追究承租人的違約責任或要求承租人賠償相應損失。鑒於房屋租賃合同的特點，壹般不宜強制承租人繼續履行租賃合同。因此，為了防止合同的僵局和房屋空置損失的擴大，出租人也應配合承租人及時交房，否則，出租人拒絕配合或故意拖延收房，將面臨房屋空置損失擴大的責任。為了減少此類糾紛的發生，雙方應秉持誠信原則，按照法律法規履行各自的權利和義務。
合同的解除包括法定解除、約定解除和協議解除。根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若幹問題的解釋(二)》第二十四條的相關規定，只有具有法定或者約定的解除合同權利的當事人，才可以通過通知解除合同。承租人即使自願承擔違約責任，仍然無權單方解除房屋租賃合同。承租人主張違約金過高，出租人不能證明實際損失的，可以結合未支付租金的數額、合同的實際履行情況和出租人的過錯程度，請求法院酌情減少違約金。
承租人單方解除房屋租賃合同的，解除合同的時間以承租人提出單方解除合同或者通知出租人交接的時間為準，或者以出租人明確接受退租或者雙方實際辦理房屋交接手續的時間等其他時間為準？
承租人單方通知出租人解除合同，單方退出該房屋，不是法律或合同規定的單方解除合同的條件，通知送達的時間不能視為合同解除的時間。根據目前查閱的法院裁定規則，解除合同的時間壹般為對方同意解除合同的時間、房屋騰空並移交給對方的時間、或者對方將房屋出租給第三人的時間、或者起訴的日期。
司法案例:
1，(2021)京03民中第5140號
法院認為:在雙方不能就解除合同達成壹致意見的情況下，遠東信德公司向我院提起訴訟後，幸運時光公司明確於2020年9月23日提起反訴，請求依法解除房屋租賃合同，故反訴時間應為房屋租賃合同的解除時間。
2.(2022)京0116民初1852
法院認為，原、被告簽訂的房屋租賃合同是雙方的真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，應當有效。合同簽訂後，雙方應按照合同履行各自的義務。關於解除合同的部分，原告要求解除合同，被告答復同意，法院允許。但合同終止日期為被告收到民事起訴狀的2022年3月22日。
3.(2022)京01民中第2328號。
法院認為，中國農業銀行石景山支行於2020年6月20日書面通知伯樂科技公司於2020年6月25日提前終止租賃合同；此後，至2020年6月10，經中國農業銀行石景山支行與伯樂科技公司協商，中國農業銀行石景山支行最終拆除了租賃房屋內的所有設施設備，並將房屋歸還伯樂科技公司。中國農業銀行石景山支行作為違約方，無權單方解除租賃合同。但由於雙方租賃合同已陷入僵局，且2020年10後無實際履行事實，本院認為雙方租賃合同的終止時間應確定為2020年10，壹審法院確定租賃合同為2020年6月。
在長期租賃合同中，承租人提前解除合同。合同約定的免租期如何適用？
除雙方另有約定外，租金按承租人實際占有房屋的時間計算。
司法判例:(2022)魯02民終第3809號
法院認為，免租期的設立，通常是在長期租賃合同中，出租人將裝修期間的內部轉租利益讓渡給承租人。在承租人提前解除合同的情況下，如果免租期仍按原合同執行，明顯有失公平。本案租賃合同簽訂於2065年6月11日，約定租賃期限為10年。雙方約定租期免租至2019年6月，11，故在提前解除租賃合同的情況下，解除租賃合同。
04結論
房屋租賃合同糾紛是司法實踐中常見的合同糾紛，但實踐中法律地位不壹，往往與拆遷、疫情、房屋買賣等各種問題交織在壹起。本文從承租人提前解除房屋租賃合同的角度出發，總結了法律實踐中常見的三個問題，提煉出相關的司法實踐觀點，供大家相互學習交流。