首先，當事人在合同中約定特定的第三人。
1.如果在合同中已經約定房屋要過戶給特定的第三人，並且第三人已經簽字，說明第三人知道房屋要過戶給誰。此時，如果賣方不配合過戶到第三方名下，那麽賣方違約，應當承擔違約責任。廈門(2013)濟民初字第2430號等判決表明了這種態度。
2.如果合同中已約定向特定第三方進行轉讓，並附有第三方的身份信息，但第三方並未簽字，而是約定事後與賣方簽訂合同。這種情況下，原合同權利義務壹般轉移給第三人，出賣人不配合轉移的，應當承擔合同不能繼續履行的違約責任。
二、雙方在合同中約定可以轉讓給買方指定的第三人，但沒有具體名稱。
這種情況在司法實踐中存在爭議。我們先來看壹個先例。
2013+13年6月3日，被告劉英(代表被告嚴豐)與原告簽訂《房產買賣居間協議》，約定被告嚴豐將上述房產出售給原告。合同約定，原告有權指定第三人轉讓所有權。
我們認為，原告與被告簽訂的房屋買賣中介協議合法有效，其中“原告有權指定第三人過戶”是雙方真實意思表示，不違法，也是有效條款。2008年4月26日，在原告具備相應履行能力的情況下，被告拒絕將爭議房屋過戶給原告指定的人。基於此，應認為被告已構成根本違約。——廈大(2013)思敏子楚第6011號
之後雙方均提起上訴，廈門中院作出(2013)夏敏終字第3322號，維持原判。
本案中，買賣雙方在簽訂合同時，約定原告有權指定第三人的名稱進行轉讓，但未註明第三人的具體名稱。之後，確定指定用於轉移的特定第三方。
法院認為協議有效，賣方拒絕向買方指定的人履行過戶，構成根本違約，應承擔違約責任。支持本案的理由是廈門(2015)海民初字第1585號和(2016)民0205民初2564號。
但在另壹個案件中，卻有不同的判決。
本院認為，變更後的合同內容是將原告購買的應過戶給原告的房屋變更為由原告轉賣。這個協議的目的是減少壹筆交易的契稅，損害國家利益，所以合同的修改無效。-三明市(2015) ShaminchuziNo。1543
本案直接認定轉讓第三人轉讓所有權的協議無效，依據的是《合同法》第五十二條第(二)項“惡意串通損害國家、集體或者第三人利益”的條款認定合同無效。
以上是壹些法院案例，司法實踐中沒有統壹的看法。
(壹)如果把這種情況認定為“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”，就太直接了。
當事人之間是否存在惡意串通？單純以“損害國家利益”，反過來認定當事人為“惡意串通”，難免本末倒置。
1.如果當事人事後補稅，彌補“國家利益”受損，合同認定有效還是無效？法律無效肯定是無效的——也就是不能從無效狀態轉移到有效狀態。由於繳稅並不能使合同由無效變為有效，如果直接認定合同無效，就相當於鼓勵當事人不繳稅。
2，如果合同有效，稅務機關追究納稅責任，壹方面可以保護國家利益，另壹方面也不違背合同法鼓勵交易的精神。
(2)在這種情況下，原則上賣方應承擔違約責任。
1.房屋買賣合同已經明確約定，買受人可以將房屋轉讓給第三人。賣方在簽訂合同時，應準確理解本協議的含義，並承擔因簽訂合同而帶來的義務。
2.出賣人出售房屋取得房款，已經達到房屋買賣的合同目的。所售房屋的所有權並不完全影響出賣人取得房款的合同目的。
3.在本合同規定的期限內，因買受人自身不具備購房資格或受限貸令影響等原因，將買受人轉讓給合格或不受限制的第三方作為買受人。沒有正當理由的，出賣人應當同意。
4.如果出賣人有正當理由，比如買受人有資格或者不受限制，名義上是為自己買房，實際上是為與出賣人有不利關系的第三人買房，在這種情況下，出賣人可以拒絕出賣房屋，不應當視為出賣人違約。不利關系可以是和賣家關系不好，也可以是想用房子還債。
5.出賣人知道買受人不合格或者被限制後，買受人未找到可以在合同名下購房的第三人，那麽雙方可以解除合同，不承擔違約責任。因為這個約定是買方的權利，而不是義務，買方可以指定轉讓給第三方，但不壹定。
第三，房屋過戶給第三人，合同應該如何約定？
所以，如果買房時要指定轉讓給第三人，最好在合同中約定第三人的具體名稱，這樣如果賣方不配合轉讓給第三人，買方可以直接要求賣方依據此合同承擔相應的違約責任。
第壹，協議的性質
《合同法》第八十條第壹款規定:“債權人轉讓權利的，應當通知債務人。沒有通知，轉讓對債務人無效。”在房屋買賣合同中，買受人對出賣人的債權是要求出賣人將房屋轉讓、交接(給自己)，買受人可以將全部或部分債權轉讓給第三人。買受人要求出賣人以約定的方式將房屋轉讓給第三人，可以視為債權轉讓。
第二，協議的效力
本協議合法有效，因為沒有違反法律、行政法規的強制性規定，特別是:(1)沒有以合法形式掩蓋非法目的。如果不構成偷稅漏稅，因為房屋交易中應繳納的稅款會全額繳納。(2)“規避限購政策”不會導致合同無效。因為“法律”的主體是全國人大及其常委會，“行政法規”的主體是國務院，而地方限購政策不屬於“法律、行政法規”，即使違反或規避限購政策，也不會導致合同無效。
第三，協議對交易的影響
此協議對交易的主要影響是:1，因買方不具備購房資格或在交易過程中喪失購房資格而阻止繼續交易，賣方解除合同。因為即使買受人不具備或者喪失了購房資格，只要買受人能夠找到合格的買受人，合同就可以繼續履行，出賣人無權解除合同。2.為壹些炒房者提供了便利，節約了成本。因為炒房者可以直接要求賣家將房子過戶給他們指定的人，減少了交易環節，節省了稅費，可以賺取更多的房價差價。
同案不同判
法律解釋:
名下買房:是指房屋所有權人為了規避法律或政策要求購房必須具備壹定資質的規定，或者為了轉移財產、逃避稅費，不具備購房資格或投資人出資，將房屋登記為借名人，買受人不方便將自己登記為房屋所有權人的情形。
指定過戶給第三人:壹般常見於房屋買賣合同中，買受人明確同意將房產登記在第三人名下。該約定不限於名下買房的情況，在常見的房屋買賣合同中均可適用。無論是名下買房的約定，還是明確所有權轉移的約定，適用的法律規範都是基於合同意思自治原則。
裁判分
本案原被告簽訂的《房地產買賣合同》中“出賣人同意買受人有權指定(他人)為產權登記人”的約定是雙方真實的意思表示，不違反國家強制性法律法規，合法有效。雙方應按照合同履行各自的義務。
案情摘要
據原報道，2015年10月26日，原被告在第三人的幫助下，簽訂了壹份房產買賣合同，約定原告購買被告在深圳的房屋××套故請求法院判令解除原被告簽訂的房地產買賣合同，判令被告向原告支付違約金人民幣70萬元。
被告辯稱，原告根本沒有采購資格。雖然房產買賣合同中的備註約定“出賣人同意買受人有權指定(他人)為產權登記”，但被告認為約定不明確。原告出售房產的目的是炒房。被告認為涉案房產買賣合同無效，原告主張的違約金屬於非法利益，依法不應支持，否則會助長炒房行為，有違司法解釋精神。2017年8月4日，最高人民法院發布《關於進壹步加強金融審判工作的若幹意見》，明確規定:“依法保障房地產市場平穩健康發展，防範房地產市場金融風險傳導。高度重視房地產市場波動對金融債權的影響，依法妥善處理相關案件，有效防範房地產市場潛在風險對金融穩定和金融安全的傳導和影響。統壹規避國家房地產限購政策合同效力的裁判標準，比如名下買房，房產交易回歸居住屬性。”根據本意見精神和《合同法》第七條“當事人訂立和履行合同，應當遵守法律、行政法規和社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益”，涉案房地產買賣合同不受法律保護， 且原告主張的違約金屬於非法利益，依法不應支持，否則會助長炒房行為，原告的請求依法不予保護。
法院判決
法院認為，原被告簽訂的《房地產買賣合同》是雙方意思的真實表示，不違反國家強制性法律。這是合法有效的，雙方應按照合同履行自己的義務。故判決確認涉案房產買賣合同於2065438+2008年3月28日解除；被告向原告吳銀德支付違約金175000元。
裁判的理由
原被告與原告簽訂合同後，原告按合同約定支付定金65438+萬元，但被告未能在合同約定的期限內出具公證授權辦理止贖手續，也未按合同約定配合原告辦理資金監管手續。被告辯稱，原告是職業炒房人，原告要求被告配合將涉案房產轉讓給案外人吳某某，被告不予配合。經審查，涉案合同約定賣方同意買方有權指定他人為產權登記人，故被告的抗辯理由不能成立。被告未在合同約定的期限內出具辦理止贖手續的公證授權，且拒絕配合原告辦理資金監管手續，構成違約。原告有權要求解除合同。結合起訴狀送達時間，本院確認涉案合同於2018年3月28日解除。
適用的法律
《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條、第壹百零七條、第壹百壹十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條。
同案不同判
買受人不具備購房資格，轉讓給第三方的約定破壞國家宏觀調控政策，應判決解除房地產買賣合同。在限購政策下，不具備購房資格的購房人簽訂的房屋買賣合同合法有效，但因客觀上難以履行，無法實現合同目的，應當解除合同。買受人不具備購房資格的房屋買賣合同和約定的轉讓給指定第三人的條款糾紛，很難得到法院的支持。
案情簡介
程是位於廈門市思明區碧山路128號1807房的房產所有人。2010年8月23日，程以公證的方式委托任誌華對上述房產進行抵押、出租和出售。
2017 3月13日，任誌華以程的名義與陳建華簽訂房地產經紀協議:程同意將上述房產出售給陳建華，交易價格為598萬元；雙方保證在2065438+2007年4月20日前準備好所有資料，並到方土房管局辦理交易登記，簽訂由方土房管局提供的存量房買賣合同。
雙方還簽訂了補充協議:程同意辦理產權過戶登記或公證手續，陳建華指定的第三方為過戶所有人或公證受托人。
協議簽訂當日，陳建華以轉賬方式向任誌華支付購房定金50萬元，並於2065438+2007年4月20日通過楊春林向任誌華支付購房款220萬元。
陳建華陳述，他在簽合同時已告知對方，因不具備購房資格，想將房產過戶到朋友楊春林名下。陳建華買房的目的是為了孩子上學的需要，將房子轉讓給第三人，孩子上學的問題可以通過租賃的方式解決。
2017年4月24日，陳建華通過中間人給程發短信。內容為:因程未按約定於2017年4月20日前到國土房管局辦理交易登記手續，陳建華決定解除買賣協議，要求程返還已收全部款項並承擔相應法律責任。
廈門中院認為，陳建華在簽訂《房產中介買賣協議》時，已是該房屋政策下的限購限貸對象。陳建華沒有資格在廈門買房。為規避限購限貸政策，在明知無法辦理過戶的情況下，與程簽訂房產買賣協議，後將買方指定的第三人楊春林變更為過戶所有人。這種行為破壞了國家房地產調控政策，擾亂了社會經濟秩序。房地產買賣協議不履行的主要責任在陳建華，但程在簽訂合同時未盡到必要的註意義務，也有壹定的責任，雙方應承擔相應的責任。據此，雙方簽訂的房產買賣協議客觀上難以履行，應予解除。程應將收取的錢款退還給陳建華。
評論和分析
1.從2010開始，從中央到地方都在發布“限購令”。在限購令下的房產交易中，出現過很多買受人不具備購房資格，合同約定轉讓給指定第三方引發糾紛的情況。主要原因如下:
1.購房者在政策出臺前簽了買賣合同，但政策出臺後，他沒有購房資格，想解除合同。賣方起訴他違反合同。
2.為了規避限購政策，買方同意將所有權過戶給指定的第三方，賣方擔心第三方的征信，拒絕過戶。
3.買方在過戶前預估社保和個稅能滿足購房要求，但因預估誤差或其他因素無法過戶。
4.炒房團以買房為名，利用轉讓第三方條款，直接將房屋轉讓給二手買家，以避稅，賺取轉售差價。賣家發現後，不滿房子被轉賣，拒絕過戶。
2.合同約定的轉讓期限已過，但買受人尚未取得購房資格。房屋買賣合同的效力如何？
根據《合同法》相關規定，房屋買賣合同經當事人簽字蓋章後生效，但《合同法》第五十二條也規定，“違反法律、行政法規強制性規定”的合同無效。很多人難免會認為，買方的行為明顯違反了政府的限購令，合同應該無效。
事實上，合同是合法有效的。地方政府出臺的住房限購政策是調控房地產市場的政策文件，不是法律或行政法規。不屬於購房者沒有購房資格就違反限購政策的情況。因此，在雙方真實意思表示下訂立的房屋買賣合同，即使買受人不具備購房資格，也是合法成立且有效的。
3.沒有購房資格的房屋買賣合同糾紛，審判機關將如何處理，申請繼續履行合同，法院能否支持？
根據《廈門市中級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件的指導意見(壹)》規定，因限購政策導致合同不能繼續履行的，因不可歸責於雙方的原因導致合同目的不能實現的。任何壹方據此要求解除合同的，應予支持，雙方均不承擔違約責任。合同終止後，賣方應將收取的定金或貨款退還給買方。
據此對廈中院此類裁判案件進行統計，分別為(2018)閩02 450號，(2018)閩02 5953號，(2018)閩02 3283號和(2018)閩002號。其簽訂房屋買賣合同規避限購限貸政策的行為，破壞了國家房地產調控政策，擾亂了社會經濟秩序。合同客觀上難以履行，合同目的無法實現。解除合同是合適的，決定解除合同。
可見，買受人的購房資格是合同繼續履行的必備要件，沒有購房資格的房屋買賣合同因難以繼續履行而終止。因此，如果將無購房資格的房屋買賣合同糾紛訴至法院，任何壹方都難以繼續履行訴求。
4.為什麽法院認為應該解除合同？
由於買受人不具備購房資格，無法完成過戶，法律關系將長期處於不穩定狀態。無法過戶期間，房屋可能被查封，被另案強制執行，導致出賣人與買受人違約；還可能導致賣家長期買不到新房，錯過低價買房的機會，造成經濟損失。而如果買受人壹直無法取得購房資格，法律關系就會長期不穩定，也會隱藏各種交易隱患。因此，對於買受人不具備購房資格的房屋買賣合同糾紛，法院壹般認為應當解除合同。
動詞 （verb的縮寫）房屋買賣合同解除後，雙方能否起訴對方承擔違約責任？
《合同法》第九十七條規定:合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀和采取其他補救措施，並有權要求賠償損失。
相信很多人會認為，買受人主觀上是知道自己沒有購房資格的事實的，其仍然簽訂房屋買賣合同的行為違反了誠實信用原則，應當對合同解除的後果承擔相應的違約責任。
但在司法實踐中，法院認為買賣雙方在購房時均有義務對購房人的資質進行審查，出賣人未盡到合理謹慎義務，導致合同無法履行，雙方均有責任。除非有充分證據證明壹方有明顯過錯，通常會判決雙方各自承擔相應責任，要求對方承擔違約責任壹般不予支持。
為此，提醒有意買賣房屋的朋友，簽訂房屋買賣合同時應註意以下情況:
1.在簽訂房屋買賣合同時，賣方應仔細審查合同條款。對於買方指定轉讓給第三方的合同條款，應充分考慮可能存在的交易風險，再決定是否同意該協議。
2.房屋買賣合同簽訂前，買受人應要求中介機構或買受人出示房屋所有權證和房管部門出具的查冊單，以核實合同相對人是否為房屋所有權人及房屋實際情況。在賣方僅持有房屋買賣合同並出售房屋的情況下，需要慎重考慮是否願意承擔潛在的交易風險。
3.買賣雙方在簽訂房屋買賣合同時，應當對買受人的購房資格履行合理審慎的義務。出賣人與不具備購房資格的買受人簽訂房屋買賣合同的，因未盡到必要的註意義務，也要對合同解除的法律後果承擔相應的責任。
4.對於沒有購房資格的合同買方來說，想利用指定轉讓給第三方的合同條款賺取差價，偷稅漏稅，或者規避限貸限購政策。這種行為不僅可能導致交易未能完成而導致的違約責任，還可能導致“托名買房”引發的房屋權屬糾紛，或者因擾亂市場秩序、偷逃稅款而受到相應處罰。
互相地