《條例》的制定和頒布，為解決住宅物業管理中的矛盾糾紛，促進社會和諧提供了法律依據。陳少澤要求，要做好宣傳培訓工作，廣泛宣傳條例，為條例實施營造良好的輿論氛圍和社會環境。努力向執法工作者、物業服務從業人員和業主全方位準確傳達條例的立法精神和內容，使執法人員正確理解和認識條例，使業主和物業服務企業積極遵守條例，形成知法、懂法、守法、守法的社會氛圍。要統壹* * *認識，形成合力，全面推進《條例》的實施。業主和業主組織要依法維護自身利益，物業服務企業要依法提供“質價相符”的服務，建設單位要依法強化前期物業管理責任，特許經營者要依法進壹步強化社會責任，政府和有關部門要依法履行監督管理責任，制定配套規範性文件， 全面履行條例規定的責任和義務，切實維護廣大群眾權益，為建設幸福宜居南京做出貢獻。 據了解，此次培訓將持續至16，培訓內容包括《條例》的主要條款、立法精神和重要制度。政府部門、物業公司、業主約4000人將分批參加學習培訓。
南京市住宅物業管理條例紀實
拒交物業費會被列入失信名單嗎？物業維修資金使用難怎麽突破？如何督促物業管理公司提高服務質量...3月30日，省十二屆人大常委會第二十二次會議通過的《南京市住宅物業管理條例》(以下簡稱條例)給出了答案。
“制定《南京市住宅物業管理條例》，是市人大常委會貫徹落實十八屆四中全會精神，發揮NPC立法引領作用的創新實踐。也是依法解決我市住宅物業管理突出問題的民生工程。”市人大常委會主任陳少澤表示，立法過程中，市人大堅持人大主導立法全過程，探索人大主導、委托第三方機構起草模式；堅持問題導向，三次梳理問題、征求意見，覆蓋所有市人大代表、所有區、鎮、街道人大、各類物業小區；堅持公民全面參與，充分吸收業主、物業公司、建設單位、特許經營公司、政府相關部門等利益相關者參與立法全過程，使不同群體的利益得到充分表達、交流和尊重；堅持統籌協調，兼顧各方利益，積極穩妥制定實名投訴登記受理、三方征信、維修資金綠色通道等制度，努力尋求立法“最大公約數”，充分體現了以人為本、立法為民的根本宗旨。
招標:首次以公開招標的方式委托第三方起草。
65438年10月5日，市人大常委會辦公廳在中國招標網、南京日報、南京人大官網發布《南京市地方性法規起草公告》，首次以公開招標方式委托第三方起草《南京市住宅物業管理條例》。
招標公告壹出，引起了媒體和公眾的廣泛關註。“通過公開招標的方式委托起草地方性法規，在南京人大歷史上還是第壹次，全國範圍內也沒有先例可循。”市人大常委會相關工作機構負責人介紹。
對此，市人大常委會高度重視，根據地方立法的基本要求，參照工程項目招標方式，起草了招標公告和招標文件。經過激烈競爭，河海大學最終成為中標者。
“公開招標的做法有利於征集有特殊經歷和專業知識的立法參與者，有助於地方立法更加專業和接地氣。”南京大學法學院教授邱祿峰贊同這種“開門立法”的做法。
招標結束後，立即開始了條例的起草工作。為確保法規質量，市人大常委會專門成立了立法工作領導小組、專家咨詢組和各區人大聯絡組，明確由中標單位河海大學項目組牽頭，環境建委和市政府相關部門協助前期調研和起草工作。
書面:* *收集社會公眾意見建議3400余條，相關文字50余萬字。
3月28日，《南京市住宅物業管理條例》提交省十二屆人大常委會第二十二次會議審議。此前，《條例》已經市十五屆人大常委會和市三屆人大審議。為做好《條例(草案)》的起草和修改工作，市人大法制委員會、常委會法制工作委員會、環境首都城鄉建設委員會做了大量工作。
實行市、區、街道(鎮)三級聯動，征求意見覆蓋所有區、街道(鎮)人大、物業小區、市人大代表；對12345市民投訴工單進行分析梳理，全面查找物業管理存在的問題；召開了幾十次由部門、區、街道、社區、物業服務企業、業主、專家參加的座談會，分赴省內外8個城市學習考察。
組織面向常委會組成人員、市人大代表和市人大系統的多場景立法輔導講座，幫助代表熟悉相關知識；二審結束後，常委會領導班子成員帶隊到12個代表團召開座談會，當面聽取代表的意見和建議。
對不同區域、不同類型的62個小區、1260名業主進行線下問卷調查，同時向全體常委成員和500余名市人大代表發放問卷；專題在線討論吸引了約654.38+0.5萬網友在線參與，2000多名網友參與了問卷調查；* *通過各種方式收集了3400多條公眾的意見和建議，涉及的文字超過50萬字。
征求意見和建議，市人大及其常委會相關工作機構和起草組成員逐壹研究，對分歧較大、爭議較大的意見進行專題論證；經過四次集中修改，最終形成了提交會議審議的《條例(草案)》文本；在全市50多個小區開展試點，同步制定配套措施和文件，確保小區物業管理條例主體制度能夠落到實處。
亮點:三方征信、維修資金綠色通道等制度成為關註焦點。
《條例(草案)》提交市人大常委會審議後，實名投訴登記受理、三方征信、維修資金綠色通道的設立成為關註焦點。如何規範業主、物業公司、施工單位、特許經營公司、政府相關部門的權利義務，尋求各方利益的“最大公約數”，成為此次立法的最大挑戰。
據統計，目前住宅小區日常管理主要涉及12政府部門職能，但執法機制不暢，部分部門不願意進入小區執法，導致小區矛盾越來越多，群眾反映強烈。為此，《條例》詳細規定了與物業管理相關的各部門職責分工，努力構建分工明確、綜合協調的行政執法機制。同時，為保障公民參與社會公共事務管理的權利，維護公民的監督權，還建立了實名投訴登記受理制度。
壹方面是當事人之間缺乏信任，另壹方面是違法成本太低。為此，《條例》分別規定了物業服務企業、物業項目負責人和業主的信用信息，以強化物業服務企業和業主的契約意識。壹審時，《條例(草案)》提出，業主違反物業服務合同未繳納物業服務費的，經生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理的有關規定錄入個人信用檔案。部分業主對拒交物業費入個人信用檔案反應強烈。有人認為，不交物業費的原因多樣復雜，不宜簡單規定。經論證，判決或裁定後調整為“仍未履行”的，納入征信系統。
壹方面維修資金大量閑置，另壹方面由於維修資金申請困難，房屋無法及時維修，居民對此意見很大。《條例(草案)》提出，物業管理區域內出現電梯故障、外墻脫落危險、專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等三種突發事件時，住宅專項維修資金管理部門應當在五個工作日內完成審批。有人認為申請時間過長，達不到應急使用的目的。因此，《條例》對維修資金的使用和程序進行了修改完善，明確規定審核完成期限為兩個工作日。
為規範物業服務活動，維護業主、建設單位和物業服務企業的合法權益，《條例草案》提出，物業管理行政主管部門、業主自治組織、建設單位和物業服務企業可以委托第三方咨詢機構和評估機構開展物業管理區域劃分、業主自治活動、物業項目交接和查驗、物業項目招投標、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。
前期物業管理的糾紛大多是房屋質量問題引起的，房屋質量問題由建設單位負全責。此前，由於相關法律法規的空白，施工單位的責任邊界不清，沒有強制性的法律規範對施工單位形成有效約束，為其逃避責任、被動履行義務提供了可乘之機。《條例》設置了建設單位保修金制度，強化了建設單位對房屋質量的責任，為解決前期物業的房屋質量問題提供了途徑。
此外，《條例》還明確了物業服務企業的責任和加盟單位的義務，確保業主能夠獲得公開、透明、壹致的物業服務。
3月30日，省十二屆人大常委會第二十二次會議批準《南京市住宅物業管理條例》，為這部歷時壹年多的地方性法規留下註腳，三審通過。
“小區物業管理與人民生活密切相關，涉及面廣、關註度高，關系到社會和諧穩定和人民幸福。”市人大常委會相關負責人表示，省人大常委會批準的條例實施後，要抓好貫徹落實，發揮其規範和解決小區物業管理面臨問題的作用，為市民創造良好的居住條件，進壹步提升廣大市民的幸福感和滿意度。