第壹條為規範農村村民建房(以下簡稱村民建房)管理，保障農村村民依法有序建房，促進社會公平正義，根據《中華人民共和國土地土地管理法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、 《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《浙江省城鄉規劃條例》、《浙江省農村住房建設管理辦法》、《浙江省農業農村廳關於做好宅基地工作的指導意見》。
第二條本辦法適用於本市行政區域(不含乍浦鎮)內村民住宅(含舊址改建、擴建和異地新建)的管理，以及村民公寓住宅的保護。
第三條本辦法所稱農村村民，是指農村集體經濟組織成員，符合本辦法規定的人員；本辦法所稱農村住房，是指村民在其合法宅基地上建造的住宅；本辦法所稱村民建房戶，是指具有“婚姻、血緣或者收養關系”的家庭單位，包括本人、父母、祖父母或者撫養人、配偶、子女和孫子女。
第四條崗位職責。
(壹)市農業農村局負責農村宅基地改革和管理，建立健全宅基地分配、使用和流轉管理制度，完善宅基地使用標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用；組織開展農村宅基地現狀和需求統計調查，及時向自然資源和規劃局通報村民建房新增建設用地需求；參與編制國家空間規劃和村莊規劃。
(二)市自然資源和規劃局負責土地空間規劃、土地利用規劃和規劃許可等工作。，在國土空間規劃中統籌安排宅基地用地規模和布局，滿足宅基地用地合理需求，依法辦理農用地轉用審批和規劃許可等相關手續。
(三)市建設局負責農村住房建設的綜合監督管理和指導服務，組織編制農村住房設計通用圖集，指導控制農村住房建設風格。
(四)市公安局負責指導村民申請建房涉及戶籍和人口核對。
(五)民政局負責村民婚姻狀況的審核。
(六)司法、財政、人力資源社會保障、交通運輸、水利、文化旅遊、衛生健康、退役軍人事務、應急管理、審計、市場監管、綜合執法、生態環境、供電、供水、消防、通信等市級部門(單位)，應當按照各自的職責，做好村民住宅建設的管理工作。
(七)鎮人民政府、街道辦事處(以下簡稱鎮街道)是村民建房管理的責任主體，負責村莊規劃的編制、農村宅基地審批、建房規劃許可、建房監督管理，組織實施農村土地開發整理復墾、村莊整治、建房征地、配套設施建設等工作。
(八)村集體經濟組織或村民委員會(以下簡稱村級組織)負責村民建房資格審查、材料報送、宅基地有序安排等工作。，制定符合本村實際情況的村規民約，加強日常管理。
第二章規劃設計
第五條村民建房應當符合鎮街土地空間規劃，嚴格執行“1+X+n”村莊布局規劃。其中新城社區(即“1”點)以多層和高層公寓為主；新型城鄉壹體化社區(即“X”點)以共建為主，鼓勵建設公寓；傳統自然村的保留點(即“N”點)以獨立就地自建房為主，鼓勵聯合建設建房。允許村民跨村聚集建造房屋或替換公寓。禁止在村莊規劃區外新建、改建、擴建房屋。
第六條村民應當註重節約和集約利用土地，嚴格控制每戶土地。農村住房建設層數不得超過三層，不得新建畜舍和生產性用房，不得在批準的建築用地範圍外修建圍欄、假山水池等設施，不得修建地下室。
第七條村民可選擇市建設局或鎮街編制的農村住房通用圖集，也可由建築物所在地的村級組織或建築物所有權人委托有資質的設計單位進行設計，設計方案須經鎮街批準。
第八條傳統自然村落保護區的建築管理。
(壹)村民應當符合相關工程建設的強制性技術規範，嚴格遵守傳統自然村保留點建築管理的正面和負面清單管理要求。嚴格控制預留點的房屋風格，充分展示江南水鄉民居特色。
(二)村級組織在鄉鎮、街道的指導下，建立健全村民建房自治管理的村規民約，根據村、組的實際情況，民主商定管理內容。原則上，相鄰建築物之間關系的協商條款必須由四個鄰居簽署後才能實施。
(3)相關職能部門和村級組織應加強村民建房的現場管理，指導實施文明施工和安全施工。
第三章申請建築和用地條件
第九條壹個村民只能擁有壹處宅基地。符合下列條件之壹的，可以以家庭為單位申請建房:
(壹)舊房、危房和因災毀壞的房屋；
(二)具備分戶申請宅基地的條件；
(三)因實施村莊整治項目和農村土地綜合整治項目需要搬遷的；
(四)為公共利益使用土地，對原有房屋實施征收或者搬遷新建的；
(五)符合法律、法規和規章規定的其他情形。
第十條有下列情形之壹的，建房申請不予批準:
(壹)以出租、出售、贈與或其他形式轉讓住房，並將住房挪作他用，再申請住房的；
(二)以現有家庭成員為壹戶申請建房用地並經批準，不具備申請宅基地條件，但以戶籍為由申請建房的；
(三)已經政府批準或集體支持的；
(四)以全部家庭成員(其中壹人非本集體經濟組織成員)分析原合法住房，不能拆除全部原住房申請建房的；
(五)申請建房戶有違法用地、違法建築未辦理和結案的；
(六)不符合法律、法規和規章規定的其他情形。
第十壹條符合下列條件之壹的，可以申請住房:
(壹)兄弟姐妹2人以上(含2人)結婚，配偶戶籍(農村居民)遷入，未在原籍按戶取得宅基地的；
(2)兄弟姐妹中，1人以上(含1人)已婚，配偶戶籍(農村居民)遷入，未在原籍按戶取得宅基地，另有1人及以上未婚但已滿35周歲的；
(三)兄弟姐妹，其中兩人以上未婚但已滿35周歲的；
(四)因離婚、離婚滿五年且壹方再婚兩年以上的；
(五)符合法律、法規和規章規定的其他情形。
第十二條有下列情形之壹的，不得以分戶為由申請住房:
(1)夫妻之間；
(2)子女與父母之間；
(3)孫子女與祖父母之間；
(四)不符合法律、法規和規章規定的其他情形。
第十三條村民建房每戶宅基地面積(建築面積，下同)標準為:4人以下戶80平方米，4人以上(含4人)戶100平方米。
第十四條男60周歲(含60周歲)、女55周歲(含55周歲)以上的1或2戶村民家庭，鼓勵他們置換公寓。
第十五條村民申請建房的人口基數，按照戶籍在本村或者村民小組的常住戶口計算。
(壹)《浙江省公安廳關於浙江省常住戶口登記管理的規定》(浙公通字〔2020〕5號)實施以來，戶籍由城鎮遷入農村的人員，不得以立戶、分戶為由申請建房，也不得納入申請建房的人口基數(第十五條第三款規定的除外)。
(二)具有公務員(含公務員)和國有企事業單位身份的人員，回鄉定居並享受房改政策的人員，因宅基地征收享受補償安置的人員，不計入人口基數。
(三)原屬本市農村戶口的下列人員可納入人口基數:
1.家庭成員在學校，1997(含)後從原籍畢業的大學生；
2.家屬中的現役義務兵和符合有關規定的初級士官；
3.家庭成員中的囚犯；
4.自購城鎮戶口、自理口糧戶口、未享受過房改政策(包括集資建房、實物分房、貨幣分房、經濟適用房及其他形式的住房貨幣補貼)的自購商品房(含已依法取得國有土地使用權的自建房)等。);
5.根據法律、法規和規章可以納入人口基數的人員。
(4)家庭成員(本市農村居民)均為獨生子女的夫妻，可以選擇不轉移戶籍，但只能有壹方納入人口基數。
(5)根據《浙江省人口與計劃生育條例(第三次修訂)》的有關規定，2015 12 31(含)之前出生的未婚獨生子女按2人計算，人口基數從2016 1 (0)開始計算
第十六條鼓勵有償退出宅基地。在農村有合法住房(宅基地)並在城鎮購房的村民或已在城市定居的原村民可以選擇退出宅基地，鎮街道將制定政策給予壹定的經濟補償。
鼓勵公寓置換。村民選擇置換公寓的，由鎮街根據市級置換政策制定置換實施細則。
退出的宅基地(含住房)由村組織收回管理，調整用途或進行整治和復墾。自願放棄宅基地或選擇置換公寓的村民，不再享有申請和使用宅基地的權利。
第四章計劃安排和審批流程
第十七條村民建房按照“立足需求、總量控制、有序推進”的原則，實行年度計劃管理。以行政村為單位，合理制定年度村民住房建設實施計劃，明確年內建房戶數、規劃選址、用地規模和時序安排。優先為無房戶、危房戶、住房困難戶建設住房。每年3月底前，由鎮街匯總實施方案，報市農業農村局、自然資源和規劃局、建設局審核後實施。
第十八條建築審批實行“公開審批程序、公開申請條件、公開建築名單、公開審批結果”的制度。
(壹)符合宅基地申請條件的，提前兩個月向村級組織提出建房書面申請，由村民代表會議集體討論建房申請。申請符合建房條件的，在村公示欄公示10天，內容包括申請人家庭信息、現有宅基地及農村房屋、擬申請宅基地及建房情況等。公示無異議或異議不成立的，由申請人填寫申報材料，與村委會組織簽訂原宅基地收回協議。跨村建房的，還必須經建房所在地的村民代表會議討論同意。
村級組織負責審查申請人提交的材料是否真實有效，擬建房用地是否符合村莊規劃，是否征求了建房用地相鄰權利人的意見。
(2)村級組織簽署意見後，將材料提交鎮街道。村級組織可以為村民提供審批、用地、規劃核實手續等事項的代理服務。
(三)鄉鎮、街道要建立健全農村宅基地建房聯審聯辦“對外受理壹個窗口，內部多部門並聯審核操作”制度，及時公布辦理流程和要素。農業農村辦負責審核申請人是否符合申請條件，是否符合用地面積標準，是否經過村級組織審核公示。自然資源所負責審查擬建用地是否符合國家空間規劃和用途管制的要求。村鎮建設管理辦公室負責審查擬建建築是否符合宅基地合理布局要求，村民住房單元是否符合風貌控制要求等。，並根據相關部門的意見提出審批意見，辦理相關建設(規劃許可)手續。涉及派出所、社會管理處、林業、水利、電力等部門的要及時征求意見。鎮街收到材料後，會組織部門聯合辦理，20個工作日內辦結。
根據聯審結果，對村民建房申請進行審批，符合村民建房申請條件的，在城市建設用地範圍內核發建設用地規劃許可證和村民住宅用地審批文件；建設用地經批準後，核發建設工程規劃許可證。在村莊規劃區內，核發鄉村建設規劃許可證和村民住宅用地審核批準文件。對不符合建房條件的申請建房戶，鎮街應當書面告知申請人並說明理由。
(4)建房申請批準後，鎮街在5個工作日內通知建房人所在的村級組織，村級組織公示審批結果10天。無異議或異議不成立的，申請人領取批準文件，落實有資質的施工單位或鄉村施工工匠，申請放樣施工(施工前，村民應充分了解場地是否具備建房條件，落實相應措施)。
(五)村民住宅用地涉及占用農用地或者未利用地的，由自然資源和規劃部門按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條的規定，按計劃辦理農用地轉用審批手續。
(六)相關行政許可涉及申請人與他人之間重大利益的，申請人、利害關系人有權在作出行政許可決定前要求聽證。
第十九條村民建房申請在批準後1年內有效，逾期自行失效(因特殊原因逾期的，經鎮街批準可延長半年)。
第二十條鎮街將宅基地建房用地的相關資料立卷、建檔，審批情況按季度報市農業農村局、自然資源和規劃局、建設局等部門備案。
第二十壹條采取級差安排基地、有償選址等方式安排宅基地的。，且因聯建對象不確定無法確定新房位置的，可在審批時“定量定位”，放樣定位後填寫新房位置信息。
第二十二條村民必須“先批後建、拆舊建新”，並依法辦理原集體土地使用權證書的註銷手續。
有序安排聯體建設農村住房，逐戶建房。確需逐戶建房，因原有房屋結構和安全原因無法拆除的，需征得鎮街道相關部門實地踏勘同意，由動遷方出具建房時無條件拆除原房屋或申請建房前征收的書面承諾。
第二十三條村民建房申請被批準後，必須嚴格執行建築放樣、管溝驗線、施工過程、工程驗收“四到現場”管理制度；竣工後應進行現場驗收，審查是否按審批意見建房，並出具《農村宅基地和建房(規劃許可)驗收表》。驗收合格後，村民可以向自然資源和規劃部門申請不動產登記，發放不動產權證。
第五章監督管理和法律責任
第二十四條有下列情形之壹的，由職能部門會同相關部門和鄉鎮、街道依法查處:
(壹)未經批準或者采取欺騙手段非法占用土地建房的；
(二)不符合規劃要求或超標的違法房屋；
(三)未依法取得建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證或者未按照許可內容進行建設的；
(四)在設計、施工、監理等方面有違法行為的；
(五)非法轉讓宅基地的；
(六)其他依法應當追究的。
第二十五條農業農村、自然資源和規劃、建設、市場監管、稅務、供電、供水、通信等部門(單位)不得為違法房屋和違法建築提供相應服務。
第二十六條鎮街應當依法組織對農村建房用地進行動態檢查，及時發現和處置涉及宅基地和建房的各類違法行為，具體落實違法用地和違法建築的拆除復墾。指導村級組織完善帶地建房民主管理程序，建立村級協管員隊伍。
第二十七條市級職能部門、鎮街和村工作人員在住房申請審核、審批過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依照幹部管理權限依法依規給予行政處分；構成犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任。
第六章附則
第二十八條本辦法自2020年8月6日起施行。原《平湖市農民建房用地管理辦法》(市政府令第第五十七條)同時廢止。