論房地產項目的風險管理

房地產項目在實施過程中存在很多風險。正確對待、評估和處理過程風險，必須站在項目管理的戰略高度，從項目啟動組織到實施過程管理進行全過程、全方位的控制，加強風險管理，這是保證項目目標和項目目標實現的關鍵。

壹.導言

以2004年8月31日為分水嶺，中國房地產業進入了壹個新的發展時期。隨著國家經濟環境的變化，行業內外對是否存在“泡沫”產生了諸多爭論。於是，迎來了“土地招拍掛”、調控措施非常嚴格的“協議出讓”，迎來了中國。行業內的“壹個前提兩個鏈條”與過去相比發生了很大的變化，危險因素在增加。風險存在於整個項目開發過程中，這使得中小型房地產企業處於極其困難的境地。因此，加強開發項目的風險管理，確保項目目標和目的的實現，是實現企業突出重圍、穩步發展的關鍵過程。

二，房地產開發項目的風險分析

風險是在特定客觀條件下和特定時期內可能發生的結果之間的差異程度，實際上是實際結果與計劃結果之間的變化程度。變化的程度越大，所謂的風險就越大。房地產開發項目的風險實際上是開發商開發過程中的固有風險。在當前的經濟環境下，主要表現在以下幾個方面:

1.定位項目風險。房地產開發項目的市場定位，包括產品定位、建築產品質量定位和建築環境質量定位，是以市場調研、項目經濟技術分析和項目可行性研究報告為基礎，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃等前期工作的依據。可以說，項目的市場定位確定後，項目的建造風格、建造成本、營銷推廣方案基本定型，決定了項目的銷售前景。壹旦市場定位不準，項目指導思想出現失誤，這是後期無法彌補或者很難彌補的風險。也是項目開發中決策失誤的風險，從風險影響範圍來說，某種程度上屬於整體風險(決策風險)。

2.項目投資支持能力的風險。在“項目可行性研究報告”發表前後，由於對市場定位的模糊或矛盾的理解；或者不是真的“量體裁衣”、“量力而行”；要麽是企業的籌資(自有資金)和融資能力被高估，要麽是項目成本分析存在嚴重失誤；或者他們還沒有徹底了解國家和地方政府的產業政策，對大的經濟環境沒有把握；或者成本過程控制嚴重失控(突發事件)、意外因素過多等等，導致項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設帶來風險(可控風險和決策風險)。

3.項目的質量風險。包括:項目決策階段由於經濟技術分析失誤，導致質量與價格矛盾引發的質量問題；在設計階段，提出違反設計規範和標準特別是強制性標準的要求，通過“關系”照顧采用帶來的“投機性”質量問題；施工階段員工對設計知識理解出現重大失誤，擅自變更設計造成的質量風險；在施工管理過程中，不註重對關鍵部位、關鍵工序的後續檢查和處理，對壹些容易影響結構安全的問題，特別是不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，如未“提前”控制的“永久性缺陷”或出售、移交後出現的質量“隱患”(實際上是“常見質量缺陷”引發的糾紛)；交房與銷售、廣告宣傳不壹致導致的“實物質量”問題，以及“質量”導致的糾紛、沖突風險(可控風險)。

4.項目履約能力的風險。在項目運營建設過程中，土地出讓、融資、設計、監理、工程地質勘察、設計及勘察設計成果審查、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售提成、購房等合同或協議。被簽署和執行。由於項目壹次性(不可重復)的特點，建設周期長，涉及面廣。如果在關鍵流程上出現控制失誤，比如在現行的供地制度和貸款政策下，企業試圖突出“瓶頸”約束是壹種常見的方式，有時也可能在“饑不擇食”的情況下因為“省略流程”而落入“陷阱”。

5.項目建設中的“創新”風險。當前的經濟環境使得項目建設的土地和資金條件比以往任何時候都更加重要。在資源有限的條件下，使企業能夠持續穩定發展，追求計劃利潤，獲得既定效益，是非常必要的。在這種情況下，以服務為目的追求項目與周邊項目的“差異”，選擇自己企業不熟悉或了解不夠的“創新”來完成追求，風險極大，更不用說正常的創新本身的風險了。

6.項目的“政府”風險。“政府”的風險大多發生在政策的不連續性、突變性和漏洞性。對於企業來說，主要發生在違規操作的投機過程和不懂政策的盲目過程錯誤。企業在項目建設過程中，必須掌握相關的法律:《中華人民共和國建築法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國城市房地產法》、《中華人民共和國。必須掌握的法律法規有:《建設工程質量管理條例》等。妳必須掌握補充和操作相關法律法規的部門規章、規範性文件和強制性標準。

三、開發商項目風險管理的內容

風險管理是以風險識別、風險評估和風險評價為基礎，在此基礎上優化各種風險管理技術，有效控制風險，妥善處理風險造成的後果，以達到以最低成本獲得安全保證的目的。風險管理的主體是企業的決策層，其核心是選擇風險技術管理的組合，目的是實現安全保障效率。因此，開發商風險管理的主要內容是:

1，合理界定項目範圍，加強對項目範圍變更的控制，將項目的任務細分得更加具體、清晰、嚴格、易於控制，避免因疏漏而帶來的風險。

2、合理確定項目管理目標，在企業發展規劃和戰略的總體要求下，根據項目《經濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據，以科學的方法和態度進行項目決策，確定項目目標，規避決策失誤的風險。

3.編制項目管理計劃，分解項目工作，識別、分析和評估項目目標和實現目標過程中可能出現的風險影響因素，根據壹般規律提出解決問題和規避風險的方法和措施，用項目管理計劃指導項目建設和項目計劃管理。

4.根據實現目標的外部環境，堅持“事前控制”和“過程控制”的原則，按照項目管理計劃中給出的方法和措施，對實施過程中的風險因素進行識別、分析(評估或計算)和評價，實事求是地調整和優化各種風險技術，制定對策，盡量消除。

5.強化風險管理的策劃手段，將可管理的風險分解為不同的過程，滿足策劃要求的基本目標、原則和要求，做好風險監控。在過程中采用動態管理，合理配置資源，按照目標管理、節點考核、專業監督等方法降低項目實施過程中不確定因素帶來的風險，避免潛在風險轉化為顯性風險的可能。

6.合理的組織結構，明確的工作職責，理順管理關系和反饋關系，建立項目的溝通職能，在項目管理內部和建設相關各方的接口，特別是經常發生誤解和矛盾的職能和組織中，為風險管理提供信息保障。

7.加強合同管理。及時溝通信息，消除履約過程中不穩定和不信任的影響，以項目的利益(計劃利潤)為中心，按照不同階段的工作重點和合同約定的內容開展工作，規避沖突帶來的履約風險，控制工程造價；利用現有的相關法律法規，通過合同分解、索賠、反索賠等方式規避或轉移已知風險。

8.加強對項目內部實施行為(系統管理)的監督管理，避免人為因素帶來的風險。加強計劃執行的財務監督和專業監督，加強對企業規章制度、工作標準和工作流程執行情況的監督，及時跟蹤檢查計劃執行情況，為決策層及時修改計劃提供依據，提醒計劃執行層註意偏差，有效控制和管理預期風險或風險因素。

四。開發商規避項目風險的對策和建議

1.為企業建立或附加壹個定期的信息收集和處理機構，研究國家和地區的經濟政策和產業政策，及時準確地分析本區域內各區(段)的規劃、土地、項目(包括在建的意向)和適宜的項目，為企業經營決策提供準確的依據。定期冷靜分析，多臨時“填鴨式”分析的依據和理由會更豐富；合理安排資源，把“功夫”放在前面，在時間管理象限裏進行“重要但不緊急”的工作，壹定會比做“重要而緊急”的工作更冷靜、更徹底，提供更科學的決策依據，也有更強的能力規避錯誤決策依據帶來的風險。

2、合理配備具有基本崗位技能和知識的營銷、開發、技術人員，加強崗位技能培訓，提高綜合知識能力，提高風險分析、識別、評估能力，培養廣博的知識、科學的態度和積極工作的熱情，結合企業文化建設，結合企業規章制度，用支持、鼓勵、監督、檢查、改進等方法，把企業產品。

3.由於決策失誤造成“決策風險後果”的嚴重性，企業的決策層必須由知識結構合理的高級管理和技術管理人員組成，必須具備壹定的專業和全面的行業知識以及識別、判斷和處理風險的能力，具備計劃、組織、溝通和協調能力，熟悉行業工作的基本規律，了解國家和地方政府有關行政管理部門頒布的法律、法規和規範性文件。簡單來說，就是要懂得經營，懂得管理，懂得法律法規。只有這樣，才能規避投機、政策、擔保等風險，妥善處理風險帶來的後果。

4.積極推進企業科學化、規範化、法制化管理建設，逐步實現企業管理的系統化、制度化、程序化，制定與ISO 9000: 2000質量管理標準相適應的企業標準、工作程序和工作流程，建立現代企業管理制度和流程，運用質量管理八項原則(①以顧客為關註焦點；②領導力；③全員參與；④過程方法；⑤系統的管理方法；⑥持續改進；⑦基於事實的決策方法；(8)與供應商的互利關系。)規範企業管理行為，真正提高工作質量。用管理制度來管理，用工作標準、程序、制度來規範職業行為，讓工作有依據，效果有證明，調查有線索，也減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

5.加強企業從業人員對現行法律法規和企業規章制度的學習，及時掌握本行業國家和地方政府的部門規章、規範性文件和強制性標準，了解政策規定，提高識別“違法違規”行為的能力，規避“政策風險”，規避投機風險和政府風險(依據《建設工程質量管理條例》處罰)。

6、加強工程招標管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在投標過程中，準確把關目標，利用競爭、價格、供求機制，合理制定工期、質量、成本、安全投標條件，為工程合同管理創造工作質量環境；在合同簽訂過程中，善於運用法律法規的規定，依法消除、減輕和轉移可管理的風險；在合同履行過程中，應合理適用《合同法》、《建築法》等法律法規的規定，運用風險管理技術和金融手段，有效控制“承包商風險”、“業主風險”、“供應商風險”、“擔保人風險”。絕不允許流程中的“違規”或“違約”導致“意想不到”的風險失控。

7.運用計劃管理、目標管理、過程監督、節點考核等技術手段，有效控制風險管理過程的“事前”和“事中”。在制定計劃時，對風險的類型、範圍、時間和影響進行識別、分析和評估，根據壹般規律制定規避風險、分解風險和控制風險的措施和方法；在實施過程中，加強對計劃的監督，按照目標管理和節點考核的原則，及時組織實施效果的評估和考核，以實事求是的態度科學調整計劃和應對措施，及時總結和關閉階段性管理目標，是確保風險管理實現既定目標的有效途徑。

8.註重“過程控制”，加強關鍵部位和環節的管理，消除“質量風險”和“協議及合同履約風險”的影響。在規劃決策階段，正確把握行業發展規律，客觀開展項目可行性評估、建設環境評價和經濟技術分析，準確開展市場調研和企業投資支撐能力分析，正確確定項目的產品定位和質量定位，合理確定投資額度，規避質量與投入矛盾的風險；在設計階段，要根據產品市場定位和規範標準的要求，對設計進行監督和審查，控制投資控制最關鍵的壹步(壹般占項目產品投資的90%-95%)；在投標和合同簽訂階段，準確編制目標，合理把握投標的優惠條件，簽訂有效有利的協議(合同)，做好投資控制的關鍵第二步(壹般占項目產品投資的5-！0%);在項目實施階段，加強“投資、質量、工期、安全”的控制，加強“合同、信息”的管理，加強施工過程與項目相關單位的協調，加強對容易出現“質量通病”、對結構和使用功能有影響、對投資和小區環境質量有重要影響的關鍵部位和工序的監督，有效控制實施過程中的風險。

9.重視項目完成過程中階段性工作(過程和活動)和實施結果的評價和考核，及時總結經驗，關閉階段性計劃，為企業正確認識自身管理水平，不斷改進下壹步工作創造基礎。階段性工作的考核可以由項目管理層組織，也可以由職能主管分階段或根據計劃的節點控制目標組織。考核的內容是計劃節點控制目標的完成情況和階段性目標的完成情況。評估的結果是決定是否調整計劃、調整目標或關閉階段性管理任務。項目管理考核的主體是企業管理層或組織架構的壹部分，考核的對象是項目管理層(主要是項目經理)。考核內容是根據項目管理目標責任書規定的目標和指標，對項目實施(包括節點關閉)、項目管理水平和管理績效進行最終評價，確認階段性考核結果、最終結果和項目管理機構(項目部)職能是否“解體”。

動詞 （verb的縮寫）結論

房地產項目的建設是壹個長期的過程。項目的壹次性和不可重復的特點以及過程中過多的不確定因素構成了項目過程中的各種風險，每壹個過程(活動)中風險比比皆是。從某種程度上說，項目建設的過程實際上是壹個風險管理和風險規避的過程，而風險管理(識別、分析、評估和處理)是靠企業“團隊”的力量、管理水平、管理經驗、職業道德和知識水平來進行的。每個風險的規避、緩解和轉移都是綜合管理的結果。因此，我們應該建立現代管理制度和適應市場環境發展的組織結構。根據ISO9000:2000家族和ISO10006:1997標準(質量管理項目管理質量指南)，註重過程中各個環節的管理，註重企業的系統化、制度化、程序化管理，客觀看待風險，有效管理風險。

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