廣東省廣州市中級人民法院
民事判決書
(2011)穗法民重耳字第1266號
上訴人(原審原告):廣州珠江投資管理有限公司
法定代表人:陳董事長。
委托代理人:吳律師。
委托代理人:羅晟。
被上訴人(原審被告):中國房地產開發廣州公司。
法定代表人:韓生。
被上訴人(原審被告):譚勝。
委托代理人:李生。
上訴人廣州珠江投資管理有限公司(以下簡稱珠江投資公司)因與被上訴人中國房地產開發廣州公司(以下簡稱鐘芳公司)、譚勝發生糾紛，不服廣州市越秀區人民法院(2010)粵法民楚兒字第2707號民事判決。我院依法組成合議庭審理了此案，目前庭審已經結束。
壹審法院經審理查明，10月22日，1996 165438+中房公司與珠江信托公司簽訂第81號人民幣資金借款合同，約定珠江信托公司向中房公司提供抵押貸款950萬元用於資金周轉，貸款利率為9.24‰。期限為1996 165438+10月29日至1997 65438+10月29日。第二期借款450萬元，期限從1996 65438+2月10。若鐘芳公司未按本合同約定的還款計劃償還貸款本息，且未與珠江信托公司簽訂延期還款協議，或延期期滿後仍不能償還貸款，珠江信托公司將按銀行規定收取50%的利息。同日，雙方又簽訂了另壹份抵押合同，約定為保證1996年祝(地)字第81號主合同的履行，公司位於廣州交易廣場(又名鐘芳大廈)，1001室(壹樓10室)，6006室，7008-7015室(* * 15)的上述人民幣借款合同及抵押合同經廣東省公證處公證。1996 65438+2月6日，中房公司為抵押房產辦理了抵押備案手續。廣州市國土房管局分別出具穗亞北字第6951號、第6952號，表明抵押權人為珠江信托公司，抵押房產為廣州市解放北路與東風路交叉口鐘芳大廈01室、7008-7015室。抵押期限為1996 165438+10月29日至1998 6月10。上述合同簽訂後，珠江信托公司於6月1996 65438+2月10向鐘芳公司壹次性發放貸款950萬。1997 65438+2004年2月22日，中國人民銀行廣州分行作出穗(1997)236號文件，批準珠江信托公司改制為廣州珠江實業集團財務有限公司(以下簡稱珠江財務公司)。2004年2月29日，珠江財務公司經廣州市工商行政管理局批準成立。1998 9月10因鐘芳公司未能如期償還全部貸款本息，珠江財務公司就上述債權及抵押權的實現向廣東省公證處申請強制執行公證，並於6月1998年9月14日持有(98)廣東公證處“強制執行公證書第28276號”。後來，該案被廣東省高級人民法院指定由廣東省汕尾市中級人民法院執行。在案件執行過程中，珠江財務公司於2004年6月5438+2月65438+7月與珠江投資公司等相關主體簽訂了回購協議，珠江財務公司將其對鐘芳公司享有的上述全部債權及相應的抵押權轉讓給珠江投資公司。2007年8月1日，珠江投資公司及更名後的珠江財務公司，即南方電網財務公司，在廣東省公證處的公證下，以特快專遞的方式向鐘芳公司發送了《債權轉讓通知書》，告知其上述債權轉讓事宜，鐘芳公司於次日收到該郵件。鐘芳公司為借款提供的抵押物，即位於廣州市解放北路與東風路交匯處的廣州交易廣場10層01室、7層7008-7015室，均為鐘芳公司於196年6月7日向廣州中僑置業有限公司(以下簡稱中僑公司)購買的房產。雙方簽訂了編號為的《房地產預售合同》94015402和否94015409，並由廣州房地產交易所對上述兩份合同進行監制。1999年4月23日，中僑公司向廣州市房地產交易所出具了壹份文件，證明鐘芳公司是上述房產的所有權人，房價款已全部付清，未辦理抵押。該房產未辦理權屬確認手續，同意過戶至譚生名下，請交易所協助辦理過戶相關手續。1999 6月14日，廣州市房地產交易所對廣州市預售房地產轉讓進行了兩次監管備案(編號:粵企字第94015402號和第94015409)，稱鐘芳公司為轉讓方，譚生為受讓方，房產已出售。譚生已取得廣州交易廣場1001房、7008-7015房的產權。房產證號為:粵房產證穗字第號。0140115975, 01401165984, 014065438+.2003年6月8日，10，珠江財務公司以鐘芳公司為被告，譚勝為第三人，向廣州市中級人民法院提起撤銷訴訟，請求判令鐘芳公司與譚勝之間的財產轉讓無效，並向珠江財務公司賠償該財產價值7662000元。2004年2月20日，廣州市中級人民法院以(2003)穗民字第469號民事判決駁回珠江財務公司的訴訟，珠江財務公司不服，向廣東省高級人民法院提起上訴。2004年8月30日，廣東省高級人民法院作出(2004)粵鐘藝字第145號民事判決，駁回珠江財務公司的上訴，維持原判。判決認定，本案系珠江財務公司請求確認鐘芳公司向譚生轉讓抵押物無效引起的糾紛。.....人民法院主要審理珠江財務公司提起的確認鐘芳公司向譚生轉讓抵押物無效的訴訟。.....雖然抵押人鐘芳公司未將抵押事宜告知抵押權人珠江財務公司或受讓人譚生，但譚生作為受讓人，不僅向轉讓人鐘芳公司支付了對價，還向廣州市房地產交易所申請辦理了預售房地產過戶監管手續。因此，鐘芳公司與譚生之間的財產轉讓並未違反國家法律的禁止性規定，應依法確認為有效。.....對於珠江財務公司提出其享有與鐘芳公司簽訂的抵押合同項下的抵押權的問題，根據法律的有關規定，可通過其他法律途徑解決，本案不予處理。該判決將案由變更為確認合同無效糾紛。
2007年9月13日，珠江投資公司以鐘芳公司為被告向廣州市中級人民法院提起訴訟。法院受理後，依職權追加南方電網財務公司、譚生為第三人。並做出如下判斷:1。確認了南方電網財務公司對鐘芳公司原借款本金余額720萬元及其逾期還款利息，以及穗押貝字第69565438號、第6952. 2號《抵押備案證明》記載的廣州交易廣場1001室、7008-7015室抵押房產的債權。駁回珠江投資公司的其他訴訟請求。譚生不服判決提出上訴。廣東省高級人民法院經審理後認為，珠江投資公司的抵押能否對抗抵押物買受人譚生的相關權利，不屬於本案受案範圍，當事人可以通過其他法律途徑解決。壹審法院在判決理由中稱“抵押權人仍享有對已轉讓抵押物的直接追償權”，超出了本案範圍，應予糾正。除此之外，判決書的其他部分和正文都是正確的，應該予以保留。故於2009年6月5438+2月65438+5月作出(2009)粵重耳字第121號“駁回上訴，維持原判”民事判決。隨後，珠江投資公司向廣東省汕尾市中級人民法院申請追加譚生為被執行人。2010年6月8日，法院作出(2010)第1號民事裁定，駁回珠江投資公司追加譚生的請求，理由是珠江投資公司提供的證據不能推翻廣東省高級人民法院兩項生效民事判決的主要內容。珠江投資公司隨後向壹審法院起訴。控方要求:1。確認珠江投資公司對廣州交易廣場10層1001室和7層7008-7015室抵押房產享有的抵押權，該抵押權記載在廣州市國土房管局第6951號和第6952號抵押備案證明中，在鐘芳公司將上述抵押物轉讓給譚生後，可對抗譚生的相關權利 並有權以拍賣、變賣上述抵押物的價款優先償還鐘芳公司欠珠江投資公司的貸款本金余額720萬元及其逾期還款利息。 2.依法判決中國房地產開發廣州公司、譚勝承擔圍繞本案的全部訴訟費用。
壹審法院認為，本案爭議的焦點是房管部門出具的抵押登記證明在抵押登記中能否起到公示作用。根據我國擔保法司法解釋及相關擔保法律規定，以不動產等建築物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。本案中，鐘芳公司將其從中僑公司購買的位於解放北路與東風路交匯處的廣州鐘芳大廈10層01室、7008-7015室房產抵押給珠江信托公司。由於上述房屋在簽訂抵押合同時尚未取得產權證，無法辦理抵押登記手續，只能取得抵押備案證明。從譚生向廣州房地產交易所申請預售房地產轉讓監管證明並取得相關產權證的事實可以證明，抵押備案證明沒有記載在不動產登記簿上，根本不能起到物權登記公示的作用。因此，本案抵押備案證明不能認定為登記的抵押物。同時，由於廣州市中級人民法院和廣東省高級人民法院均在相關判決中認定，譚生與鐘芳公司之間的財產轉讓行為不違反國家法律的禁止性規定，合法有效。根據《擔保法司法解釋》第六十七條的規定，抵押物未登記的，因轉讓有效，受讓人取得所有權，抵押權不得對抗受讓人，抵押權人對抵押物沒有追索權。故珠江投資公司的訴訟請求不合理，壹審法院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國擔保法》第四十壹條、第四十二條及《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》第六十七條之規定，作出如下判決:駁回珠江投資公司的訴訟請求。壹審案件受理費100元，訴訟保全費5000元，由珠江投資公司負擔。
判決後，珠江投資公司不服壹審法院判決，故向本院提起訴訟請求稱，壹、支持珠江投資公司訴訟所需的全部事實和法律判斷均經法院判決書確認。1.符合抵押權繼續行使法定條件的“抵押權已登記”和“抵押權轉移未通知抵押權人”的事實，已被法院生效判決明確確認。在廣東省高級人民法院(2004)第145號民事判決書中，第13頁第二段確認了抵押合同簽訂後立案的事實。具體為:“珠江投資公司與鐘芳廣州公司於1196年6月22日簽訂《抵押合同》，並於65438年2月6日在廣州市國土房管局辦理了抵押備案手續”，判決書第14頁確認“抵押人鐘芳廣州公司未將抵押物轉讓的情況告知抵押權人”。廣東省高級人民法院(2009)粵重耳字第121號民事判決，維持“確認電網財務公司(後更名為珠江投資公司)向中國房地產開發廣州公司原借款本金余額720萬元及其逾期還款利息、穗亞備字第6951號和第6952號抵押備案證明記載的抵押物即10654332號房”的債權2.珠江投資公司享有的抵押權，在收到抵押物後，可以對抗譚生相關權利的法律判決。首先，前述廣東省高級人民法院(2004)高月法民鐘藝字第號民事判決書中關於珠江投資公司享有的抵押權有效且在其合法存續期間的法律判決，確認了抵押合同的效力。145.判決書第13頁第二段確認:“珠江投資公司與鐘芳廣州公司於10月22日在1996 165438+簽訂抵押合同，並於同年2月6日在廣州市國土房管局辦理抵押備案手續。根據《中華人民共和國擔保法》第四十壹條及《最高人民法院關於若幹問題的解釋》第四十七條的規定，珠江投資公司與鐘芳廣洲公司簽訂的抵押合同應依法確認有效。“二、珠江投資公司享有的抵押權可以合法對抗抵押物受讓人譚生的相關權利，除非其代替鐘芳廣州公司清償全部債務消滅抵押權的法律判決已在廣州市中級人民法院(2007)穗法民楚兒字第330號民事判決書中得到確認，即:“根據廣東省高級人民法院(2004)第145號查明的事實，被告(即 在抵押權存續期間，鐘芳廣洲公司在未告知抵押權人或受讓人的情況下，將上述抵押權轉讓給本案被告譚生。 雖然該轉讓行為已被法院生效判決確認為有效，但是，根據《最高人民法院關於適用若幹問題的解釋》第六十七條第壹款的規定，在抵押財產已經登記的情況下，抵押權人仍然可以行使抵押財產的抵押權，即抵押權人仍然享有對轉讓的抵押財產的直接追償權，除非受讓人代替債務人清償全部債務，消滅抵押權。”(第11頁，第12行-第13頁)。當然，本判決的上述判決具有完整的事實和法律依據，但上訴法院認為“抵押權轉讓後，抵押權能否對抗抵押買受人的問題”不屬於本案範圍，而不是否定判決本身的正確性和正當性。第二，原審判決否定了抵押物已經登記的事實，法律判決有誤。1.抵押備案不是抵押登記的判斷錯誤。根據1990年6月6日廣州市人民政府發布的《廣州市房地產抵押管理辦法》，辦理本案抵押備案時有效。第六條規定“具有法律效力的預(購)房合同”可以抵押。第二十五條規定:“抵押當事人須自抵押合同公證之日起30日內(港澳臺或境外訂立的抵押合同，自見證或認證之日起60日內)，持抵押合同、有關批準文件及下列文件向市房產局辦理抵押登記: (壹)以土地使用權作抵押的，持建設用地規劃許可證和土地使用證；(二)以房屋作抵押的，持有房屋所有權證(或房屋他項權利保管證)和土地使用證；(3)以預售(購)房屋合同抵押的，應當以有效的預售(購)房屋合同備案，房屋竣工後，自領取房屋所有權證之日起30日內，憑房屋所有權證和土地使用證辦理登記。文件、手續齊全的，市房地局應當自受理之日起15日內予以登記，並向抵押權人頒發他項權利證書。“珠江投資公司認為，壹審法院認定‘本案抵押備案證明不能視為登記的抵押物’明顯錯誤。因為，以預售(購買)房屋合同作為抵押取得抵押登記證明，與房屋所有權抵押的抵押登記程序是壹樣的，沒有實質性的區別。2.抵押備案即抵押登記，抵押轉讓效力的判決已被生效判決確認，壹審法院選擇性視而不見、充耳不聞；抵押，登記(取得備案證明)就意味著對抗，這是毋庸置疑的。故珠江投資公司上訴請求撤銷壹審判決，改判支持珠江投資公司的全部訴訟請求。
被上訴人譚勝辯稱:廣州市中級人民法院、廣東省高院、廣東省汕尾市中級人民法院的生效判決(裁定)均不支持珠江投資公司的請求。相反，法院認定譚生是涉案房產的善意購買人，並未受到珠江投資公司所謂抵押的追究。珠江投資公司的請求沒有事實和法律依據，應予以駁回。1.(2003)穗民字第469號民事判決書明確認定譚生是本案的善意第三人。“珠江投資公司請求認定鐘芳廣洲公司與本案第三人譚生之間的轉讓無效或撤銷，並向珠江公司賠償已轉讓的訴訟相關財產，因缺乏法律支持而被駁回。本案第三人的抗辯理由依法成立，應予支持。”(2003)穗法民字第469號民事判決書第11—12頁(2004)高月法民字第145號還認為，“譚生作為受讓方，不僅向轉讓方鐘芳廣州公司支付了對價，還向廣州市房地產交易所申請辦理了預售房地產過戶監管手續，因此，鐘芳廣洲公司與譚生之間的財產轉讓並未違反國家法律的禁止性規定，應依法確認為有效。.....至於珠江投資公司提出其享有與鐘芳廣洲公司簽訂的抵押合同項下的抵押權的問題，可以依照法律的有關規定另作解決，本案不予處理。”判決:“駁回上訴，維持原判”(2004)粵第145號判決第14—15號。2.廣州市中級人民法院(2007)穗法民楚兒字第330號關於抵押物追索權的表述明顯不能成立，廣東省高級人民法院(2009)高月法民重耳字第121號、珠江投資公司(2007)穗法民字第330號關於抵押物追索權的表述已明確更正。3.廣東省汕尾市中級人民法院(2010)鐘山法民初字第1號執行裁定書也明確指出“申請執行人提供的證據不能推翻廣東省高級人民法院兩項生效民事判決中的主要事實”，駁回珠江投資公司在執行程序中的請求，確認譚生為涉案財產的善意取得人(2Ol0)鐘山法。二、《廣州市房地產抵押管理辦法》(1990)第二十五條規定，預售(購)房屋的抵押備案不是抵押登記，珠江投資公司主張涉案房產的抵押備案是合法有效的抵押登記，似是而非，站不住腳，證據不足，不予采信。《廣州市房地產抵押管理辦法》(1990)第二十五條規定“(三)以預售(購)房屋合同作抵押的，應當以有效的預售(購)房屋合同備案，房屋竣工後，應當自取得房屋所有權證書之日起30日內，憑房屋所有權證書和土地使用證辦理登記”，表明預售(購)因此，珠江投資公司抵押備案即抵押登記的說法不能成立同時，更重要的是，根據當時建設部發布的《城市房地產抵押管理辦法》(1997)第二十六條規定，房地產抵押合同應當載明抵押期限，換言之，抵押期限對各方當事人具有法律約束力。本案抵押備案證明明確記載，抵押期間為1996 165438+10月29日至1998 6月10日。這壹事實在法律上的表述是，預售(購)房屋未辦理合法的抵押登記。三、根據《物權法》的規定，抵押權的合法登記形式只有“記載於不動產登記簿”，珠江投資公司提供的逾期“抵押備案證明”未能起到向社會公示抵押權設立的作用，當然不能認定為合法的登記形式。公示公信是物權法的壹項基本原則。根據物權法第六條“不動產權利的設立、變更、轉讓和消滅，應當依法登記”第14條“不動產權利的設立、變更、轉讓和消滅，應當依法登記，自記載於不動產登記簿時生效”第16條“不動產登記簿根據物權法第187條的規定，不動產抵押的， 應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立，自記載於不動產登記簿時生效。 也就是說，抵押權合法登記的唯壹形式是“記載於不動產登記簿”，是否記載於不動產登記簿是判斷壹個不動產是否有效抵押的唯壹標誌。也就是說，登記是“記載在不動產登記簿上”。這樣才能達到宣傳和取信於民的實際效果。本案的壹個基本法律事實是，最初的債權人珠江信托投資公司和鐘芳廣州公司在抵押期限屆滿後沒有在登記機關辦理任何抵押備案或登記手續，其所謂的抵押權也沒有在廣州市房管局登記備案。根據《物權法》第14條、第16條的規定，這壹事實的法律後果是珠江投資公司的所謂抵押權未依法登記。四、根據《擔保法》及《擔保法司法解釋》的規定，珠江投資公司過期的《抵押備案證明》不能認定為合法有效的登記。《擔保法司法解釋》第1條關於“當事人約定的或者需要登記部門登記的保證期間，對擔保物權的存在不具有法律約束力”的規定，只能理解為:該規定只能在保證合同的當事人之間發生法律效力。抵押期限屆滿，雙方未續辦登記，也未公示的。因為第三人相信登記部門的登記，並據此進行交易，所以不能認定抵押權存在，否則就違背了物權法的公示、信賴的基本原則和保護社會交易安全、秩序的立法宗旨。退壹步說，即使珠江投資公司依據《擔保法》第1條第12款的解釋主張該抵押物的存在，也無權主張該抵押物可以對抗作為善意取得人的譚生的合法所有權，而只能要求無權處分該抵押物的廣州房地產公司承擔賠償責任。因為，根據《擔保法》第六十七條的解釋，“抵押權的存在”與“抵押物已經登記”有著本質的區別。根據該條規定，抵押權存續期間，抵押人在未通知抵押權人或受讓人的情況下轉讓抵押財產的，分為兩種情況，具有不同的法律後果，即:情形壹，抵押財產已經登記，抵押權人仍可行使抵押權；第二種情況，抵押財產未經登記，抵押權不得對抗受讓人，給抵押權人造成損失的，抵押人應當承擔賠償責任。可見，“抵押權的存在”不能視為“抵押物已登記”，因為“抵押權的存在”包括“抵押物已登記”和“抵押物未登記”，具有不同的法律效力。結合本案事實，不能認定珠江投資公司的所謂抵押已經登記，不能對譚生產生其所謂的法律效力。五、譚生的受讓人行為完全符合《物權法》第106條規定的不動產善意取得的法律要件，是涉案財產的善意購買人，其合法權益應當受到保護。譚勝在不了解珠江投資公司所謂抵押情況的情況下，善意付出合理代價，遵循合法程序，即在房管部門審查無瑕疵的情況下，合法接管了抵押備案證號中的涉案房產。6951和6952號，並依法辦理了房屋所有權證，完全符合《物權法》第106條的規定。綜上，珠江投資公司的上訴理由不能成立，請求二審法院依法駁回其全部訴訟請求，維持原判。
被上訴人鐘芳公司沒有到庭，也沒有陳述辯護意見。
經審理查明，原審認定的事實屬實，本院予以確認。
此外，我院向廣州市國土房管局查詢了涉案抵押物的抵押、轉讓歷史，電子檔案中不存在兩個涉案抵押物於上世紀90年代被查封的情況，廣州市國土房管局不動產登記簿檢索表也未顯示該房產於上世紀90年代被查封。因為涉案房貸正式登記時間為2010，之前的檔案沒有移交掃描，工作人員最終確認涉案房產沒有被查封。
本院認為，雖然最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》第十二條規定:“當事人約定或者登記部門要求的保證期間，對擔保物權的存在不具有法律約束力。”但涉案抵押備案證明的抵押期限為1996 165438+10月29日至1998 10。上述司法解釋出臺前已設定抵押，譚生於1999年6月接管涉案抵押房產，已出具生效判決認定譚。上訴人珠江投資公司的請求缺乏法律依據，本院不予支持。
綜上，原審判決認定事實清楚，結果並無不當，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第壹百五十三條第壹款第(壹)項之規定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
本案二審受理費100元，由上訴人廣州珠江投資管理有限公司負擔..
這是最終判決。