2.分類:物業管理風險包括前期介入風險、前期物業管理風險和日常管理風險。
(壹)早期幹預的風險
前期介入的風險主要包括項目承接的不確定性帶來的風險和專業服務咨詢的風險。
1.項目接管的不確定性帶來的風險
壹些物業服務企業在尚未決定取得項目接管權的情況下，投入了更多的人力、物力和財力。但由於種種原因，沒有被建設單位選中，物業服務企業不僅在人、財、物上遭受損失，品牌形象也受到損害。
2.專業服務咨詢的風險
早期幹預涉及面廣、時間長、技術性強、難度高。當物業服務企業沒有足夠的具有相當專業技術能力和物業管理經驗的人員全程參與時，很難發現項目規劃、設計、施工中的隱患和問題，其提供的專業意見和建議也可能是不充分的、有偏差的。另外，如果不能和建設、施工、監理單位做好溝通和配合，前期介入提出的合理化建議也不會被重視和采納。以上兩個方面都可能導致物業建成後的管理運營存在壹定的風險。
(二)前期物業管理的風險
前期物業管理風險很多，但最主要的是合同風險。合同風險包括三個方面。
1.合同期
《合同法》第四十五條規定:“當事人可以約定合同的效力附條件。附生效條件的合同，自條件滿足時生效。附終止條件的合同，條件成就時無效。”前期物業服務合同是附終止條件的合同。《物業管理條例》第二十六條規定:“業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同在期限屆滿前生效的，前期物業服務合同終止。“所以之前的物業管理合同期限是不確定的，物業服務企業隨時可能被業主大會解聘。壹旦提前終止合同，企業的長期規劃和對物業管理項目的各種投資都將付諸東流，企業也將遭受損失。但如果企業過於局限於這壹因素，導致前期規劃和投入不足，可能會帶來短期的經營行為，也會導致業主(或物業使用人)與物業服務企業之間的矛盾和沖突。
2.合同訂立的風險
訂立前期物業服務合同時，物業建設單位處於主導地位。而且物業相關資料的移交，物業管理用房和商業運營用房的移交，空置房屋管理費的繳納，都需要物業建設單位的支持和配合。因此，建設單位在與物業服務企業訂立前期物業服務合同時，可以將不應由物業服務企業承擔的風險轉移給物業服務企業。此外，壹些物業服務企業為了取得項目經營權，在簽訂合同時盲目壓低管理費，會影響項目接管後維持正常運營；壹些物業服務公司在簽訂合同時沒有明確約定相關責任，或者無視免責條款，甚至做出壹些難以實現的承諾，導致在突發事件(家中財物被盜、人員傷亡等)時處於被動局面。)發生在接手之後。合同內容上的疏忽可能是業主向物業服務企業索賠的理由。
3.合同執行的風險
前期物業服務合同是由建設單位代表全體業主與物業服務企業簽訂的具有委托性質的集體合同。這種締約行為雖然是法律法規的結果，但在業主居住和合同執行過程中，由於缺乏相應的法律法規或其他原因，可能會對以前物業服務合同的訂立方法、部分條款和內容產生分歧和不執行，從而可能導致業主與物業服務企業之間產生糾紛。
前期物業服務階段處於各種矛盾交織的特殊時期。工程遺留的質量問題，設施設備調試中未得到妥善解決的問題，都會影響業主的正常生活。前期合同產生的糾紛和爭議，如果處理不當，會誘發管理風險。
(三)日常物業管理的風險
日常物業管理的風險包括兩個方面:壹是業主(或物業使用人)在使用物業和接受物業服務過程中的風險；二是物業管理日常運營中存在的風險。
1.業主使用物業和接受服務的風險
(1)物業違規裝修帶來的風險。
業主(或物業使用人)違規裝修，不僅會造成物業使用部位的損壞、安全隱患、鄰裏糾紛等。，還會增加物業管理的運行、維護和保養費用，也會使物業服務企業承擔壹定的物業裝修管理責任。
(2)物業使用帶來的風險。
在物業日常使用過程中，如果業主(或物業使用人)有不當行為，對物業使用不當，如高空拋物、改變物業使用功能、堵塞消防通道、損壞* * * *使用的設備、設施、場地等，難以確定責任人。或者業主(或物業使用人)因物業的“缺陷”或當事人的過失發生意外，造成他人人身傷害或財產損失的，物業服務企業將承擔壹定的法律責任風險。
(3)法律概念不清帶來的風險。
在治安、個人財產保險、保管等方面，業主(或物業使用人)往往對物業管理安全主體的責任認識模糊，錯誤地將本應由公安機關或業主本人承擔的安全責任強加給物業服務企業，導致物業服務企業與業主(或物業使用人)之間的糾紛增多，物業服務企業在這方面投入了大量的人力、物力和精力，造成了不必要的消耗，承擔了額外的責任。
2.物業管理日常運作中的風險
(1)管理費收取風險。
業主(或物業使用人)以各種理由拖延、少交或拒交管理費，是物業服務活動中的突出問題。由於物業服務企業普遍缺乏有效的追償手段，收費風險是日常物業管理服務中常見的風險之壹。物業項目分期開發，業主分期居住。物業項目業主入住率低，管理費收繳率低，導致項目存在虧損風險。
(二)公用事業收費的風險。
在公用事業費(如水電費)的代收代繳和公用事業費的分攤中，物業管理單位處於代收代繳的中間。如果業主(或物業使用人)未能及時足額繳納相應的費用，必然會給物業服務企業帶來經濟損失和不應有的風險。
(3)管理項目外包的風險。
物業管理服務外包是物業管理運作中的普遍現象。雖然物業服務企業可以采取各種措施來控制外包單位的選擇、合同的簽訂和管理，但潛在的和不確定的因素仍然存在。比如選擇的專業公司履行合同時，專業服務行為不符合物業管理服務的要求。雖然物業服務企業可以通過要求整改的方式解決問題，但後果往往是業主(或物業使用人)仍然責怪物業服務企業。
(4)物業服務人員服務中存在的風險。
物業服務企業未履行物業服務合同的約定，造成業主人身、財產安全損害的，應當承擔相應的法律責任。由於員工違規操作造成的問題，根據被稱為“雇主責任”的法律，物業服務企業也會對其員工的不當行為承擔賠償責任。
(5)公共媒體在宣傳報道中的輿論風險。
在物業管理運行中，物業管理的輿情風險可能是由於物業管理服務不到位、矛盾解決不及時、投訴處理不當、與各方溝通不及時等原因造成的。輿情風險不僅會影響物業服務企業的品牌形象，還會給物業服務企業帶來經濟損失。
(6)公共設施設備的風險，包括火災風險。
物業內公共設施設備存在隱患，公共設施設備管理不善，可能導致業主或非業主使用人的人身、財產安全。由於物業內公共設施設備的多樣性和分布性，後續風險頻繁發生。面對這樣的風險，物業服務企業不僅要承擔經濟賠償的民事法律責任，直接責任人和企業主要負責人還可能承擔刑事法律責任。