其實司法機關早就預見到了這壹點。早在2007年，最高人民法院、最高人民檢察院(以下簡稱高亮)就發布了《關於辦理行賄刑事案件適用法律若幹問題的意見》(以下簡稱《關於行賄的意見》)，規定了十種不同於傳統現金賄賂的新型賄賂，“低價買房”赫然在列。根據關於賄賂的意見，
國家工作人員利用職務上的便利，為客戶謀取利益，以明顯低於市場的價格向客戶購買房屋、汽車等物品的，以受賄罪論處。
無論是司法人員還是辯護律師，在辦理此類受賄案件的過程中，如何認定是市場化的打折還是權錢交易的掩護，筆者就此略作探討，與大家共同探討。
1.是否明顯低於市場價？
根據高靚《受賄罪若幹意見》，認定低價購房行為必須符合以“明顯低於市場價格”向受托人購買房屋的條件。但刑法及相關司法解釋並未對什麽是“明顯”低於市場價格設立標準。下面多少才算“明顯”？“不明顯”是多少？
(壹)差價的絕對數量不是認定“明顯”的依據
有人認為，優惠價與買受人市場價的差額，達到受賄罪3萬元的標準，可以認定為“明顯低價”。對此，筆者並不認同。在目前高房價的市場環境下，即使開發商只給壹線城市的壹套普通樓盤打1%的折扣，有時差價也不止65438+萬元。因此，認定國家工作人員有“低價買房”的嫌疑，顯然過於極端。因為影響開發商定價的因素很多，比如銷售時間、付款方式、樓層、戶型等。，這些都會對售價產生影響。議價能力強的買家也可能通過自己的議價獲得相應的折扣。認為絕對差價“明顯”低於市場價，未免過於苛刻。
(二)民法的標準不能認定刑事犯罪。
也有人提出，根據《全國法院實施民法典工作會議紀要》(以下簡稱《民法典紀要》)，“轉讓價格未達到交易場所指導價或者市場交易價格70%的，壹般可以認定為明顯不合理低價。”得出折扣率30%可以作為判斷是否屬於“明顯低價”的標準。
筆者認為，民法和刑法保護的法益是不同的，因此參照標準絕不能壹概而論。上述《民法典紀要》針對債務人轉移財產以避免債權實現的行為，規定債權人有權向法院申請撤銷債務人可能影響債權實現的行為。之所以不能確定“低於市場價70%”的總價標準，是因為民法既要保護債權的實現，又要保護正常的個人財產交易和流通。但刑法關於受賄罪的規定，保護了國家工作人員履行職務的合法利益，懲罰了權錢交易的行為。因此，其嚴厲程度應高於民法。以《民法典紀要》規定的市場價的70%作為判斷賄賂犯罪中“明顯”的尺度，顯然過於寬泛。
(三)應根據絕對數量和相對比例計算差價。
綜上所述，筆者認為，對於“明顯低價”的考量，不僅要考慮正常市場售價與實際購買價格的絕對差額，還要綜合評估總價、城市市場環境、樓盤所處位置等方面的差額。比如上海核心區域，買受人獲得5%的價格折扣，僅比開發商針對不特定人群的折扣低3%，但差價的絕對金額達到60萬元，基本可以認定為“明顯”低於市場價。因為，雖然折現率不高，但這60萬元的差價，按常理是無法“討價還價”得出的。拋開購房人的國家工作人員身份和手中的權力，開發商沒有任何獲利的理由。同時，辦案時應結合開發商的銷售記錄和內部優惠政策文件，排除開發商對不特定人群的實際銷售折扣低於9.5折的情況。
第二，優惠條件是否針對特定人群設置。
首先要看是否提前設定了優惠交易條件。
作為壹種交易量大的商品，開發商感興趣的是
房價優惠的底線壹定要提前計算好，設定了獲得優惠的前提條件，暫時基本不可能做出。
如果是國家工作人員購房時制定的臨時性優惠政策，或者是國家工作人員購房後為掩蓋真相偽造的優惠政策，顯然無法認定相關優惠政策為正常的市場價格。
因此，在審查此類案件時，不僅要重視對相關證人證言的審查，還要收集開發商內部銷售政策文件、會議紀要等書證。
審核優惠政策制定的時間和國家工作人員購房的時間，判斷是否提前設定優惠條件。
其次，要看其他買家是否享受同樣的優惠。
鑒於言詞證據的多變性以及政策文件、會議紀要等書證容易偽造。
如果要充分證明國家工作人員享受的優惠待遇並非因其公職人員身份而獨享，辦案人員要註意收集事後不太可能偽造的證據，如銷售記錄、房產網簽記錄等。
如果沒有人在國家工作人員之前享受過所謂的優惠待遇，開發商提供的優惠政策文件的真實性應該存疑。
相反，如果某人在國家工作人員購房前已經享受過相同、相似甚至更低的價格優惠，在查清優惠原因後，可以更準確地判斷國家工作人員享受的優惠是否正當。
最後，即使是對房屋開發商內部人員的優待，比如國家工作人員，也不應該被認為是不正常的優待。
有觀點認為，特定身份的人享受的購房優惠價格不能視為“市場價”。
否則，壹切低價購房都可以名正言順地成為特殊優惠購房，從而逃脫法律制裁。
作者反對上述觀點。
實踐中，開發商為了加快銷售速度，往往會給內部員工制定優惠的房價。雖然為內部員工設定的優惠房價包含了員工福利性質，但優惠價格並不是絕對排他的。有意向者可以以員工名義購房，從而獲得相應的優惠價格。
說到底，這樣的員工內部福利，還是屬於正常的營銷手段。
《刑事審判參考》第975號案也印證了作者的觀點。
本案中，被告胡以7.5%的優惠價購買了壹套房屋。雖然優惠幅度很大，但法院不認為這壹事實是賄賂，因為優惠幅度已由內部員工提前享受。
三、是否利用職務之便為他人謀取利益。
如果說前兩點是判斷低價購房受賄的形式要件，那麽權力尋租就是低價購房的本質要件。受賄罪的本質是權錢交易。在低價買房的情況下，賣方之所以願意給予優惠，根本原因是賄賂國家工作人員的職務便利，希望國家工作人員為其謀取利益。所以判斷國家工作人員是否利用職務之便為他人謀取利益才是最重要的。
(壹)“收錢不辦事”被視為為他人謀取利益。
根據2003年全國人民法院審理經濟犯罪案件座談會紀要，國家工作人員為他人謀取利益包括承諾、實施和實現三個階段。只要有壹個階段的行為，就可以認為是為他人謀取利益。
例如，開發商在項目納稅方面存在問題。他給稅務機關工作人員壹個明顯低於市場價的優惠收購價格，提出希望稅務機關關照納稅。即使稅務機關的工作人員只是口頭同意，事後也沒有具體的行為，也沒有達到具體的照顧。即“收錢不辦事”，也可視為“為他人謀取利益”。
(二)“看破而不破”也被認為是為他人謀取利益。
根據《最高人民法院、最高人民檢察院關於辦理貪汙賄賂刑事案件適用法律若幹問題的解釋》(以下簡稱《貪汙賄賂解釋》)第十三條規定，明知他人有特定委托事項，應當認定為“為他人謀取利益”。也就是說，前述案例中，開發商的納稅是有問題的。即使開發商和稅務機關的工作人員對此心照不宣，但兩人在受賄時都沒有提及此事。只要稅務機關工作人員主觀上知道開發商的意圖，但仍接受開發商給予的特殊優待，就可以認定稅務機關工作人員承諾為開發商謀取利益，從而構成受賄罪。在實踐中，這種“識破而不破”的主觀認識主要是通過行賄人和受賄人雙方的供述來證明的。因此，控辯雙方都要重視對口供真實性、合法性的審查。
(3)接受“感情投資”仍被視為為他人謀取利益。
還是引用上面的案例，假設開發商在納稅方面沒有瑕疵，之所以給稅務機關工作人員特殊優待，是為了和稅務機關工作人員“搞好關系”，進行“感情投資”。由於稅務管理部門與開發商之間存在行政關系，稅務機關工作人員有日後為開發商謀取利益的便利，這可能會影響稅務機關工作人員日後的合法履職。在這種情況下，根據《關於貪汙賄賂罪的解釋》第十三條第二款，稅務機關工作人員仍視為“為他人謀取利益”。如果認定其享受的特殊優惠待遇明顯低於市場價格，仍可認定稅務機關工作人員構成受賄罪。
綜上所述，本文所討論的“低價購房賄賂”雖然披著市場交易的外衣，但卻具有壹定的迷惑性和隱蔽性。但是，只要抓住權錢交易的本質特征，看透低價購房的三要素:價格因素、優惠理由和具有常識的職務聯系，司法實踐中就不難判斷其是否犯罪。