目前，中國的房地產業正朝著規範化和商業化方向發展。但是，我國房地產開發仍存在諸多問題，如房地產開發規模過大，造成土地使用浪費和資金占用；片面追求高回報，建設了大量脫離市場承受能力和經濟水平的高檔房地產，而建設了廣大人民群眾迫切需要的普通住房卻不能滿足需要；商品房銷售面積與實際面積不符、質量低劣、虛假廣告等。，消費者對這些問題反應強烈，這已經成為壹個社會問題。
在本文中，筆者將選取壹些典型案例對法律適用進行分析和探討，以期引起有關方面的重視，幫助消費者如何運用法律武器維護自己的合法權益。
在司法實踐中，常見的商品房買賣合同糾紛主要有以下幾種類型:
過期正常交貨類型。房地產開發企業逾期交付買受人商品房是商品房買賣合同糾紛的常見類型，其中因資金不足或審批手續缺失等原因導致工期延長。近年來，房地產開發企業不能按合同正常交付的原因有了新的表現。司法實踐中發現，此類因不規範開發建設行為引發的糾紛較為明顯。
如:1998年2月26日，被告利達開發公司取得某地塊拆遷工程。2000年10月5日，利達開發公司將屬於該地塊的部分住宅項目交由村委會開發建設，村委會將這些項目交由劉開發建設，雙方簽訂了協議。在開發建設中，由於電力增容費未交，三方約定是利達開發公司將部分商品房預售以籌集資金。該公司先後與原告宋等10余人簽訂商品房買賣合同，並以購房款支付電力增容費。後三方因履行內部協議發生糾紛，劉占住房屋，拒絕交付給原告等人。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十九條規定“房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發經營的企業”。同時，該條規定了房地產開發企業應當具備的五個條件。1999 10 6月12江蘇省高級人民法院《江蘇省民事審判工作座談會紀要》規定:“未取得營業執照、不具備房地產開發經營資格的當事人與他人簽訂的合同，壹般應當認定無效。”本案中的村委會和劉明顯不具備從事房地產開發經營的資格。允許他們進行開發建設，無疑會大大增加房地產市場的風險，由此產生的糾紛應該是合理的。法院認為，當事人應當按照約定全面履行義務，壹方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行的責任。原、被告簽訂的商品房買賣合同合法有效，被告應按期交付房屋。被告與村委會、村委會與劉之間的協議對原告不具有法律約束力，故判決被告向原告交付房屋。因該房屋在村委會和劉的控制之下，法院還判令村委會和劉作為第三人承擔救助義務。可見，由於三被告未能依法進行開發建設，即使村委會和劉出資實際進行開發建設，項目業主即被告利達開發公司也只能承擔外部責任。
此外，由於房地產開發企業與代理賣方的矛盾，買方不能如期拿到商品房的情況也占了很大比例。
如:2001年6月9日，被告長園開發公司與第三人祥和經紀公司簽訂《商品房代理協議》，約定被告將其開發建設的住宅樓委托給第三人獨家、排他代理銷售，期限自合同簽訂之日起至售完為止。2003年6月8日，65438+，第三人與原告吳某簽訂《商品房買賣協議》，將該住宅樓4-2-201室及4號地下室以23萬元的價格出售給原告，原告按約定支付第三人23萬元。後被告長園發展公司與祥和經紀公司就代理銷售款的收取及費用結算發生糾紛。被告在獲悉該住宅樓購買後，以《商品房買賣協議》上沒有蓋章為由，拒絕承認該協議，並拒絕將房屋交付給原告。《中華人民共和國合同法》第四百零二條規定:“受托人在委托人的授權範圍內，以自己的名義與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人。”法院認為，被告長園開發公司與第三人祥和經紀公司簽訂的《商品房委托代理協議》合法有效。第三人與原告吳某簽訂《商品房買賣協議》時，原告對被告與第三人之間的代理關系是明知的，且仍在第三人的代理銷售期內，故該協議對原、被告雙方均具有約束力，被告應交付該商品房。本案依據《中華人民共和國合同法》關於代理行為的規定。
故意隱瞞相關資質。我國現行法律法規對從事房地產開發經營作出了較為完善的規定。現實生活中，除了房地產管理部門審查不嚴，房地產開發企業取得了商品房預售許可證，但實際上並不具備商品房預售的法定條件。此外，相當壹部分房地產開發企業無視法律法規，卻騙購房者說取得了商品房預售許可證。明明沒有取得合法的土地使用權，卻大張旗鼓地進行項目建設；明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過簽訂各種認購、訂購協議，給購房者設置各種陷阱。
如:2000年6月5438+2月65438+2月08日，華陽開發公司取得某村舊村改造工程，在未取得商品房預售許可證的情況下，與原告張簽訂房屋認購協議，約定乙方購買甲方開發建設的新區2-3號門面房兩套，建築面積98平方米；購房款450800元，合同簽訂後5日內乙方預付50%，余款交房時付清；甲方於2002年8月底交付通過驗收的房屋；本協議與國家總協議具有同等效力。同日，原告向被告支付預付款100000元。2002年5月31日，被告華陽開發公司將該工程轉讓給德陽開發公司，並將房屋認購協議復印件及原告張等六人的購房款收據交付給第三人。市計委批準項目轉讓。隨後，德陽開發公司取得了建設用地規劃許可證，並向市國土局提交了書面報告，要求辦理用地手續，但至訴訟時仍未取得。
法院認為，商品房認購、訂購、預訂的約定具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，出賣人已按照約定接受了購房款，該約定應當認定為商品房買賣合同。原、被告簽訂的房屋認購協議已包含《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，原告還按約定支付被告100000元，應認定為商品房買賣合同。出賣人在訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞未取得商品房預售許可證明的事實，致使合同無效。買受人可以要求返還已付購房款及利息、賠償損失，也可以要求出賣人承擔不超過已付購房款壹倍的賠償責任。原、被告簽訂房屋認購協議時，被告華陽發展有限公司尚未取得商品房預售許可證，不能證明原告知情或已將此情況告知原告。其行為應認定為故意隱瞞，應承擔相應的民事責任。第三人德陽開發公司雖然承接了該工程，但在原、被告之間的商品房買賣過程中不存在過錯，被告也沒有將收取的購房款交付給第三人，第三人不應承擔民事責任。故認定原告張與被告華陽發展公司簽訂的《房屋認購協議》無效，判決華陽發展公司返還原告張已支付的購房款10萬元及利息15萬元。
(以上回答發布於2014-07-16。目前的購房政策請參考實際情況。)
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