商品房買賣的司法解釋
最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋
為正確及時審理商品房買賣合同糾紛，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等有關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第壹條本解釋所稱商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱出賣人)將未建成或已竣工的房屋向社會公開銷售，並將房屋所有權轉移給買受人，買受人支付價款的合同。
第二條出賣人未取得商品房預售許可證明的，與買受人訂立的預售合同應當認定無效，但出賣人在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第三條商品房銷售的廣告和宣傳資料為要約邀請，但出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和承諾是具體的，對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。即使說明和承諾未列入商品房買賣合同，也應視為合同內容。當事人違反的，應當承擔違約責任。
第四條出賣人接受買受人定金作為認購、訂購、預約方式訂立商品房買賣合同的擔保的，因壹方當事人的原因不能訂立商品房買賣合同的，依照《定金法》的規定處理；因不可歸責於雙方的原因導致商品房買賣合同無法簽訂的，出賣人應當將定金返還給買受人。
第五條商品房認購、訂購、預訂的約定具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，出賣人按照約定接受了購房款的，該約定應當認定為商品房買賣合同。
第六條當事人以未依照法律、行政法規的規定辦理登記備案手續為由，請求確認商品房預售合同無效的，不予支持。
當事人約定商品房預售合同的生效以登記備案手續為依據的，從其約定，但壹方已經履行主要義務的，另壹方接受的除外。
第七條拆遷人與被拆遷人應當以產權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定由拆遷人以特定位置和用途的房屋對被拆遷人進行補償安置。被拆遷人將補償安置房另行出售給第三人，被拆遷人請求優先獲得補償安置房的，應予支持。
拆遷人要求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定辦理。
第八條有下列情形之壹，不能實現商品房買賣合同目的的，不能取得房屋的買受人可以要求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，也可以要求出賣人承擔不超過已付購房款壹倍的賠償責任:
(1)商品房買賣合同訂立後，出賣人在未告知買受人的情況下將該房屋抵押給第三人；
(2)商品房買賣合同訂立後，出賣人將房屋出售給第三人。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，有下列情形之壹的，合同無效或者被撤銷、解除，買受人可以要求返還已付購房款、利息、賠償損失，也可以要求出賣人承擔不超過已付購房款兩倍的賠償責任:
(壹)故意隱瞞未取得商品房預售許可證或者提供虛假商品房預售許可證的；
(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
(三)故意隱瞞所售房屋已經出售給第三人或者房屋已經拆遷補償安置的事實的。
第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通另行訂立商品房買賣合同並交付使用為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
第十壹條房屋所有權轉移即視為房屋交付，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，交付前由出賣人承擔，交付後由買受人承擔；買受人無正當理由拒絕接受出賣人書面交付通知的，自書面交付通知載明的交付日期起，房屋毀損、滅失的風險由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第十二條房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，經核實房屋主體結構質量確實不合格，買受人請求解除合同並賠償損失的，應予支持。
第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住和使用，買受人請求解除合同並賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋出現質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔維修責任；出賣人在合理期限內拒絕修理或者拖延修理的，買受人可以自行修理或者委托他人修理。修理費用和修理期間造成的其他損失應由賣方承擔。
第十四條出賣人交付的房屋套內建築面積或建築面積與商品房買賣合同約定的面積不符。合同有約定的，按約定辦理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照下列原則處理:
(1)面積誤差比絕對值小於3%(含3%)的，按照合同約定的價格結算，買受人要求解除合同的，不予支持；
(2)面積誤差比絕對值超過3%的，買受人要求解除合同並返還已付房價款及利息的，應予支持。買方同意繼續履行合同。房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)的部分由買受人按約定價格補足房價款，面積誤差比超過3%的部分由出賣人承擔房價款，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)的部分及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%的部分由出賣人分兩次返還買受人。
第十五條根據《合同法》第九十四條規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，壹方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定的，行使撤銷權的合理期限為對方催告後三個月。對方未要求通知的，撤銷權自撤銷權發生之日起壹年內行使；逾期不行使的，撤銷權消滅。
第十六條當事人以約定的違約金過高為由要求減少的，應當在違約金超過造成損失的30%的基礎上適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由要求增加的，違約金的數額應當根據違約造成的損失確定。
第十七條商品房買賣合同未約定違約金數額或者損失賠償計算方法的，違約金或者損失賠償數額可以參照下列標準確定:
逾期付款的，參照中國人民銀行規定的金融機構逾期貸款利息計收標準，按未付款購房款總額計算。
逾期交付使用的，按照相關主管部門公布的或有資質的房地產評估機構評估的同地段同類房屋逾期交付期間的租金標準確定。
第十八條因出賣人的原因，買受人未能在下列期限屆滿時取得房屋所有權證的，除雙方另有約定外，出賣人應當承擔違約責任:
(壹)商品房買賣合同約定的房屋權屬登記期限；
(二)商品房買賣合同的標的物是未竣工的房屋，自房屋交付之日起90日；
(三)商品房買賣合同的標的物為已建成的房屋，自合同訂立之日起90日。
合同中沒有約定違約金或者損失金額難以確定的，可以按照已支付的購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構對逾期貸款計收利息的標準計算。
第十九條《商品房買賣合同》或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條約定的房屋權屬登記期限屆滿壹年以上，因出賣人的原因導致買受人不能辦理房屋權屬登記，買受人請求解除合同並賠償損失的，應予支持。
(以上回答發布於2014-05-30。目前的購房政策請參考實際情況。)
更多房產資訊、政策解讀、專家解讀，點擊查看。